[스크랩] 제9회 공인중개사 시험 1차 과목 부동산학개론

제9회 공인중개사 시험 1차 과목 부동산학개론

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생활서식

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2008-09-07

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본문요약

제9회 공인중개사-부동산학개론
제9회 공인중개사 기출문제
1. 다음은 도시구조의 다핵심이론과 관계되는 내용이다. 관계없는 것은?
① 런던의 도시구조 ② 동종활동의 집적이익의 추구
③ 도시의 기능적 지역분화 ④ 다른 종류의 활동에 따른 이해상반
⑤ 중심업무지대
해설 다핵심이론：도시성장에 있어서 도시의 핵심은 하나가 아니다. 즉 도시가 성장하면 핵심의 수가 증가하고 도시는 복수의 핵심주변에서 발달한다는 이론이다(이론 전개자：Harris, Ullman). 따라서 하나하나의 핵을 이루는 곳에 교통망이 모이고 주거지역과 산업지역 등 토지이용군이 형성된다.
2. 다음은 토지개발에 대한 토지보존에 관한 설명이다. 틀린 것은?
① 현장자원으로서의 토지란 생산과정을 거쳐 현장에 존재하면서 직접 어떤 효용을 발생시키는 토지를 의미한다.
② 상품자원은 시장의 힘에 의하여 뒷받침되지만 현장자원은 그 공공재적 성격상 가치를 충분히 반영하는 시장의 힘을 가지지 못한다.
③ 현장자원은 그 사회적 가치에 상응하는 정부의 정책적 배려에 의해서 보존되어야 한다.
④ 일반적으로 공공재의 수요 추정은 매우 어려우며, 현장자원의 경우에는 결정의 비가역성, 규모의 경제, 선택수요 등 수요추정에 있어 어려움이 있다.
⑤ 수도권의 개발제한구역(green belt)이나 공원녹지의 의의를 단순한 확산억제에 국한시키는 것은 현장자원으로서의 사회적 가치를 과소평가하는 것이다.
해설 ①：토지자원을 인간의 힘으로 생산할 방법은 없는 것이고, 어떻게 하면 주어진(희소한) 토지자원을 가지고 증가하는 다양한 용도의 토지수요를 기본적으로 충족하여 줄 것이냐 하는 것이 토지문제에 접근이다. 이 문제는 토지의 효율적인 이용·개발과 소유 및 거래의 적정화 등으로 토지자원의 유한성을 어느 정도 극복할 수 있을 것으로 본다.
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해답 1. ⑤ 2. ① 3. ⑤
3. 토지부동산의 본질적 가치 또는 개념과 관련된 설명으로 옳지 않은 것은?
① 개발보다 보전을 더욱 중요시해 가는 경향은 자연으로서 부동산가치를 점차 크게 의식하기 때문이다.
② 부동산의 위치가치는 부지의 선정주체·용도·규모에 따라 그 높고 낮음이 다양하게 부여된다.
③ 자산으로서 부동산가치는 국가의 가장 중요한 부의 원천 가운데 하나이다.
④ 어떤 부동산의 환경가치는 지역분석을 통해 더욱 자세하게 인식해 갈 수 있다.
⑤ 단위 체적당 공간가치는 위치상 차이보다 용적률 크기에 의해 높고 낮음이 결정된다.
해설 ⑤：용도별 지역이나 위치에 따라 공간활용의 가치는 다르게 나타난다.
4. 다음과 같은 지역적인 부동산결정이 일어난 경우 당해 지역의 건부지(建附地)에서 때로 건부 증가가 발생하기도 한다. 그 예로 옳지 않은 것은?
① 건폐율규제 완화결정 ② 재개발구역 지정결정
③ 개발제한구역 지정결정 ④ 소수잔존자보상 대상지역결정
⑤ 택지개발 예정구역 지정결정
해설 건부증가：나지(裸地)보다도 지상에 건축물이 있음으로 인하여 대상 토지의 가격이 높게 되는 것이다. 그 예로서, ㉠ 어떤 지역이 건축제한구역 등으로 추가결정되었을 경우, ㉡ 문제에서 ③의 경우처럼 개발제한구역(Green Belt) 내의 건부지의 경우 등이다.
5. 부동산을 공업용·상업용·농업용·특수목적용으로 분류하는 기법이 널리 활용되는 이유로 옳은 것은?
① 토지이용 시차성 ② 가격형성 차별성 ③ 위치배열 고정성
④ 권리규제 이질성 ⑤ 용도전환의 가변성
해설 ②：용도의 차이에 따라 각 부동산의 가격발생요인으로서의 유용성(효용성)이 다르다. 부동산을 종류별로 주거용 부동산, 공업용·상업용·농업용·특수목적용 등으로 나누어 볼 때 용도전환이나 복합용도의 형태로, 대체재 및 보완재 역할을 함으로써 수요와 공급이 조절된다.
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해답 4. ① 5. ④ 6. ①
6. 다음은 토지자본에 관한 설명이다. 틀린 것은?
① 토지자본은 토지매입자금을 총칭한다.
② 택지조성·성토·축대·매입 등을 위해 신규 또는 추가로 투입되는 비용은 도시토지의 토지자본이다.
③ 토지에 투입되어 토지로부터 분리할 수 없게 된 일종의 고정자본이다.
④ 토지자본은 농촌토지와 도시토지로 구분하여 투입할 수 있다.
⑤ 토지자본의 투입은 손익분기점의 방향에 따라 신규투자와 추가투자인 경우를 볼 수 있다.
해설 ①：전통적인 경제이론에서 ㉠ 인공적인 생산요소를 자본(재)이라 하고, ㉡ 본래부터 존재한 물적 생산요소(자연)를 토지라 구분하였다. 즉, 토지란 자연으로부터 무료로 주어지는 것이지만, 자본은 과거의 저축이나 저장된 재화로부터 형성되는 것으로 인간이 만든 것이라는 것이다.
토지는 사회 전체적으로 볼 때는 자연으로부터 무료로 주어지는 재화로서 자본이 아닐지 모르지만, 개별가계나 개별기업의 입장에서는 결코 그렇지 않다. 개별 생산자 입장에서 볼 때, 토지는 다른 자본재와 마찬가지로 임대하거나 구입해야만 하는 재화로서 분명히 자본에 속한다.
토지는 유한성에 따른 토지의 독점적 성격과 토지의 투기대상으로서 성격은 토지의 자본재로서의 성격과 특징을 지니게 된다. 따라서 토지가 자본재로서의 함축적인 의의를 갖게 됨은 곧 토지의 독점성과 투기성에서 연유된 성격이라 할 수 있다.
7. 다음 점포의 유형별 상업입지 중 국부적 집중성 점포에 해당하는 것은?
① 도매점, 백화점 ② 은행, 보험회사 ③ 잡화점, 어물점
④ 농기구점, 석재점 ⑤ 피복점, 의류점
해설 ①：집심성 점포, ②：집재성 점포, ③：산재성 점포, ⑤：집심성 점포에 해당된다.
8. 다음은 에스크로우(Escrow)업에 관한 설명이다. 틀린 것은?
① 에스크로우업은 대금의 회수, 소유권 이전업무대행 이외에 부동산거래를 완결짓는 세금·금융이자·보험료·임료 등의 청산도 대행한다.
② 에스크로우업은 반드시 독립된 형태의 업체이어야 한다.
③ 별도의 에스크로우 계정이 설정되어 에스크로우 신탁자는 보호된다.
④ 부동산의 매매에 한정되지 않고 교환·매매예약 등의 경우도 있다.
⑤ 부동산 거래계약의 이행행위를 대행하는 부동산업의 한 종류이다.
해설 에스크로우(이행대행)업은 scroll(두루말이 문서)에서 유래된 것으로, 다른 사람의 의뢰를 받고 다른 사람의 부동산 거래계약을 정해진 대로 일을 대신해주는 업을 말한다. 에스크로우 회사, 변호사, 상업은행 권원보험회사 등의 제3자가 중립의 입장에서 부동산거래에 관하여 사무수속 서비스를 제공하는 것을 말한다. 에스크로우 제도는 부정·분쟁방지를 목적으로 하는데, 미국의 경우 주정부의 인가가 필요하다.
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해답 7. ④ 8. ② 9. ④
9. 다음은 부동산통계에 필요한 회귀분석에 관한 설명이다. 틀린 것은?
① 고급식당의 고객수로부터 미지의 식당수입을 구할 수 있다.
②
y=a+bx
에는 종속변수, 회귀상수, 회귀계수, 1개의 독립변수가 성립한다.
③
y=a+b_1 x_1 +b_2 x_2 +b_3 x_3 +…………+b_n x_n
는 복수의 독립변수로 성립한다.
④ 위 ③을 선형회귀분석, ②을 다중회귀분석이라고 한다.
⑤ 회귀분석을 통하여 모텔 근처의 교통량으로부터 모텔 이용객의 수를 추정할 수 있다.
해설 위 ②을 선형회귀분석, ③을 다중회귀분석이라고 한다.
1. 회귀분석：통계적 방법을 사용하여 구하고자 하는 어떤 독립변수(결과변수)와 종속변수(원인변수) 사이에 존재하는 상호관련도를 측정할 수 있는 정보를 제공하려는 분석방법이다.
2. 선형회귀분석：하나의 독립변수와 종속변수와의 관계를 분석한 것
3. 다중회귀분석：여러 개의 독립변수와 종속변수와의 관계를 분석한 것
y``＝a+bx+epsilon
(y：종속변수,~x：독립변수,~a：회귀상수,~b：회귀계수,~epsilon：오차)
10. 공공용지의 확보방안과 관계가 없는 사항은?
① 토지수용 ② 토지의 공영개발 ③ 개발이익환수제도
④ 토지선매제도 ⑤ 협의매수
해설 공공용지의 취득방법
1. 사업주체가 사인과 같은 지위에서 토지소유자와 협의하여 취득하는 방법이 있으며, 이는 다시 좁은 의미의 '협의취득'과 '선매제도'로 구분할 수 있다.
2. 각종 사업에 필요한 토지를 협의에 의하여 취득하는 것이 불가능하거나 협의가 성립되지 않을 경우에 국가의 공권력에 의하여 강제취득하는 수용이 있다.
개발이익환수에 관한 법률＝토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 제정된 법률. 이 법에서 개발이익이라 함은 개발사업을 시행함으로써 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자에게 귀속되는 토지가액의 증가분과 공공사업의 시행, 토지이용계획의 변경 기타 사회·경제적 요인에 의하여 정상지가 상승분을 초과하여 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말한다. 1989년 12월 30일 법률 제4175호로 제정·공포되었으며, 전문 3장 25조 및 부칙으로 구성되어 있다.
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해답 10. ③ 11. ①
11. 우리나라 부동산소유권과 관련된 설명으로서 타당하지 않은 것은?
① 여러 가지 물권을 합친 권리이다.
② 소멸시효의 대상의 아니다.
③ 토지에 있어 그 권리이익이 미치는 공간적인 범위는 토지마다 다를 수도 있다.
④ 국민의 기본권과 밀접한 관계가 있다.
⑤ 양도가능성이 있다.
해설 ①：부동산 소유권은 점유권, 저당권, 지역권 등 물권뿐만아니라 사용권, 처분권, 임대권 등의 여러 가지 권리의 묶음(bundle of rights)이다. ②：채권은 당연히 소멸시효에 걸리지만, 소유권은 항구성이 있어 소멸시효의 대상의 아니다. ③：토지소유권은 '정당한 이익이 있는 범위 내'에서만 토지의 상하에 미치고, 무제한으로 미치는 것은 아니다. 특히 부동산 소유권에 대한 제한(공적 제한으로는 경찰권·수용권·과세권·귀속권, 사적 제한으로는 저당권·유치권·지역권·제한특약)이 있을 수 있다. ④의 관계 때문에, 근대법의 초기에는 개인주의에 입각한 소유권 절대의 원칙이 강조되었으나, 오늘날은 사회일반의 공공복리 적합의 원칙에 따른 소유권의 사회성·공공성이 강조되었다.
12. 부동산 입지선정과 관련된 설명 중 틀린 것은?
① 우리나라 풍수지리사상의 연구는 우리나라에서 전통적으로 존재해 온 부동산입지활동의 하나로 볼 수 있다.
② 튀넨의 입지 연구에서는 수송비보다 상품판매활동의 중요성을 강조하고 있다.
③ 입지적 특성상 도매상은 집심성 점포, 잡화점은 산재성 점포에 속한다.
④ 서양의 입지연구는 주거입지보다 산업입지에 관한 연구가 더욱 활발하다.
⑤ 부동산 입지연구는 입지주체가 산업활동의 극대화를 위해 가장 최적의 장소를 선정하는 법칙적 탐구에 주안점을 둔다.
해설 ②：튀넨은 도시로부터의 거리가 멀어짐에 따라서 생산물의 가치는 체감하고 곡물가격은 한계토지의 생산비와 운임에 의해서 결정되며 지대는 한계내 토지의 경작에서 발생한다. 수송비의 절약이 곧 지대로 나타난다. D. 리카도가 차액지대를 토지의 비옥도에서 도출한 데 반해 튀넨은 이것을 시장과의 거리에서 끌어냈으며 이러한 지대의 이론에서 「한계생산설」에 도달하였다.
13. 다음 부동산경영자의 기능 중 스킬 믹스(SKILL MIX)기능에 해당하는 것은?
① 관리적, 인간적, 기술적 기능을 통틀어 말한다.
② 관리적 기능 중에서 특별히 조합된 기능을 말한다.
③ 관리 및 인간적 기능 중에서 특별히 조합된 기능을 말한다.
④ 기술적 기능 중에서 종합적으로 조율된 기능을 말한다.
⑤ 기술적 기능을 말한다.
해설 ①：경영자에게는 관리적·인간적·기술적 기능을 혼합한 스킬 믹스가 요구된다.
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해답 12. ② 13. ① 14. ②
14. 공동주택을 접근형식에 따라 몇 가지 형태로 분류할 수 있으며 이 중 계단실형(HALL SYSTEM)의 특징이 아닌 것은?
① 계단과 승강기가 있는 홀에서 직접 각 주호로 출입할수 있다.
② 승강기 1대당 사용 주호가 많으므로 건설비가 절약되고 효율성이 좋다.
③ 각 주호의 전용면적이 극대화된다는 장점이 있다.
④ 서비스 면적을 최대한 확보할 수 있는 장점이 있다.
⑤ 각 주호의 창호는 한쪽으로만 외기에 직접 접하므로 채광 및 통풍에 불리하다.
해설 계단실형(계단실형 Hall System)의 특징
계단실형의 공동주택은 복도나 낭하없이 계단이나 승강기가 있는 홀(Hall)에서 직접 각 세대 주호로 출입할 수 있도록 설계된 주택으로 일명 Hall형 또는 직접접근형(direct access)이라고도 한다.
장점：통풍과 프라이버시가 좋고 교통도 적은 면적으로 처리시킬 수 있다.
단점：관리체계가 허술할 경우 프라이버시를 침해하기 쉽고, 범죄에 노출되기 쉽다.
문제에서 ②의 경우는 편복도형 공동주택에 대한 설명이다.
15. 부동산신탁과 명의신탁을 비교 설명한 것으로 옳은 것은?
① 부동산신탁에서 수탁자는 신탁계약에서 정한 책임과 권한을 가지나, 명의신탁에서 수탁자는 등기부상의 명의대여자일 뿐 아무런 권한이 없다.
② 부동산신탁의 목적은 투기 및 탈세 등에 있으나, 명의신탁의 목적은 부동산의 효율적 이용·개발·처분 등에 둔다.
③ 부동산신탁의 법적 근거는 판례에 의해 인정되나, 명의신탁의 법적 근거는 신탁법에 의해 인정된다.
④ 부동산신탁의 실제소유자는 등기부상에 표기되지 않으나, 명의신탁의 실제소유자는 등기부상에 표기된다.
⑤ 부동산신탁에서 이익의 귀속주체는 등기부상에 드러나지 않으나, 명의신탁에서 이익의 귀속주체는 등기부상에 나타난다.
해설 부동산신탁과 명의신탁의 비교
① 부동산신탁에서 수탁자는 신탁계약에서 정한 책임과 권한을 가지나,
명의신탁에서 수탁자는 등기부상의 명의 대여자일 뿐 아무런 권한이 없다.
② 부동산신탁의 목적은 부동산의 효율적 이용.개발. 처분 등에 둔다.
명의신탁의 목적은 투기 및 탈세 등에 있다.
③ 부동산신탁의 법적 근거는 신탁법에 의해 인정된다.
명의신탁의 법적 근거는 판례에 의해 인정된다.
④ 부동산신탁의 실제소유자는 등기부상에 표기된다.
명의신탁의 실제 소유자는 등기부상에 표기되지 않는다.
⑤ 부동산신탁에서 이익의 귀속주체는 등기부상에 나타난다.
명의신탁에서 이익의 귀속주체는 등기부상에 드러나지 않는다.
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해답 15. ① 16. ④
16. 다음은 부동산의 경제적 타당성분석에 관계되는 설명이다. 틀린 것은?
① 부동산의 법률적·환경적·물리적 투자의 상태에 관한 분석을 기초로 실행가능성의 방정식을 도출하여 순현재가치가 투자액보다 커야 한다.
② 타당성 결정의 투자 문제에 있어서는 수입·지출· 출자·현금흐름(cash flow)에 관한 분석이 요구된다.
③ 통상적으로 규제 및 용도지역을 포함한 다양한 검토, 환경상의 영향, 토양, 설계, 경제적 타당성 및 감정평가 등이 포함된다.
④ 타당성분석에 있어 민감도분석과는 관계가 없다.
⑤ 미래의 불확실성에 대한 위험성분석이 필요하다.
해설 부동산의 타당성분석에는 시장분석의 결과를 통한 경제적 타당성분석, 법적 타당성분석, 물리적 타당성분석 등이 있는 데 결국은 대상 투자사업이 투자자의 요구수익율을 충족시킬 수 있느냐 하는 경제적 타당성분석의 문제로 귀착된다. ④：미래의 불확실성에 의해 발생하는 투자환경의 변화에 대한 타당성의 변화를 분석하는 민감도분석(감응도분석)를 요구한다. ⑤：미래의 불확실성과 위험에 대한 위험성 분석은, 중요변수의 확인이나, 불확실한 미래현금수지의 예측 등을 용이하게 하므로, 부동산투자분석이나 평가의 정확도를 높이는 데 크게 기여하고 있다.
17. 다음 중 농지지역에서 임지지역으로 전환되고 있는 지역의 토지는?
① 이행지 ② 유휴지 ③ 휴한지 ④ 후보지 ⑤ 선하지
해설 상의 분류인 용도별 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 용도전환이 이루어지고 있는 토지를 후보지(가망지)라고 한다. 이행지란 택지지역, 농지지역, 임지지역 중 각각 세분된 지역 내에서 상호간에 용도전환이 이루어지고 있는 토지를 말한다.
18. 용도지역제의 순기능에 관한 설명으로서 가장 타당한 것은?
① 토지이용 상호간의 보완적 기능을 고려한 적절한 용도구분이 용이하다.
② 계획의 수립과 집행 간의 시간차에 기인하는 상황의 변화에 대처하기 쉽다.
③ 기득권을 발생시키는 규제조치 이외에도 적극적인 개발을 유도하는데 유효하다.
④ 토지를 각각 다른 밀도로 용도지정하는 데에 근본적인 형평성을 유지한다.
⑤ 허용 및 금지되는 행위를 법정함으로써 비전문가도 신속한 의사결정과 개발계획을 수립할 수 있다.
해설 ③：'어울리지 않은 이용(uncomforming use)'은 규제되지만, 어울리는 이용은 적극적으로 개발되는 순기능이 있다. ①②④⑤의 내용들의 반대가 되는 역기능이 있다.
19. 다음 중 최유효이용의 필요충분조건이 아닌 것은?
① 개발에 따른 법적 허용가능성 ② 토지의 물리적 개발가능성
③ 최대 수익실현 가능성 ④ 재무적인 사업타당성
⑤ 최적의 운영가능성
해설 ④：최유효이용을 위하여 법적·경제적·기술적(물리적) 타당성 검토가 있어야 한다. 재무적 타당성은 사업주체의 관점에서 그 사업에 투입한 자본의 재무수익을 분석하는 것이다.
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해답 17. ④ 18. ③ 19. ④ 20. ⑤
20. 부동산의 종별 동일수급권의 판정기준을 잘못 설명하고 있는 것은?
① 주택지의 동일수급권은 도심에의 통근 가능성이 있는 지역범위와 일치하는 경향이 있다.
② 고도상업지의 동일수급권은 일반적인 상업배후지를 기초로 상업수익에 관한 대체성을 갖는 지역 범위와 일치하는 경향이 있다.
③ 이행지의 동일수급권은 일반적으로 이행한다고 예견되는 토지의 종류별 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.
④ 중소공업지에서는 일반적으로 제품의 생산 및 판매비용의 경쟁성이 대체성을 갖는 지역 범위와 일치하는 상황이 있다.
⑤ 후보지의 동일수급권은 일반적으로 전환 전의 토지의 종별 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.
해설 ⑤：후보지의 동일수급권은 일반적으로 '전환 전의 토지'가 아니라 '전환될 것이라고 예상되는 토지'와 같은 종류의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.
21. 부동산의 추가투자의 적부판단 등에 가장 유용하게 이용될 수 있는 가격원칙은?
① 적합의 원칙 ② 예측의 원칙 ③ 수요와 공급의 원칙
④ 수익배분의 원칙 ⑤ 기여의 원칙
해설 ⑤：인접 토지와의 합병적 이용 혹은 건물의 증축 등을 결정하려면 그 부분이 전체수익에 기여하는 정도를 파악해야 할 것이다.
22. 계량적 평가방법에 대한 다음 기술 중 가장 타당한 것은?
① 대량평가에는 적합한 방법이 아니다.
② 일단 수립한 모형은 다른 지역에서도 이용가능한 장점이 있다
③ 다중회귀분석에서는 변수 간 선형관계가 있다고 가정한다.
④ 모형설정에 사용한 자료는 될 수 있는대로 광범위한 지역에서 구하는 것이 좋다.
⑤ 다중회귀분석에서는 통상적으로 결정계수의 크기로 모형의 적합성을 비교한다.
23. 다음 중 부동산 입지선정에 있어서 주거지역의 입지선정기준이 되는 것은?
① 유용성 ② 수익성 ③ 비용성 ④ 쾌적성 ⑤ 생산성
해설 ⑤：「위치로서의 부동산」은 부동산의 특성 중 부동성과 밀접한 관계가 있으며, 부동산의 유용성에 가장 큰 영향을 미치는 속성을 지니고 있다는 것이다. 부동산의 위치는 접근성과 부동산의 위치로서의 유용성평가에 밀접한 관계가 있다.
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해답 21. ⑤ 22. ③ 23. ④ 24. ⑤
24. 가치이론에 대한 다음 기술 중 그 내용이 틀린 것은?
① 근대 평가이론에서 사용되고 있는 시장가치(market value)는 Adam Smith의 교환가치에서, 투자가치(Investment value)는 그의 사용가치에서 이론적 기반을 두고 있다.
② Von Thunen은 David Ricardo의 차액지대 이론에 위치 개념을 추가하여 이를 입지지대 이론으로 발전시켰다.
③ Alfred Marshall은 가치결정원리를 처음 언급한 사람으로 그의 이론 중 평가에 응용되는 개념으로는 물리적 잔여법 및 최유효이용개념을 들 수 있다.
④ Richard Ratcliff는 평가가격의 보다 구체적인 접근을 위하여는 순운영소득(NOI) 대신 세공제 후 현금흐름(ATCF)을 중심으로 접근하여야 한다고 주장하였다.
⑤ Menger 등 한계효용에 중심을 두고 가치이론을 전개한 오스트리아 학파의 이론은 후일 원가방식의 이론적 기반을 제공하였다.
25. 공시지가 표준지를 이용하여 토지가격을 산정할 경우 표준지의 선택 기준에 대해 잘못 기술하고 있는 것은?
① 공시지가 표준지의 선택은 도시계획구역 내에서는 평가대상 부동산과 용도지역이 동일한 표준지 중에서 선택하여야 한다.
② 공시지가를 기준으로 평가할 경우 사정보정을 감안할 필요가 없다.
③ 비도시지역에 소재하는 토지의 경우 표준지의 선택은 국토이용관리법상의 용도지역을 감안하여 결정하여야 한다.
④ 도시계획시설에 저촉된 공시지가 표준지의 공시지가는 이를 적정하게 보정하여 사용하여야 한다.
⑤ 개발제한구역 내에 소재하는 건물부지의 평가시에는 건물부지의 토지대장상의 지목을 기준으로 표준지를 선정하여야 한다.
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해답 25. ② 26. ①
26. 환원이율을 가장 적절하게 표현하고 있는 것은?
① 할인율＋자본회수율
② 할인율±가격시점부터 추정매각시점 또는 잔존내용연수까지의 가치변동률
③ 할인율±(가격시점부터 추정매각시점 또는 잔존내용연수까지의 가치변동률×
1 over 경과연수
)
④ 할인율±
1over 경과연수
⑤ 할인율±
1 over 내용연수
해설
환원이율
＝ 자본수익률
＋ 자본회수율
종합환원율
∥
＝ rate of return on capital
＋ rate of return of capital
또는 rate of capital recovery
또는 capital recapture rate
종합자본환원율
＝ 이자율(또는 할인율)
± 위험율
27. 부동산의 가격은 다른 일반재화와 다른 특징을 갖고 있다. 이러한 특징을 잘못 설명하고 있는 것은?
① 부동산의 경제가치는 일반적으로 교환의 대가인 가격으로 표시됨과 동시에 그 용익의 대가인 임료로도 표시된다.
② 부동산의 가격은 그 부동산의 소유권, 임차권 등의 권리의 대가 또는 경제적 이익의 대가를 말한다.
③ 부동산의 가격은 통상 과거의 거래사례자료에 기초하여 단기적인 시장상황을 고려하여 형성된다.
④ 부동산의 인문적·물리적 특성은 적정한 가격을 형성하는 시장의 구축을 곤란하게 한다.
⑤ 둘 이상의 권리이익이 동일 부동산에 존재하는 경우에는 각각의 권리이익에 그 가격이 형성될 수 있다.
28. 거래사례비교법에 대한 다음 기술 중 틀린 것은?
① 매수자가 토지지상에 소재하는 낡은 건물의 철거를 전제로 매입한 거래사례가격은 거래지불가격에 철거비를 공제한 가격으로 보정하여야 한다.
② 거래사례는 위치의 유사성, 물적 유사성, 시점수정의 가능성 및 사정보정의 가능성을 고려하여 선택하여야 한다.
③ 거래사례의 보정방법으로는 곱의 방식 및 가감방식이 이용될 수 있으나 곱의 방식은 오차를 확대하는 결과를 초래할 수 있다.
④ 거래사례의 선택은 거래사례의 분포 및 거래내용을 검증(verification)하여 선택하여야 한다.
⑤ 지역요인의 비교는 거래사례가 속한 지역의 표준적 이용과 대상부동산이 속한 지역의 표준적 이용을 기준으로 비교하여야 한다.
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해답 27. ③ 28. ① 29. ⑤ 30. ⑤
29. 대상부동산은 공장이 밀집해 있는 지역에 속해 있다. 다음 중 대상부동산의 가치에 대한 영향이 가장 적은 요소는?
① 노동의 유용성 ② 원료의 유용성 ③ 부지 내의 주차공간
④ 고속도로와의 접근성 ⑤ 학교 등 교육기관과의 거리
해설 ⑤：학교 등 교육기관과의 거리는 주택의 개별적인 입지요인이며, 가격형성요인이다.
30. 다음 중 위치로서의 부동산개념과 가장 밀접한 관련이 있는 부동산의 특징은?
① 영속성 ② 개별성 ③ 인접성 ④ 부증성 ⑤ 부동성
해설 ⑤：「위치로서의 부동산」은 부동산의 특성 중 부동성과 밀접한 관계가 있으며, 부동산의 유용성에 가장 큰 영향을 미치는 속성을 지니고 있다는 것이다. 부동산의 위치는 접근성과 부동산의 위치로서의 유용성 평가에 밀접한 관계가 있다.
31. 상권에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 고객 밀도가 낮아도 인구 밀도가 높으면 좋은 상권을 형성한다.
② 시장지역 또는 배후지(hinterland)라고도 부른다.
③ 상권마다 매매관습과 소비관습의 차이가 있다.
④ 경쟁자의 출현은 상권을 차단하는 중요한 장애물이다.
⑤ 취급 상품의 판매액에 따라 제1차, 제2차, 제3차 상권으로 분류하기도 한다.
해설 ①：인구밀도와 지역면적이 크고 고객의 소득수준이 높아야 상업지로서 유리하다. 그 중에서도 특히 배후지 주민의 구매력의 변동에 따라 상업지역의 유용성(입지조건)은 영향을 받는다.
32. 지가규제와 토지이용규제의 제도적인 논리를 대표하는 원리들로 짝지어진 것은?
① 안전성, 능률성 ② 경제성, 능률성 ③ 안전성, 경제성
④ 형평성, 효율성 ⑤ 안전성, 효율성
해설 ④：토지자원의 배분·이용의 효율성과 토지자산 및 그로 인한 이익분배의 공평성이라는 두 가지 규범 내지는 제도적 논리의 상충관계를 조화롭게 이루어내는 것이 요구된다.
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해답 31. ① 32. ④ 33. ⑤
33. 토지시장의 균형에 관한 설명으로서 틀린 것은?
① 토지시장의 균형도 일반재화에 있어서 처럼 공급과 수요의 균형에 의해 달성된다.
② 부동산 수요는 구매력을 수반하는 유효수요이어야 하는데 이에는 저축 이외에 금융대출금도 포함된다.
③ 부동산공급은 각 임대료수준에서 생산자가 기꺼이 공급의사와 능력을 가지고 있는 유효한 것이어야 한다.
④ 대체재와 보완재의 가격은 수요곡선 자체를 이동시키고, 부동산매도인의 수는 공급곡선 자체를 이동시킨다.
⑤ 장기적인 공급곡선은 단기적인 공급곡선에 비해서 비탄력적이기 때문에 장기적으로 임대료는 상승한다.
해설 ⑤：장기적으로는 단기에 비해 생산요소에 대한 용도제한도 완화되고, 그에 따라 생산요소의 가격도 조절되므로 장기공급곡선은 단기공급곡선에 비해서 보다 완만한 형태를 띠게 된다. 즉 임대료에 대해 공급량은 장기적일수록 보다 탄력적이다. 그러므로 가격이 급등하더라도 공급량이 탄력적이면 가격상승을 억제할 수 있다.
※ '유효수요'란?：시장가격에 영향을 미치는 수요, 시장분석의 대상이 되는 수요는 막연한 희구(절대적 수요)를 의미하는 것이 아니라, 주어진 시간에 있어서 그 소비자의 절대적인 지불의사(소유욕구)와 현실적인 지불능력[즉 구매력(purchasing power), 유용한 금융자원(financial resource)]에 근거를 둔 유효수요(effective demand)를 의미한다.
34. 우리나라에서 개발권양도(TDR)제를 적용한 것과 유사한 효과를 지닌 토지가 흔히 발견되는 지역으로 가장 적당한 것은?
① 개발이익이 많이 발생하는 지역 ② 개발투자가 이루어지고 있지 아니한 지역
③ 공시지가가 높은 지역 ④ 용도지역제의 적용배제 지역
⑤ 토지이용규제가 극심한 지역
해설 ⑤ 이전개발권(T. D. R＝개발양도권 Transfer Development Right)：부동산소유권에 양도가능성이 있듯이 부동산 개발권에도 양도가능성이 있도록 한것이다. 이용 및 개발 계획의 제한으로 인한 손실을 완화시킬 수 있는 제도로서, 개발이 제한된 보전토지에게 기분배된 개발권을 사용할 수 없으므로 개발이 허가된 토지에게 매각하는 방법으로 미국 등 외국에서 채택되고 있다.
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해답 34. ⑤ 35. ④
35. 주택의 여과과정(filtering process)에 관한 설명으로서 맞는 것은?
① 주택의 여과과정은 저급주택이 수선 또는 재개발되어 상위계층의 사용으로 전환되는 것을 뜻한다.
② 주거분리란 주거지역과 상업지역이 서로 분리되고 있는 현상을 뜻한다.
③ 주거분리현상은 인근지역을 제외한 도시 전체적인 측면에서만 일어난다.
④ 저소득층 주택의 개량비가 가치상승분보다 적다고 하여 반드시 저소득층 주거지역이 재개발되는 것은 아니다.
⑤ 인근지역의 여과과정에는 일반적으로 침입(invasion)과 계승(sucession)의 논리는 적용되지 않는다.
해설 ①④：상위계층이 사용하던 기존주택을 하위계층이 사용하는 주택사용의 전환을 하향여과(filtering-down)라 하고, 반대로 하위계층이 사용하던 주택을 상위계층이 사용하게 되었을 때를 상향여과(filtering-up)라고 한다. 상향여과는 ①의 경우에 나타난다. 상향여과 과정은 소득의 증가등과 같은 이유로 인해 저가주택에 대한 수요가 감소되었을 때 나타난다. ②는 주거지역의 세분에 해당된다. 도시계획법상 용도지역 주거지역을 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 세분하고 있다. ④의 경우처럼 낮은 소득수준이라든가 여러가지 사회적. 행정적 제약 등에 의해 반드시 재개발되는 것은 아닐 것이다. 그렇다면 출제자의 의도는 무엇인가? "주택의 개량비용이 개량후 가치상승분보다 적다면 사적 시장메카니즘을 통하여 사람들은 기꺼이 주택을 수선하려고 할 것이다." 라는 단순한 논리에 대한 오류를 찾아야 할까? 그러므로 필자는 ①④ 모두 정답으로 처리함이 옳다고 본다.
※ 주거분리：많은 도시에서 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되고 있는 현상을 주거분리(housing segregation)라 한다. 주거분리현상은 도시전체적인 측면에서 뿐만아니라, 지리적으로 인접한 근린지역(neighborhood)에서도 일어나고 있다.(③)
1. 하향여과작용에 의한 주거분리：고소득층 주거지역의 주택개량비용이 개량후 주택가치상승분보다 크다고 하면, 소유자는 주택을 개량하려고 하지 않을 것이다. 주택을 개량하지 않아 가치가 점점 하락하게 되면, 그 주택은 하향여과되게 되고, 저소득층 가구가 들어오게 된다. 이 과정을 침입(invasion)이라 한다. 이 처럼 어떤 지역의 토지이용이 이질적인 요소의 침입으로 인해, 다른 종류의 토지이용으로 변화되어 가는 과정을 천이(sucession：계승)라 한다.
2. 상향여과작용에 의한 주거분리：만약 고소득층 주거지역의 경계와 인접한 저소득층 주택의 개량비용이 개량후 가치상승분 적다고 한다면 저소득층 주거지역은 재개발되어 고소득층 주거지역으로 변할수 있다. 그러나 도시지역에서 슬럼과 같은 불량주택(poor housing) 밀집촌이 형성되는 가장 큰 이유는 낮은 소득 수준 때문인데, 시장이 하향여과작용이라는 매카니즘을 통하여 자원할당기능을 원할하게 수행하고 있기 때문이지, 결코 시장실패 때문인 것은 아니다.
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해답 36. ③
36. 부동산 권리분석과 관련된 활동으로서 틀린 것은?
① 소유자의 신원확인을 위하여 주민등록증을 제시받아 보았다.
② 전세권에 대한 가처분 등기를 확인하기 위해 등기부등본 을구를 보았다.
③ 외지인이 소유한 비경작농지의 강제매각 여부를 확인하기 위해 토지이용계획확인서를 보았다.
④ 불교재산법 관리대상 토지의 매입가능 여부를 확인하기 위해 관련 종단사무국에 문의 하였다.
⑤ 군사시설보호구역 여부의 확인을 위해 토지이용계획확인서를 보았다.
해설 권리분석
공법상 이용제한사항 및 거래규제사항의 확인
① 이용제한(소유권 중에서 사용 . 수익권의 제한)
.국토이용관리법
.도시계획법
.건축법 등
－용도지역 . 용도지구, 도시계획시설, 도시계획사항, 개발제한구역 등의 해당 여부 토지이용계획확인서
－환지(예정)의 확인 환지(예정)증명
* 관계 행정관청(도시과, 지역경제과)에 사전 문의
* 도시계획구역 뿐만 아니라 그 외의 지역( 군사시설보호구역)에서 그 토지의 이용제한을 알아보기 위하여 확인하여야 할 공부로써 1993년부터 토지이용계획확인서로 통일하였다.
② 거래규제(소유권 중에 처분권의 규제)
* 토지거래허가제
* 토지거래신고제
국토이용관리법(거래허가지역), 외자도입법(재산양도제한), 사립학교법(학교법인의 기본재산의 양도제한), 외국인토지법(외국인 토지소유제한), 외자관리법(외자기업체의 부동산), 외국환관리법(국내소재 부동산의 비거주자에 대한 양도금지), 수출자유지역설치법(수출자유지역내의 토지 등의 양도제한), 공업단지관리법(공업단지용지의 처분제한), 불교재산관리법(부동산의 양도제한), 향교재산법(향교재산 매매 등의 금지), 농지법(전용 등 제한), 농지개혁법(농지개혁으로 분배받은 농지, 농지매매증명제), 산림법(임야매매증명서), 택지소유상한에 관한 법률(주택취득허가제) 등
'공용징수(수용·징발)이 예정된 토지'에 해당되는가에 대한 확인을 위해 '토지이용계획확인서'나 '토지계획도'로 확인한다. 그러나 문서나 도면으로 확인하는 데는 한계가 있으므로 현장에 대한 이해와 관계행정관청(도시과, 지역경제과 등)에의 사전문의가 필수적임(문제 ⑤의 경우).
37. 부동산실명제의 목적에 부합하기 위한 제도가 아닌 것은?
① 검인계약서제도 ② 중간생략등기의 금지제도
③ 등기의 공동신청제도 ④ 투기적 명의신탁등기의 처벌제도
⑤ 인감증명의 유효기간 규제제도
해설 ⑤：실소유자 명의로 등기하는 문제이지, 인감증명 자체와는 관계없다.
38. 다음은 토지의 수요와 공급에 관계되는 설명이다. 틀린 것은?
① 토지의 공급은 토지의 이용 및 이용가능한 토지자원의 양과 질에 달려있다.
② 토지의 수요는 토지의 필요에 대한 이용능력과 함께 토지의 생산물과 토지의 필요성의 증가에 관한 제요인과는 관련이 없고 가수요와 관련성을 가지고 있다.
③ 토지의 물리적 공급은 물리적으로 존재하는 토지자원으로 삼림, 광물, 비옥도 등에 따른 각 지역의 특정한 자원의 공급에 속한다.
④ 경제적 공급은 물리적 공급 중에서 인간이 이용하는 부분을 말한다.
⑤ 토지자원의 유용성에 따른 수익, 그에 대한 가격의 결정, 개발과 투자비 등의 요소는 경제적 공급에 속한다.
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해답 38. ② 39. ① 37. ⑤ 40. ④
39. 부동산시장의 기능에 속하지 않는것은?
① 부동산시장은 시장경제원리에 의해 주도되기 때문에 매도자시장, 매수자시장은 있을 수가 없다.
② 토지이용 및 이윤의 극대화를 조절한다.
③ 경쟁을 통하여 가용토지의 자원배분 및 수급조절기능을 한다.
④ 부동산투자와 투기의 기회를 제공한다.
⑤ 도시성장의 역할을 주도한다.
40. 부동산의 지역변화 싸이클(인근지역 변화단계)에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?
① 모든 지역은 시초를 가지고 연대의 형태로 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기와 슬럼화의 단계로 구분된다.
② 지역변화단계와 사회적·경제적 영향은 토지이용의 형태를 결정하고 각 단계별로 지가상승·하락의 과정을 거친다.
③ 성숙기는 개발이 진행됨에 따라 그 지역은 점차 안정에 이르고 지역의 기능도 정착된다.
④ 천이기에서 지가는 다시 상승하며 그 이전 단계의 수준에 이른다.
⑤ 도시성장이 빠른면 지역변화도 빠르게 움직인다.
해설 ④：천이기단계에서는 대체적으로 부동산가격이 하락하지만 저소득계층의 유입으로 저급주택에 대한 수요로 인해 가벼운 상승이 있을 수는 있다.

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