정책변화! 상가투자 유망지역을 뒤바꾼다

정책변화!상가투자 유망지역을 뒤바꾼다

도심밀집도 가속화 현상을 앞당기는 유가파동과 정책들을 알면 상가투자가 보인다

선종필 상권분석 現 상가뉴스레이더 대표 <대박 상가 재테크 大해부> 저자 선종필 다른 글 모음 부동산펀드, 상가시장 호재될까 2008상가시장/⑧테마상가 2008상가시장/⑦주상복합 상가 2008년 하반기 신규분양 상가시장은 크게 경제적외부요인 / 부동산정책변화등의 요인에 의해 많은 영향을 받게될 것으로 전망된다. 경제적 외부요인 -상가운영전략은 생활필수업종, 상가투자전략은 역세권, 도심집중지역 관심필요 국제 원자재가 상승과 고유가 파장으로 인해 국내 하반기 경제성장율을 낮추어 잡고 있는 현실 속에 지금까지 원자재 상승으로 인해, 밀가루가격상승으로 인해 제빵가격상승 되는 방식으로 판매업종 상가운영에 많은 영향을 끼쳤다면 하반기 공공서비스 가격인상이 예고되고 있는 가운데 전기요금, 가스요금상승등과 같은 요인들은 서비스업종의 상가운영에도 많은 영향을 끼칠 것으로 예상되고 있다. 이로 인해 기존상가시장들의 경우 소비부진 속에 가격상승 압력이 커질 수밖에 없어 내수부진가속화에 의한 상가들의 고충이 예상되고 있어 생활필수업종에 대한 업종포화도 및 의존도가 커질 수밖에 없는 현실이다. 특히 고유가 파장의 경우 단기적 급등에 따른 후유증이 커지고 있지만 추가상승 및 장기화 예상이 힘을 얻고 있는데다가 지속적으로 고갈되어져 가고 있는 석유자원의 한계성을 감안한다면 과거가격으로의 회귀를 기대하기란 어려울 전망이어서 상가관련 투자자금운용에서도 고유가환경에 적응할 수있는 새로운 시장이해가 필요해지고 있는 셈인데, 최근 강남권을 비롯한 오피스가에 근무하는 샐러리맨들의 추세가 뛰는 기름값으로 인해 자가용 출퇴근을 엄두를 내지 못하는 계층이 늘면서 주요 오피스역세권과 주택가 역세권의 유동인구가 늘어나고 있는 점은 위기속에 기회라는 측면에서 새롭게 부각되는 시장이해의 대표적인 사례라고 할 수 있다. 부동산 정책변화 -실수요자 선호 장기시프트공급확대, 상업역세권제외, 주택역세권 관심필요 시중에 풍부하게 흘러 다니던 유동자금의 흐름처는 경기반등의 양상이 있기까지 특정한 쏠림현상의 투자처를 갖지 못하고, 부분적이고 단기적인 호재에 따라다니는 투자유동성이 형성될것으로 전망된다. 사람이라는 소비적 요인에 의해 형성되어지는 상가투자지역의 경우 정부의 정책방향성에 의해 투자선호지역의 변동들을 많이 가져올 수 있는데 대표적인 경우가 과거 대규모 택지개발 위주의 투자선호도에서 기성시가지정비의 도심재생이나 역세권개발, 재건축,준공업지역부지 주택개발등 도심 속에서 고밀화 될것으로 예상되는 지역으로의 투자선호도의 변화가 있었던 점들은 현 정부의 큰 틀에서의 부동산 정책 변화에 따른 사례라고 할 수 있다. 연계교통의 부족으로 애로를 겪고 있던 수도권에서 원거리 택지개발지구의 경우, 최근 고유가파장의 직격탄을 맞는 셈으로 경제생황여건에 대한 도심의존성은 변하지 않은채 출퇴근에 소요되는 시간 및 비용들로 인해 거주선호도가 낮아지게 되면서 급속하게 상승하던 주택가격의 하락세가 가속화되어져 가고 있는 점 등은 최근 도심역세권에 대한 정부정책의 변화에 이목을 집중시키는 요소중 하나가 되고 있다. 반면에 서울시의 경우 20년 장기임대를 보장하는 시프트는 평균 경쟁율 7:1의 높은 인기 속에 인기가 높았지만 주택공급의 새로운 형태인 시프트공급이 SH공사위주의 공급물량에는 한계가 있기 때문에 인센티브를 부여함으로써 민간참여를 통해 공급확대를 꾀하기 위해 도시계획조례개정안을 시의회에 상정했으며 국토부와 관련주택법개정에 합의한 상태로 올 하반기부터 민간사업자의 참여 신청을 받게 되면 2010년부터 공급이 가능할 것으로 예상된다. 이는 지금까지의 수도권 근거리에서부터 시작되어진 대규모 주택공급물량들이 점차 원거리로 확대되어갔지만 주거선호도면에서 선호 받지 못하는 환경을 도시기반시설이 이미 조성되어져 있는 역세권을 중심으로 직주근접의 전세주택활성화로 전환시켜 주택부동산시장의 안정을 도모하려는 것으로 풀이된다. 이에 따라 배후소비세대를 필요로 하는 상가시장의 환경변화도 정부의 정책변화에 따라 택지개발지구에서 도심역세권으로 상가 투자선호지역에 대한 변화가 일어날 것으로 예상된다. 시프트공급의 역세권은 어디가 되나? -역세권 지구단위 500M 이내 유망 서울시의 시프트공급 민간참여 유도지역은 역세권지역 중에서도 상업지역포화도가 높은 상업도심과 부도심을 제외하고 주거지역이 상당히 포함된 지역,지구,생활권 중심의 지구단위계획구역을 육성할 방침으로 이중에서도 재개발,재건축,뉴타운등 이미 개발계획이 진행되는 곳은 제외될 예정으로 서울시의 입장은 주요역세권 283개중 139곳 정도가 개발가능할 것으로 예상하고 있어 제외조건들에 해당하는 역세권을 제외하는 현실을 감안하면 거의 모든 주거지역 역세권들이 장기시프트 육성지역이 될 것으로 보여진다. 역세권상가 왜 유망한가? -반경내 인구밀도 높아지고, 입주선호도가 높아 소비배후확충을 기대 이런 정책변수들이 상가투자시장에 긍정적 효과로 작용하게되는 현상은 역을 중심으로 주택건설을 하는 민간사업자에게 용적율 상향인센티브를 제공하되 용적율 상승의 50%~60%에 해당하는 주택을 시가표준건축비로 매입하는 방식으로 시프트를 확보하게되어 실수요자 선호도가 높고 기반시설이 이미 확보된 지역을 중심으로 인구밀도가 높아져 소비포화도가 증가할 수 있는데다 수도권 원거리 외곽지역처럼 투자상품으로서 분양은 마감되더라도 전세수요부족등으로 소비공동화가 일어나는 현상을 피할 수 있기 때문이다.