[스크랩] `비사업용 토지` 절세 방안

 

2007년 1월 1일부터 양도하는 비사업용 토지에 대해서는 실거래가격으로 양도세가 60% 중과되며, 장기보유특별공제를 받을 수 없게 되었다.

물론 특례규정을 두고 있기는 하지만 투자목적으로 취득한 토지 거의가 중과대상이 될 것이라는 것은 자명한 일이다. 따라서 현재 토지 소유자가 매매를 염두에 두고 있다면, 자신의 땅이 비사업용토지인지, 사업용 토지 인지를 먼저 확인하여 매매 여부를 결정하는 것이 중요하다고 본다.

자칫 신중하지 못한 의사결정을 할 경우 양도소득세를 내고 나면 남는 것이 없거나 물가 상승률 등을 고려 할 경우 마이너스가 되는 경우도 발생할 수 있기 때문이다.

먼저 사업용 토지로의 판정 기준을 살펴보면 1,000㎡ 이하의 주말농장을 제외한 전, 답, 과수원인 농지는 재촌(토지 소유자가 토지 소재지나 연접 시·군·구에 거주)과 자경 요건(농작업의 2분의1 이상 또는 1년 중 90일 이상을 직접 농사에 종사해야 함. 또한 본인 이름으로 농지원부가 있는 경우)을, 임야는 재촌 요건을 갖추면 사업용 토지로 인정된다.

그러나 도시지역 안의 농지는 개발제한구역과 녹지지역을 제외하고는 재촌과 자경 요건을 갖추고 있다하더라도 비사업용 토지가 된다.

나대지와 잡종지는 재촌 여부와 관계없이 거의 다 비사업용 토지로 간주된다.

2008년 1월1일부터는 농지은행에 8년 이상 임대 혹은 위탁한 경우도 자경으로 인정된다.

재촌 및 자경을 충족하기가 곤란한 사람들은 건축물을 지어 사업용 토지로 전환 후 매매를 고려하는 것이 좋을 듯하다.

주택을 짓게 되면 비도시지역 내에서는 건축 바닥면적의 10배까지, 도시지역 내에서는 5배까지 부속토지로 인정되게 된다.

그러나 별장(대지 면적이 660㎡ 이상이거나 건물의 연면적이 150㎡ 이상, 기준시가 6,500만 원 이상)으로 분류되면 사업용 토지로 인정받을 수 없다.

펜션(연면적 150㎡이상이거나 객실 8개 이상은 숙박업 등록 의무화, 그 이하는 주택으로 분류)이나 상업용 건축물은 건축 바닥면적에 용도지역별 적용비율(비도시지역은 7배)을 곱한 면적이 부수토지로 인정된다.

이상에서 언급한 내용을 종합해 보면 토지투기억제와 부동산가격 안정을 위하여 강력한 조세정책을 시행하고 있는 현재와 같은 시기에는 목적이나 이슈가 없는 비사업용 투자를 지양하고, 현재 보유하고 있는 분들이라면 사전에 전문가의 자문이나 지도를 받아 거래 여부를 결정하는 것이 낭패를 모면하는 길이라는 것이다.

출처 : 지앤지 공인중개사 http://gngon.net

글쓴이 : 지앤지 부동산 원글보기

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