[스크랩] 양도소득 계산구조

양도소득세와 관련 장기보유특별공제의 내용이 2007.12.31.자로 개정되었다. 각 연도별로 구분해서 공제율을 정한 것은 장기적으로 보유한 이후에 양도하는 사람들에게 더 많은 혜택을 주는 것으로 판단되기에 합리적인 개정이었다고 생각된다. 이번에는 장기보유특별공제의 개정된 내용과 양도소득세의 일반적인 계산구조에 대해 설명을 드리겠다.

□ 양도가액과 취득가액

양도가액과 취득가액은 실지거래가액으로 계산한다. 다만, 상속․증여받은 자산은 상속증여일 현재의 상속세및증여세법에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 한다.

실지거래가액이 확인되지 않는 경우에는 추계결정방법에 의한다. 추계결정하는 경우 양도가액은 매매사례가액 · 감정가액 · 기준시가의 순서로 계산하고, 취득가액은 매매사례가액 · 감정가액 · 환산취득가액 · 기준시가의 순서로 계산한다.

실지양도가액은 양도당시의 양 당사자간에 실제로 거래한 가액을 말하는데, 특수관계자간 부당한 매매시에는 시가를 실제거래가액으로 본다.

실지취득가액은 당해 자산의 매입가액에 취득세 등록세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 가산하고, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용·명도비용·인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 취득가액에 포함된다.

실제취득가액에 관한 입증서류에는 ▲ 취득 및 양도시의 매매계약서(양수자의 인감증명서와 인감도장이 날인된 양도계약서를 첨부할 것) ▲ 건물을 신축한 경우 당해 건물도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등 ▲ 대금수수 영수증 또는 무통장입금증 ▲ 부동산 거래사실을 나타나는 금융기관 거래통장 ▲ 거래상대방의 거래사실확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부) 등이 있다.

□ 자본적 지출

자본적 지출이란 부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용 ▲ 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용 ▲ 엘리베이터 또는 냉난방장치 ▲ 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용 설치비용 ▲ 재해 등으로 건물·기계·설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용 ▲ 토지의 이용편의를 위한 장애물철거비용, 도로 신설비용 ▲ 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등을 말하는데 이러한 자본적지출은 필요경비로 공제받을 수 있다. 입증서류로는 공사도급계약서, 세금계약서, 공사대금지급 영수증 등이 있다.

□ 양도비용

양도비용은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비와 토지 또는 건물을 취득함에 따라 관계법령 등에 의하여 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함에 있어 발생하는 매각차손등이 있다. 이를 입증하는 서류로는 인지세 납부 영수증, 국민주택채권 등 매각 영수증 기타 지급사실을 나타내는 영수증 등이 있다.

□ 장기보유특별공제

장기보유자산에 대하여는 양도차익의 일정비율을 양도차익에서 차감하여주는 제도를 말하는바 보유기간(취득일부터 양도일까지의 기간을 말함)이 3년 이상인 등기된 토지 및 건물에 한하여 적용하되 양도소득세 중과세세율(세율 50%,60%,70%)이 적용되는 자산은 제외한다.


그리고 장기보유특별공제를 제대로 파악하기 위해서는 현행 세법상의 자산의 취득 및 양도시기에 관한 규정을 알아야 하는바 이에 대하여 요약하면 다음과 같다.


□ 양도소득 기본공제

양도소득 기본공제는 양도하는 모든 등기된 자산에 대하여 보우기간을 불문하고 각 그룹별로 연간 250만원을 공제해 주는 것을 말하는데, 이때 그룹은 두 그룹으로 나누어진다. 1그룹은 토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산으로 2그룹은 주식 및 출자지분으로 나누어 진다.

□ 세율

세율은 초과누진세율이 적용되는 자산과 차등비례세율이 적용되는 자산이 있는데 이를 살펴보면 아래와 같다.


위 표에서 초과누진세율이 적용되는 자산이 있는데 초과누진세율은 아래와 같다.

출처 : 지앤지 공인중개사 http://gngon.net

글쓴이 : 지앤지 부동산 원글보기

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