토지거래허가구역내 거래시 전문사기단 피해방지법

좋은 하루 되십시요!

 

날마다 날마다 아름다운날들 되시길 바라며...

오늘은 중국에서 일어난 지진바람에 우리나라엔 한여름 쏘낙비처럼 우수수 찬바람에

한줄기 쏘낙비가 시원하게 내려서 모내기철에 알맞는 빗님으로 반갑지만,

예전처럼 모내기 천수답에 하늘만 바라보며 하늘탓만 하고 지냈던 시대는 아니라나요^^*

최첨단 과학을 자랑하는 우리나라 우수인재와 교육열풍이며 치맛바람이며 온갖 바람이란

바람을 다 몰고 진통을 겪고온 결과로 이렇게 생활이 편리하고 쉽게 모든 문제를

해결 할 수 있는 시대를 살아가게 되어 참으로 편안한 생활과 더불어

현대인들의 정신적 공황상태를 초래하게된 원인을 알 수 있을것 같은데...

 

며칠전부터 석가탄신일을 맞이하여 작은 암자에 마애미륵부처님전에 기도하며

 도심속에서 찌들고 힘든 고통들을 다 풀어놓고 한시름 속세를 떠나 생활하니

그지없이 마음이 편하고 절로 손길이 부지런해지며 지난시간들을 반성하는마음에

작은 돌멩이 풀한포기라도 소중하고 아름다운것을 손길하나  눈길하나에 정성이 가득함에

공양한끼마다 올려지는 음식들속에 깃들인 정성에 다시금 마음과 몸을 가다듬게 합니다.

 

그중에 참으로 신기한것은 며칠전부터 매수의뢰건수에 갑자기 콩알처럼 이리저리 튀게하며

바쁘더니, 한시름 놓기바쁘게 속세에 지은죄를 참회할길을 열어 주시며 기도도량으로

초대받아 자원봉사겸 마음을 성찰할수있는 시간을 주시더니 석가탄신일 오후 기도도량에

그지없이 안주하여 속세를 떠나고싶은 내마음을 알아치리신건지

3일째 봉축행사 끝마무리에 이젠 어서 가서 사회인으로서 제할일을 다하라시는 부처님의 당부의

말씀처럼 여기저기 상담전화에 어서빨리 제 할일을 다하라시는 부처님말씀에 꿈꾸는 소녀처럼

여지없이 내꿈은 사라지고 출발 현실속으로 가정속으로 돌아온 귀한 시간이었습니다.

 

상담전화중에 멀리서 전화주신 사장님 한분의 애타는 모습을 생각하며,

노심초사 얼마나 힘드실까 각중에 받은 전화에 무성의한 내모습에 한참을 내자신을 뒤돌아보게한

전화상담은

토지거래허가구역에서 매도인입장에서 첫계약금수령후 1년뒤 잔금을 치루기로한 계약에

1년뒤 매수인에 잔금계약을 청구하니 다시 한번 계약금을 증액하고 1년뒤로 다시 연기해줄것을

요청하여 그뒤 1년뒤 계약을 이행할것을 청구하나 내용증명우편으로 보내니 반송되고

매수인 법인회사에서 잠적한듯 아무 소식이 없어진 내용인것 같습니다.

 

첫째 : 토지거래허가구역내에서 토지거래허가를 받지않는 계약은 원칙 무효입니다

그러나 양당자는 토지거래허가를 받기로하고 계약을 한 경우 유동적무효로

토지거래허가를 받으면 계약은 유효 하고 토지거래허가를 받지 못하면 계약은

처음부터 없었던것으로 무효입니다.

채무불이행을 이유로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 없다(대판1997.7.25)

 

둘째 ; 토지거래허가받기전 양 당사자는 계약의 일반원칙상 해약금 해제

         매수인은 계약금을 포기하고 매도인측은 계약금 배액을 상환하고

         계약을 해제 할 수 있습니다.ㅡ 565조 1항

         매도인이 계약을 해제하기위해서는 계약금의 배액을 현실제공하여야하고,

         단순히 의사표시만으로는 해제 할 수 없으며 다만 이경우 배액의 제공만있으며되고

         수령자가 거부한다해서 이를 공탁하여야 하는 것은 아니다(대판1992.5.12)

 

셋째:  양 당사자는 어느 일방이 허가받는절차신청에 협력할의무가 있습니다

         이때 양당사자 어느 일방은 다른 상대 당사자에 대하여 허가신청에

         협력할것을 소로써 구할 수 있습니다.

         만약 당사자 일방이 협력하지 않을시 협력의무불이행으로 인한 인과관계가 있는

         부분에 대한 손해배상을 하여야한다(대판 1995.4.28)

         하지만, 양 당사자는 협력의무 위반을 이유로한 유동적무효인 상태에있는

         계약해제는 할 수 없다 (대판 (전) 1999.6.27)

         협력의무 불이행시 일정한 손해액의 배상을 약정으로한 계약을 체결할수있다(대판 1997.2.28)

 ] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있으므로, 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 그 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있으며, 토지거래허가 구역 내의 토지에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 토지거래허가를 받을 수 없는 경우 이외에 당사자 일방의 계약 위반으로 인한 손해배상액의 약정에 있어서 계약 위반이라 함은 당사자 일방이 그 협력의무를 이행하지 아니하거나 매매계약을 일방적으로 철회하여 그 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우를 포함하는 것으로 봄이 상당하다.

넷째:  매수인측은 토지거래허가청구권을 피청구권으로한 매매목적물의 가처분을 구할수있으며

              이로써 그 후  낙찰받은 제3자에 대항 할 수 있다(대판1998.12.22)

계약금 ㅡ 매수인은 유동적무효상태에서 부당이득을 이유로한 계약금반환을 구 할 수없다

             (대판1993.7.27) 확정적 무효가 되어야 반환을 구할 수 있고 또 매도인은

            계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다 (대판 1997.2.28)

 

확정적 무효로 되는 경우 : 1. 허가권자의 불허가 처분이 있는 경우.

                                    2. 당사자 쌍방이 허가를 신청하지않기로 의사표시를 명백히 한경우

                                    3. 무효.취소 사유가 있을때 (비진의표시.사기.강박 )당사자는

                             이러한 사유를 주장하여 유동적무효인 계약을 확정적무효로 할 수있다

                                        (대판 1996.11.8)

                                    4.허가전 계약이 정지조건부계약인경우 정지조건이 허가받기전 이미

                                       불성취로 확정되었다면 그 계약관계는 확정적으로 무효로된다

                                      (대판 1998.3.27)

 유동적 무효 상태의 계약이 확정적으로 무효가 된 경우에는 거래계약이 확정적으로 무효로 됨에

 있어서 귀책사유가 있는 자라고 하더라도 그 계약의 무효를 주장할 수 있다 (대판1997.7.25)

**불허가 처분이 있더라도 확정적 무효로 되지 않는 경우 **

당사자의 요건 미비로 인한 경우 ㅡ 예를들어서 확정적무효로 하기위해서 허가신청서류에

불성실하게 또는 사실과 다르게 기재한 경우(대판. 1997.11.11)

 

토지거래허기받을필요없이 유효로 된 경우 

1. 토지거래허가받지 않은 상태에서 허가구역의 지정이 해제시

 2. 허가구역지정기간 만료됨에도 재지정 하지 않는 경우

                                     

상담해오신분에 대한 종합적인 결론은

요즘 토지가격상승을 노리고 전문적으로 사기치는 민법교수님말씀에 선수 가 있음에

주의하시고 전문 변호사님의 자문을 구하시어 소송으로 허가신청에 협력할것을

구하실 수 있으며, 만약 협력의무 불이행시  협력의무 위반으로 인한 손해배상

청구가 가능하오나. 계약을 원칙적으로 해제할 수 없는바,

계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있으나, 계약금이 과다하여 만만치 않으며,

허가구역내 성격을 제가 소상히 알 수 없기에 토지이용.계획등에 관하여 상담이

곤란하오며, 계약서 특약사항등 을 제대로 확인할 수 없기에 일반적인 계약을

위주로한 상담을 할 수 밖에 없사오니,양해해 주시기 바랍니다.

제 의견은 지금이라도 시급히 매수인에게 통지하시어 같이 허가받을것을 신청하심이

만약에 나타나지 않는다면 허가절차신청에 협력할것을 소송으로 구하시고

이 과정에서 전문 변호사님을 찾아보심이 좋을 듯 합니다.

계약금배액을 제공하시기엔 넘 과다한 금액인데 과다한 계약금에서

계약법 일반이 적용되는지 과다한 경우 직권감액할 수 있는지

상대방의 소재를 알 수 없어 공시최고하고  

계약금을 공탁할 수 있는 성질인지 여쭈어 보시고,

또 비진의 표시로 인한 무효나 사기 를 이유로한 취소가 가능한지 여쭈어보시고요.

 

부족한 제게 보다 더 많은 공부를 하게 해 주시어 넘 고맙고 감사합니다.

요즘 전문사기꾼들이 땅값상승을 내다보고 별의별 사기를 다 친다고

동료 부동산소장님들 말씀이 한 두 사람이 당한게 아니라는걸 알 것 같습니다.

제가 자세한 내막을 모르니 일반적인 상황과 일반적인 사기단피해에 대해서

요약해 놓았습니다. 참고로 하심이 적당하고 꼭 전문변호사님에게 부탁하심이

옳을듯 합니다. 

늘 최선을 다하는 사람으로 살아가길 바라는 사람이지만,

부족한점 많은사람이라 널리 이해해 주셨으면 합니다.

하시는 사업에 석가탄신일을 맞이하여 커다란 발전이 있길 기원드리며,

마음중심과 일중심을 갖고 성심을 다하심 매수인측에서도

 피치못할 사정이 있을 수 있사오니  좋은 결과가 있으리라 믿습니다.

최선을 다하는 하루에 감사하며 늘 행복하시길 바랍니다.

 

공인중개사 박 미 영 드림 

상담전화 : 016-344-3080

 

장기동에서 세아이 엄마 드림 ㅡ dud3080 ㅡ영

 

 

 

토지거래허가지역에서 거래계약시 유의사항

1 먼저 계약금이 과다할 경우 의심해볼것.

2 너무 길게 잔금기일이나 중도금날짜를 잡지 말것.

3.계약서 특약사항에 위약벌 특약을 해둘것

   일반적으로 계약금은 해약금으로 추정하고

이경우 아무런 특약사항 없어도 양당사자가 계약자체를 해제하고싶을때

일반적으로 계약금을 포기하고 매도인은 배액을 상환하고 계약을 해제할 수있는것으로

계약의 해제권 유보의 의미의 해약금으로의 성질을 갖는 것입니다.

   위약벌특약의 경우엔 계약당사자의 채무불이행시 손해배상예약의 추정으로써 위약벌과

(일반적인 몰수특약)

실손해배상과 별도로 불이행에 대한 제재로써 지급하기로하는 위약벌특약이 있으니,

특약사항을 잘 살펴서 하심이 좋을듯 합니다.

또한 허가절차신청에 협력의무 불이행에 따른 특약을 챙겨두심도 좋을듯 합니다