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| 부동산도 간접투자? 그게 뭐지… |
| 다시 쓰는 실전부동산학/리츠(REITs)란 |
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부동산 투자회사의 최저 자본금이 현행 250억원에서 100억원으로 낮아지는 등 회사 설립 요건이 대폭 완화됐기 때문이다. 또 위험 요소가 많아 지금껏 허용하지 않았던 부동산개발을 전문으로 하는 회사 설립도 가능해졌다. 건설교통부와 국회에 따르면 부동산 투자회사의 설립 요건과 절차 등의 완화를 주요 내용으로 한 ‘부동산 투자회사법 개정안’이 최근 국회 본회를 통과해 10월 초부터 시행된다. 이에 따라 증권의 펀드 가입과 마찬가지로 부동산 간접투자에 대한 관심이 높아질 전망이다. 리츠 전성기 오나? 개정안에 따르면 부동산 투자회사를 설립할 때는 설립 당시 최저 10억원의 자본금을 마련한 뒤 영업인가 후 6개월 이내에 주식공모 등을 통해 100억원 이상만 확보하면 된다. 또 설립에 소요되는 기간을 줄이기 위해 건교부 장관의 설립인가 없이 발기인에 의한 설립이 가능해졌다. 하지만 일반 투자자의 보호를 위해 부동산 취득 등의 투자 전에 건설교통부 장관의 영업인가를 받도록 했다. 부동산 투자회사는 현재 총 자산의 30% 이하만 부동산개발 사업에 투자할 수 있으나 이번 개정으로 100% 투자가 가능해졌다. 주로 건물의 매입 및 임대를 주로 하던 종전의 부동산 투자회사와는 달리 부동산개발 사업만을 전문으로 하는 회사도 탄생할 수 있게 된 셈이다. 이처럼 부동산 투자회사의 설립 문턱이 낮아짐에 따라 리츠의 전성기가 도래할 것이라는 기대도 많다. 대규모 부동산개발 사업을 벌이는 업체들의 자금 융통에도 숨통이 트일 것으로 보인다. 그 동안 국내의 부동산 투자회사 설립 현황은 매우 저조했다. 회사의 설립 및 운용 요건이 간접투자자산운용법에 의한 부동산 펀드(최저자본금 10억원)에 비해 훨씬 엄격했기 때문이다. 나에게 맞는 리츠는? 리츠는 이를 테면 여유 자금이 많지 않은 소액 투자자들에게 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 주는 제도다. 부동산을 소액 단위로 증권화해 일반인들이 쉽게 접근할 수 있도록 한 것이다. 리츠는 일반적인 주식과 투자 방법 등이 같다. 다만 투자 대상이 기업이 아니라 부동산일 뿐이다. 리츠에 투자한 투자자들은 해당 부동산을 임대하거나 팔았을 때 생기는 임대료 혹은 시세 차익 등을 자신의 지분(리츠 주식)만큼 배당 받는다. 쉽게 말해 여럿이 모여 부동산 사고 팔아 시세차익을 나눠 갖거나, 건물을 사 임대를 주고 이를 통해 얻은 임대료를 나눠 갖는 것이다. 일종의 부동산 공동 투자인 셈이다. 공동 투자자들이 모여 회사를 세우면 그게 바로 부동산 투자회사가 되는 것이다. 부동산 투자회사는 해당 부동산의 임대 및 처분, 운용 등을 맡는다. 이 같은 리츠는 크게 두 가지로 구분된다. 부동산개발은 물론 주거·업무용 빌딩 등 다양한 부동산에 투자할 수 있는 일반리츠와 기업의 구조조정 때 나오는 부동산(주로 빌딩)에 투자하는 CR(Corporate Restructuring)리츠다. 투자는 이렇게 일반리츠는 배당 가능 이익 즉, 수익의 90% 이상을 의무적으로 투자자들에게 배당해야 한다. CR리츠는 이에 대한 의무 규정이 없다. 그러나 CR리츠는 일반리츠에 비해 상대적으로 수익률이 높아 인기가 많은 편이다. 일반·CR리츠 모두 소액으로 부동산에 투자할 수 있다는 점 외에도 여러 장점이 있다. 우선 일반 주식과 마찬가지로 증권시장(코스닥 포함)에서 해당 지분 거래가 가능해 급전이 필요한 경우 일반 주식처럼 얼마든지 팔고 나올 수 있다. 물론 수익률 등이 나빠 사려는 사람이 없는 경우에는 곤란하다. 또 일반 주식시장에서 기업들이 자신들의 재무제표를 공개하는 것처럼 부동산 개발회사 역시 수익률 등을 공개해야 한다. 때문에 투자자들은 자신의 수익률을 쉽고 빠르게 파악할 수 있다. 수익률 예측이 가능한 점도 장점으로 꼽힌다. 관련 업계에 따르면 현재 시장에 나와 있는 리츠의 연간 수익률은 대개 8~10% 선이다. 투자 수익은 주로 배당 형식으로 6개월마다 이뤄진다. 물론 이는 상품마다 다를 수 있다. 반면 리츠는 부동산과 관련된 것이어서 부동산시장이 폭락하거나 하는 경우에는 손해를 감수해야 한다. 또 일반리츠의 경우 투자 대상 부동산을 취득한 뒤 3년 이내에는 팔 수가 없다. 만약 해당 부동산이 생각만큼 수익률이 안 나온다면 지분 거래를 통해 팔고 나올 수 있지만, 수익률이 너무 낮거나 마이너스라면 당연히 지분을 인수하겠다는 사람이 없기 때문에 꼼짝없이 3년간 묶일 수도 있다. 수익률 맹신은 금물 따라서 리츠에 투자할 때는 반드시 주의해야 할 것들이 있다. 우선 리츠 대상 부동산의 위치, 공실률, 향후 발전 가능성, 임차인의 신용도 등을 투자자가 직접 확인해 보는 것이 좋다. 일반리츠의 경우 수익금은 대부분이 임대료에서 나오기 때문에 해당 건물의 공실률이 높다면 그만큼 수익이 줄어들 수밖에 없다. 부동산 투자회사(혹은 리츠의 발기인)의 투자설명회 등에 참석해 투자 방법 등을 꼼꼼히 챙기는 것도 필수적이다. 특히 투자설명서 등에 기재된 배당 수익의 산출 근거가 명확히 제시돼 있는지, 실제 수익 산출이 제대로 됐는지를 잘 봐야 한다. 예상 공실률의 적정성, 임대료 수준의 적정성 등을 면밀히 검토하고 의문점 등은 문의해 확인해 둘 필요가 있다. 해당 리츠에 참여한 기관투자자를 살펴보는 것도 한 방법이다. 신뢰도 있는 기관투자자의 참여 여부가 하나의 검증요소가 될 수 있기 때문이다.
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