일시불 거래 함정 많다

‘일시불 거래’ 함정 많다

급매물에 많아..가격 싸지만 따져할 점 많아

--> 경기도 성남 분당신도시 시범한신 32평형(시세 7억원)을 소유하고 있는 K씨. 지난해초 사업상 급전이 필요해 은행에서 집을 담보로 5억원을 빌렸다. 하지만 최근 경기침체로 사업이 뜻대로 되지 않자 이 집을 6억5000만원에 급매물로 내놨다. 그래도 매수자가 선뜻 나서지 않아 고민하던 K씨는 생각을 바꿔 호가를 5000원 더 낮춘 가격에 ‘일시불 거래’를 시도했다. 매수자는 계약금으로 5000만원을 준 다음 바로 다음날 잔금을 지급, 등기이전을 끝내는 방식이었다. 매수자가 은행 융자금까지 떠안는 조건으로 실제 거래된 금액은 1억원에 불과했다. 분당 매송공인 공연주 사장은 “주택시장 거래두절 여파로 올해 들어 갑자기 일시불 조건의 아파트 매물이 나오기 시작했다”며 “매수자측이 가격을 낮추는 대신 매매대금을 한꺼번에 지급해 거래 성사율이 높은 편”이라고 말했다. 급매가격보다 싸게 팝니다 부동산시장 규제 강화와 경기침체로 급매물이 부동산시장을 주도하면서 ‘일시불 거래’가 늘고 있다. 계약할 때 중도금 잔금을 한꺼번에 주고받는 일시불 거래는 흥정의 폭이 넓어 일반 급매 가격보다 10∼15%가량 싸게 구입하는 경우가 많기 때문이다. 통상 이런 거래방식은 근저당등이 설정돼 투자 위험성이 높은 급매물을 대상으로 많이 이뤄지는게 특징이다. 일시불 거래는 지금까지 토지시장 등에 제한적으로 이뤄졌으나 1ㆍ11대책 이후 돈이 급한 매물이 늘면서 주택시장까지 확산되는 추세다. 최근 일시불 거래 형태로 매물이 많이 나오는 곳은 새로 입주한 아파트단지. 특히 지난해 말부터 집들이를 시작한 동탄신도시의 경우 이런 매물이 중개업소 당 한두 건씩 쌓여 있다. 동탄신도시공인 민일석 사장은 “대출금 상환등으로 자금압박을 심하게 받는 집주인들이 일시불 조건으로 매물을 싸게 내놓는 경우가 적지 않다”고 말했다. 정부의 규제 정책이 집중된 토지시장에서도 일시불 거래 선호현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 돈이 급해 땅을 급매물로 내놨으나 사려는 사람이 없자 매매대금을 한꺼번에 치루는 조건으로 호가를 더욱 낮추고 있는 것이다. 다산서비스 이종창 대표는 “용인, 김포등에 비해 비인기지역으로 꼽히는 수도권 외곽지역에서 급매시세보다 싼 땅이 매물로 나온다”며 “도로등 주변여건이 괜찮은 땅은 장기투자를 내다본 외지인들의 손에 현금 일시불로 넘어가는 경우가 많다”고 말했다. 값은 싸지만 함정많아 주의해야 일시불거래는 가격이 싼 반면 매물에 대부분 근저당 등이 설정된 경우가 많아 투자자들은 세심한 주의가 필요하다. 근저당이 설정된 매물이라면 매도ㆍ매수자간 채무승계 문제부터 풀어야 한다. 먼저 근저당으로 설정된 채무를 승계할 것인지, 아니면 채무를 풀고 거래할 것인지 결정해야 한다는 얘기다. 만약 매도자와 매수자 사이에 근저당으로 설정된 채무를 승계하는 것으로 합의가 이루어졌다면 채무인계절차를 밟으면 된다. 이 경우 절차는 매수인승계협약서를 작성한 다음 대출금융기관을 찾아가 채무승계신청서, 확약서, 각서 등을 작성해 제출하면 된다. 근저당 설정 액수가 적을 경우 매도자가 매매대금으로 대출금을 갚아 근저당권을 말소시켜주는게 관례다. 물론 이때 매수자는 매도자와 함께 은행과 등기소에 가서 그 자리에서 매매대금을 지급하고 근저당 말소서류가 접수되는지 직접 확인해야 한다. 가압류가 설정된 부동산을 일시불로 매입할땐 매도자로 하여금 법원에 ‘가압류해방공탁금’을 공탁해 가압류를 풀게 한 다음 매입하는 것이 좋다. 가처분이나 가등기된 부동산은 가격이 아무리 싸더라도 가급적 매입하지 않는 것이 좋다. 가압류에서와 같은 공탁금 제도가 없기 때문이다. 굳이 매입하고자 한다면 채권자와 매도자, 매수자 등 삼자 합의하에 매매대금의 일부로 빚을 갚고 가처분을 말소하기로 사전에 약정하고 매매절차를 진행시킨다.

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