[스크랩] 주택 못지않게 규제가 심한 분야가 토지다.

주택 못지않게 규제가 심한 분야가 바로 토지다.     외지인 소유의 농지·임야에 대해 양도소득세가 실거래가로 부과되고, 거주 요건 강화로 취득이 까다로운 게 규제의 뼈대를 이룬다. 투자심리가 위축돼 시장이 조용할 것이라는 게 전문가들의 전망이다. 다만 군사시설보호구역 해제 지역, 기업·혁신도시 등 개발 예정지 주변은 개발 기대심리나 대체취득 수요로 국지적 상승세를 띨 가능성이 있다.     3월부터는 토지거래 허가구역에서 비농업인이 농지나 임야를 매입할 때 사전 거주기간(전 세대원)이 6개월에서 1년으로 늘어난다. 토지거래 위반 신고 포상제(토파라치)가 도입되고 허가대로 토지 활용하지 않으면 공시지가 5∼10% 이행강제금이 부과된다. 허가구역은 수도권과 충청권을 중심으로 전국토의 22%에 이른다. 토지 분할 제한 대상이 도시지역에서 비도시지역까지 확대되고 주택·토지투기지역에서는 토지분할이 아예 금지된다.     시세차익을 노린 기획부동산의 땅 쪼개 팔기에 제동을 걸기 위해서다. 공간과 토지연구소 원구연 소장은 “개발이 어려운 허가구역내 땅은 매물이 늘면서 값도 빠질 것”이라고 말했다. 허가구역·투기지역에서 제외된 곳도 녹녹지 않다. 올해부터 외지인 소유의 농지·임야는 양도세 실거래가, 내년부터 양도세율 60%가 적용돼 차익을 얻기가 어려워진 것이다. 그동안 규제 무풍지대로 외지인 수요가 많았던 경기도 가평·양평·연천,강원도 홍천·춘천 일대의 경우 투자 메리트가 많이 줄었다.     경기도 양평의 한 중개업자는 “양도세 실거래가 부과를 앞둔 지난해 매물이 나오면서 1차 하락했는데 올해 2차 하락할 가능성이 있다”고 말했다. 개발사업자는 농지를 전용할 때 부담하는 농지보전부담금도 감안해야 한다. 부과기준이 농지 조성원가에서 이달 22일부터 공시지가의 30%로 바뀌어 땅값이 비싼 수도권은 부담금이 최고 5배 늘어날 것으로 예상된다. 다만 정부는 서울 주변등 땅값이 비싼 지역 농지의 부담금이 과도하게 증가할 것으로 보고 상한액을 ㎡당 5만원으로 정했다.     지난 1일부터 부활된 개발부담금제도 개발사업자에겐 부담이다. 택지·골프장등 30종 개발사업때 시행자에게 개발 전후 땅값 차액의 25% 부과하는 것이다. 서울부동산컨설턴트 정용현 사장은 “개발부담금제에 이어 농지보전부담금까지 올라가 수도권 관리지역(옛 준농림지)의 개발사업 수익성이 악화할 것”이라고 말했다.     행정·기업·혁신도시 등의 보상금은 토지시장의 변수로 작용할 것 같다. JMK플래닝 진명기 사장은 “보상금이 본격적으로 풀리면 개발 예정지 주변 땅값이 상승할 가능성이 있다”고 말했다. 다만 허가구역내 부재지주의 보상금 1억원 초과분을 채권으로 지급하는 데다 거래 규제도 심해 예전보다는 상승 압박 크지 않을 것으로 보인다.     인천 강화,경기도 김포·원당·고양 등은 3월 군사시설 보호구역에서 해제되면 들썩일 가능성이 있다. 김포의 한 중개업자는 “지난 노태우정권때 북방외교 바람으로 접경지역 땅값이 크게 올랐는데 그때보다 못하지만 개발 기대심리로 호가가 강세를 보일 것”이라고 말했다.     <올해 토지·전원주택·펜션 이슈및 투자 전략>    ㅁ토지 세제 강화  ＊비사업용 토지，부재지주 농지·임야 양도세 실거래가 -1월 1일 시행  ＊비사업용 토지등，양도세율 60％ 중과 및 장기보유특별공제 배제     -2007년 1월 시행  ＊보유·양도세 중과로 토지시장 위축 전망  ＊양도세 중과 제외되는 가구당 1000㎡이하의 주말·체험농지 활기 가능성     ＊기대수익률 낮추고 철도·도로 개통 예정지 장기투자   ㅁ개발부담금제부활  ＊택지·골프장등 개발 사업때 시행자에게 개발 전후 땅값 차액의 25％부과     -1월 1일 시행  ＊개발 이익 환수로 개발사업 위축 예상  ＊아파트·상가 분양가 인상 가능성    ㅁ농지보전부담금  ＊농지보전부담금（옛 대체농지조성비）부과기준 농지조성원가     →개별공시지가 30％ -상한액 ㎡당 5만원     -1월 22일 농지전용허가 신청분부터 적용  ＊땅값 비싼 수도권 도시주변 농지전용 때 부담금 늘고，지방은 낮아질듯     -수도권은 22일 이전，지방은 22일 이후 신청 유리 ㅁ허가구역내 땅 취득      ·이용규제  ＊외지인 농지·임야 취득때 세대원 전원 토지 소재 시·군     사전거주 6개월 → 1년  ＊허가대로 땅 활용하지 않으면 공시지가 5∼10％ 이행강제금 부과  ＊토지거래 위반 신고 포상제（토파라치）도입 -3월 시행  ＊외지인 허가구역 땅 투자 크게 줄듯  ＊위장전입 단속 강화 가능성 경계    ㅁ토지 보상  ＊기업·혁신·행정도시，택지개발지구 보상금 많이 풀릴 듯  ＊부재지주 1억원 초과 채권지급 의무화     -허가구역과 연접한 시·군·구에서 이뤄지는 택지，도시개발사업 등의      수용때 적용     -3월 시행  ＊막대한 보상금으로 개발주변지역 땅값 들썩일 가능성  ＊다만 대토 가능지역 전국 확대로 예전보다 상승압박 크지 않을 듯    ㅁ땅 쪼개 팔기 제한  ＊토지 분할 제한 대상 비도시지역까지 확대  ＊주택·토지투기지역에서는 토지분할 금지 -3월 시행  ＊시세차익을 노린 기획부동산 땅 쪼개 팔기 제동  ＊공동투자자 법 시행이전 분할 검토    ㅁ군사시설 보호구역 해제  ＊전국 139곳 7146만평 해제 또는 완화-3월 1일 시행  ＊군사시설보호구역 많은 인천 강화·경기 김포·원당·고양 등 개발활기예상    ㅁ전원 주택, 농어촌 주택등 세제완화  ＊농어촌 주택 양도세 비과세 혜택 2008년말까지 연장     -읍·면 지역 대지 200평 이하，건물연면적 45평 이하，취득시 기준시가       7000만원 이하 대상  ＊농업진흥지역 밖 주말농장에 짓는 건평 33㎡이하 주택 농지보전부담금      50％ 감면     -1월 22일 시행  ＊농어촌 10∼30평 소형주택 각광 예상  ＊종전 전원주택（대지면적 100평 이상）은 위축     -허가구역내 대지 75평 넘으면 취득후 3년간 전매 제한 영향    ㅁ펜션 농어촌 민박 규정 강화  ＊농어촌민박 지정받으려면 현지 거주하고 건물연면적 150㎡이하로지어야  ＊법시행（지난해 11월 5일）이전 운영자，객실수 7실 이하로 맞춰 올 5월      4일까지 지자체로부터 민박지정을 받아야 민박영업 가능  ＊단지형 펜션 위축，소규모 개별 펜션 명맥 유지 예상  자료：재정경제부·건설교통부·농림부·국방부 저작권자: 중앙일보 조인스랜드 <무단전재,재배포 금지> 농어촌종합정보포탈 에서

 

출처 : 블로그 > 그리운 산하(화정의 고양시를 꿈꾸며) | 글쓴이 : 이재준 [원문보기]