[스크랩] 부동산중개사례7

질의30. 건축물 대장상에도 표시가 없는 옥탑방이 있는 단독 주택의 매매중개시 주의할 점은

            무엇인지 알려주시면 감사하겠습니다

 

   답변> 중개대상물 확인설명서에 등기부등본과 건축물대장상의 건물현황과 미등기 옥탑방  

            현황을 기재하시고 매수인에게 그 현황을 명확히 설명해 주시면 됩니다.

질의31. 경매/공매에서 부동산을 경락받고 잔금을 치른다음에, 명도소송으로 점유자(임차인 

          등...)를 내보내어야할 상황에서, 명도소송을 하지않고, 간단하고 신속히 해결되는
        "민사조정신청"으로 신청 해도 될까요?
         또한 명도소송과 조정신청대신에 "재소전 화해신청제도"가 있다고 하는데 재소전    

        화해신청제도는 누구와 어디서 어떻게 하는것인가요?

  

  답변> 임차인 등이 건물의 명도를 거부하는 경우에 낙찰자는 민사조정보다는 명도소송     

           등을 제기함이 통상적이라 할 것입니다. 그리고 “제소전 화해조서”는 판결문에
          갈음하는 효력을 갖는 문서로서 이해관계 있는 당사자와 법원이나 법무관련회사에서

          작성함이 대부분입니다.
 
질의32. 경기도 용인시 구갈지구에 단독주택을 지을 심정으로 토지를 매입할 예정인데
        이 곳이 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상 도시지역인 동시에 토지거래허가구역
        으로 지정된 곳입니다. 이런 거래는 처음인데 절차를 알려주십시오?[출처:네이버]
        
  답변> 우선 그 곳이 정말로 토지거래허가구역인지 서류들을 확인해보아야 합니다.
        1)발급 받아 조사해야할 서류 :토지대장, 토지이용계획확인서(도시계획도면 포함)
                                     지적도,등기부등본
        2)토지거래허가구역에 속해 있다고 확인할 수 있는 서류 : 토지이용계획 확인서
             *[참고] 도시지역은 도시계획확인원이라 불리며, 도시지역외의 지역은
                     토지이용계획확인서로 불림.
        3)용도지역중에서 주거지역에 속한 토지이어야 합니다.
           주거지역은 180㎡초과하면 토지거래허가를 받아야 합니다.
             *[참고] 상업지역=200㎡초과, 공업지역=660㎡초과,녹지지역=100㎡초과
                     기타지역=90㎡초과, 도시지역외에서는 농지=500㎡초과,
                     임야=1,000㎡초과, 기타지역=250㎡초과,
        4)토지거래허가신청서는 관할 시.군.구청 토지관리과에 비치되어 있습니다.

 

질의33. 토지를 구입할려구 하는데 매도인이 은행으로부터 근저당이 설정되어 있었습니다.
        현재 갚지 못한 대출금은 3천만원으로 조사 되었습니다.매수자가 이 대출금을 안고
        당해 토지를 인수코저 약정하고 잔금 1억원중에서 3천만원을 제외하고 나머지 금액
        7천만원만 지급하기로 했습니다.
      

        또한 토지의 일부에 지상권이 설정되어 있었고 그 위에 등기되지 않은 건물이 있고,
        이 건물은 토지소유자가 버섯재배사로 사용하기 위해 건축한 것으로 콘크리트
        불록조의 허름한 건물입니다.
        위 토지를 구입할 때 어떤 조치를 취해야 하는지요?[출처:네이버]
   
   답변> 1)은행 대출금에 대해서는 어떻게 처리해야 하는가?
          계약체결전 해당은행을 방문하여 융자금의 승계가 가능한지? 밀린이자는
          없는지? 남은 채무금액이 3천만원인지를 확인해 본다...잔금일에 매도자와 매수자      

         각각 인감증명서와 주민등록등본, 인감도장, 신분증을 챙겨서 은행을 방문하여 채무인수

          절차를 밟는다....이때 , 그때까지의 이자등은 매도인에게 지불토록 한다..
          은행에 거래하는 법무사를 통해 소유권이전과 동시에 채무자변경을 원인으로
          하는 근저당권변경등기를 하도록 요청한다.

       

           2)지상권에 대해서는 어떻게 처리해야 하는가?
           잔금일까지 지상권말소를 매도인에게 하도록 매매계약서의 특약에 기재해야
           한다..
           만일, 잔금일에 갔는데도 지상권이 말소되어있지 않다면 지상권말소에 필요한 지상권

           등기필증과 지상권자의 인감도장이 날인된 위임장, 해지증서를 받고,
           지상권말소에 필요한 비용을 매도인에게 받는 동시에 매매잔금을 지급한다.

      

          3)건물에 대해서는 어떻게 처리해야 하는가?
           건축물대장이 존재하는 건물이라면 해당시군구청을 방문하여 건축물대장상의
           명의변경을 하고, 무허가건물이라면 토지의 매매계약서에 매매대금이 무허가건물의

           매매대금을 포함하는 것임을 밝히고, 동 토지매매계약서를 공증한다..또한, 관할시군구청의

          무허가건물관리대장과 재산세관리대장의 명의를 변경토록 한다.

 

질의34. 얼마전에 근저당 및 압류,가압류가 설정된 주택에 전세계약을 체결하면서 임차인에게

            최우선 변제금액이 1600만원이라고 설명을 하였지만, 얼마후 등기부등본을 자세히 보니

           근저당 설정일이 최우선 변제 1200만원을 보장 해주던 때(2001.9.15이전)에 설정된것을

           알았습니다.
         

          3일후 계약당일날 다시 임차인에게 계약서를 쓰기 전에 최우선변제 정정.설명을 하고

          임대인의 잔금일전 압류.가압류 말소를 조건으로 특약사항에 기재하고 추가로 임대인이

         채권공증(1600만원)까지 하고 계약서를 썼습니다.
       하지만 잔금을 치르고 1주일 후 경매개시 결정이 떨어졌습니다. 현재 임차인은 계약 당시에

       분명 1600만원을 정정설명한것은 알고 있는것 같지만 들은적이 없다고 우기고 있습니다.

       물론 임대인은 자기도 1600만원에 설명한것을 들었다고 말을 하고 있는 상황입니다.
      
       이럴때는 부동산의 책임은 어디가지 입니까? 물론 모든서류는 작성을 하였습니다. 

      특약사항에 이 또한 밝혀 적었습니다.
       이 전세계약에서 중개업자인 저에게 책임이 있는지요?
 
   답변> 계약서 및 확인설명서 등에 임차목적물에 대한 소액임차보증금 변제범위 및 물권설정

            현황과 채권내역을 명시하여 주셨다면 임차인측에서 사실과 다르게 진술을 한다 하여도

            크게 문제될 것은 없다고 사료됩니다.

 

 

출처 : 블로그 > 포커쳐서 용돈벌자!!! | 글쓴이 : 현금포커 [원문보기]