5.거래량과 값으로 흐름을 파악하라

5.거래량과 값으로 흐름을 파악하라

 

부동산이 한참 잘나가다 성숙기가 다가오면 투자자들은  지금도

살때인지, 아니면 팔 때인지 잘 모르는 것 같다. 전문가가 아니고서

는 성장기와 성숙기를 구별할 수 있는 안목을 갖기란 매우 어렵다

사람들 사이에서 "상투다, 거품이다" 라는 말과 함께 언론에서

도 이슈화하면 성숙기의 끝이 왔다는 것을 깨달으면 된다

 그러나, 성숙기에 들어설때에 성장기가 아직 남아 있는  법이다.

따라서 성장기가 끝나지 않은 시점에서는 다른 사이클에 비해

부동산 값이 높이 상승한다

부동산 가격이 올라갔다 내려갔다를 반복하고 , 또는 거래량이 많고

적은 것이 되풀이되면 성숙기 진입단계에 왔다는 신호로 보면 된다.

성수기가 진행되는 가운데 계절적 비수기를 볼 수 있는 안목을

가진 사람만이 앞으로 부동산 경기가 더 호황을 누릴 것인가,

아니면 침체기에 진입하는 단계인지 알기 때문에 올바른 투자를

할 수  있다.

 

비수기는 1년에 두 번 반드시 나타나는 사이클이다.

첫번째 비수기는 6월 중순에서 8월 중순까지로  이때 사이클상

성숙기 속 계절적 비수기가 앞으로 침체기로 진입하는 시기로

볼 것인가 아니면 성숙기의 연장선으로 보아야 할 것인가는

먼저 매매 거래량을 조사해 보면 금방 알 수 있다.

이 시기는 성장기에 비하여 거래량이 눈에 띄게 줄고 물건도

안 나오며, 값은 최고 기록을 세우고 사람들 사이에서

상투라는 말이 공공연히 나오는 때이다.

성숙기 비수기가 6~8월 중순경과 10~12월 중순까지 거래량이

약간 줄고 보합세를 유지하면 성숙기가 아직 끝나지 않았음을

의미한다.

8월 말부터 거래량이 늘고 가격도 약간씩 오르면서 9월말까지

지속적으로 상승세를 타다가  다음해 1~3월 까지 성수기를

유지하면 성숙기는 더 지속되고 침체기는 빨리 오지 않는다

성숙기가 더 지속될것인가? 아니면 침체기로 진입하느냐는

비수기의 거래량과 가격이 그 전 단계를  유지하느냐  아니면

더 떨어지느냐에 따라 판단하는 기준이 가장 정확하다.

따라서 비수기에 거래량이 현저히 줄고 가격도  눈에 띄게

떨어지면 침체기로 진입하는 강력한  신호로 보면 된다.

 

거래량을 확인하려면 현장에 가야 하는데, 서울 같은 경우

다섯 구 정도는 돌아다녀야 한다.

한 구에서 최소한 10여개 공인중개서 사무소를 통해 시장조사를

마치고 분석하는 방법과 이삿짐 센터를 무작위로 조사하는 방법

법무사의 등기 수량을 파악하는 방법을 종합하여 거래량을

확인하는 것이 가장 정확하다 그러나  이런 방법은 약간 지나간

데이터여서 문제 파악에 별 도움은 안되지만,

거래량을 파악할 수 있어 향후 전망에 주요한 통계자료가 되기도

한다.