전문가시선]'부동산시장 살펴보니..' 내집 마련 시기와 방법은?

전문가시선]'부동산시장 살펴보니..' 내집 마련 시기와 방법은?

뉴시스 | 이승주 | 입력 2015.03.08 05:02 | 수정 2015.03.08 05:02

• 【서울=뉴시스】이승주 기자 = 얼어붙은 부동산시장이 깨어나고 있다. 청약제도 개편, 저금리 등 부동산 정책이 쏟아지고 아파트 물량이 증가하면서 지금이야말로 '주택 매매의 최적기'라는 말이 나온다.
  
  부동산 가격 하락으로 '깡통주택'이 되지는 않을까, 무리한 대출로 큰 빚을 지지는 않을까 걱정하며 구매를 결정하지 못하는 사람들이 많다.
  
  아파트 물량은 쏟아지고 있지만 치솟는 전세값에 내집 마련에 대한 고민도 많아지고 있다.
  
  과연 정말 지금이 '주택 매매의 최적기'일까.
  
  

   

  부동산114리서치센터 임병철 과장, 리얼투데이 김운철 대표, KB국민은행 박원갑 부동산 전문위원, 부동산써브 정태희 연구팀장 등 전문가들의 의견을 들어봤다.
  
  ◇부동산114리서치센터 임병철 과장…"실거주 목적으로 접근, 단기상승 기대 어려워"
  
  아파트 값이 점차 오를 것으로 예상된다. 하지만 과거처럼 단기간에 크게 오르는 일은 없을 것이다. 그런 만큼 아파트를 '투자의 대상'이 아닌 '실거주의 목적'으로 접근해야 한다. 자신의 대출 여럭을 따져서 본인이 감당이 가능한 선에서 매매를 고려하는 것이 가장 바람직하다. 저금리여서 대출받기 좋은 여건인 것은 사실이지만 과도하게 대출받아 집을 사는 것은 피해야 한다.
  
  강남 재건축이 진행되면서 이쪽에 투자하려는 사람들도 있겠다. 재건축도 이전처럼 크게 가격이 오르진 않을 것 같다. 약간의 오름세는 예상되는 만큼 자기자본 비율을 크게 하고 구입한다면 어느 정도 이익을 볼 것으로 전망한다. 하지만 이전처럼 큰 수익을 노리고 투자하는 것은 위험하다.
  
  최근 '중소형·대단지 아파트'를 고르라는 말이 계속 나오고 있다. 앞으로도 이 말은 당분간 유효할 것으로 예상한다. 대단지일수록 그 안에 편의시설이 다 갖춰져있기 때문에 나홀로 아파트보다는 수요자가 꾸준해 집값이 떨어질 위험이 상대적으로 적기 때문이다. 중소형 아파트도 당분간 1인가구의 증가로 수요가 급증해 집값 하락을 걱정하지 않아도 될 것이다.
  
  ◇리얼투데이 김운철 대표…"전세가율 높은 아파트를 골라라"
  
  '부동산3법', '재건축 규제해지', 청약제도 개편' 등 부동산 정책 면에서는 주택 매매의 최적기라 본다. 물론 정책만으로 부동산 경기가 활황이 될 것이라 단정짓긴 어렵다. 하지만 최근 이런 기류를 타고 미분양 아파트, 신규 분양 등 부동산 물량이 많이 나왔다. 청약순위 완화로 1순위가 됐다면 이참에 매매를 노리는 것도 나쁘지 않을 것 같다.
  
  매매 전에 주택의 전세가율(아파트 매매가 대비 전셋값의 비율)을 따지는 것도 필요하다. 혹시 아파트를 매매했다가 전세로 전환해 자금을 확보할 수 있는지 따져보는 것도 투자개념에서 중요한 포인트다. 아무리 전셋값이 올라도 전셋값이 매매가를 추월하진 않는다. 전세가율이 높은 아파트라면 부동산 경기가 침체돼 아파트값이 하락하더라도 일정 수준 아래로는 떨어질 위험은 없다고 판단할 수 있기 때문이다.
  
  '중소형 아파트'를 선택하는 것이 좋다. 수요가 많은 만큼 추후에 팔기 용이하고 실거주 목적으로도 따져도 관리비 등 비용이 적어 효율성이 높기 때문이다. 최근에 나오는 중소형 아파트는 알파룸 등이 제공돼 40평대 못지 않게 넓게 설계된다. 아이들 키우는 4인 가족에게도 살기에 충분할 것 같다.
  
  ◇KB국민은행 박원갑 부동산 전문위원…"2~3년 뒤를 봐야"
  
  아파트 물량이 늘어나 집 사기에 적기라고 하는 다른 전문가들의 말에 동의하지 않는다. 사실 '분양 물량'이 많아진 것이지 '입주 물량'이 많아진 것이 아니기 때문이다. 최근 아파트 분양이 늘어나고 있는데 사실상 입주는 2~3년 이후에 이뤄진다는 점을 감안해야 한다. 당장의 분양 물량이 많아진 것을 실제 매매물량이 많아진 것으로 착각하면 오산이다. 실제 부동산 시장에 영향을 미칠만한 주택 공급은 2~3년 이후이기 때문에, 지금 매매 물량이 많아져 아파트 구매의 최적기라고 단정짓기 어렵다고 본다.
  
  같은 맥락으로 지금 금리가 낮으니 대출받아 아파트를 구매해야 한다는 의견에도 동의하지 않는다. 사실상 주택 물량이 많아질 2~3년 뒤에는 금리가 어떻게 변할지 알 수 없다. 당장의 '분양 물량 증가', '저금리 기조'란 말만 듣고 섣불리 매매를 결정하는 것은 피해야 한다.
  
  단 실거주 목적으로 아파트가 필요하다면 구매하는 것도 나쁘지 않다. 다만 크게 시세 차익으로 이익을 기대하지는 말아야 한다. 앞으로 아파트 가격은 크게 오르지 않을 전망이다. 금리가 낮으니 전세난 속에서 전세를 찾는다면 전세가 가장 유리할 것 같고 그 다음이 월세라고 생각한다. 대출 상환 능력, 자금의 여력 등을 따져 구매능력이 있다면 그때 매매를 고려하는 것이 좋다.
  
  ◇부동산써브 정태희 연구팀장…"저렴한 30·40평 구매적기"
  
  전셋값과 매매가의 차이가 줄어들었다. 매매가가 전셋값 아래로 떨어질 가능성은 거의 없어 보인다. 한동안 전세난은 계속될 것이기 때문에 전셋값이 적정한 선에서 안정될 것으로 예상된다. 동시에 집값도 앞으로는 크게 떨어지지는 않을 것이다. 대출 금리도 낮은 만큼 주택 구매의 최적기라 생각한다.
  
  물론 아파트는 브랜드가 중요하다. 하지만 가장 중요한 것은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지다. 서울에서 수도권 신도시로 눈을 돌리길 추천한다. 신도시는 서울라이프 못지 않은 생활 인프라가 잘 갖춰져있고, 교통도 편리하다. 심지어 같은 서울인 도봉구보다 용인 수지에서 강남까지 더 빨리 이동할 수 있을 정도다. 인프라가 잘 갖춰져있지만 가격은 상대적으로 저렴한 수도권을 공략하길 추천한다.
  
  같은 입지라고 하면 다음엔 가격이 저렴한 곳을 찾아야 한다. 최근에는 평면설계, 시공 등 주택 시공이 상향평준화됐다. 중소 건설사의 저렴한 아파트가 유명 브랜드의 아파트보다 품질면에서 뛰어난 것이 많다. 이젠 브랜드만 보고 높은 가격을 주고 아파트를 살 필요가 없다고 본다.
  
  20평대 수요가 상대적으로 많기 때문에 나중에 팔 때를 생각하면 가격이 크게 떨어질 일 없는 20평대가 적당하다고 본다. 하지만 수요가 많아 20평대 가격이 오른다고 해도 절대 30평대 아파트 가격을 추월할 일은 없다. 즉 20평대가 인기있다면 3~40평대 아파트 가격도 크게 떨어지지는 않을 것이다. 최근 '중소형 아파트'인기로 상대적으로 30~40평대가 저렴하게 나오는데 오히려 이를 역이용해 구매하는 것도 방법이지 않을까.
  
  joo47@newsis.com