서구 평리동일대 상가주택 투자분석 현재매물을 지번기타모두다르게하였음-우리공인박소장옹달샘씀

 

 

상가주택 3층                   상가주택2층 61타입

 

매도 물권분석                   구 상업은행네거리 국민은행뒷쪽

지하 가내공업 32타입          매도가  당 700 수리비제외 당600조정가

1층 점포 코너  2개             합 3억7천 조정가

2층 세입자 2가구               대출 2억까지 가능합니다

3층 주인세대 전부사용중      올리모델링 필요함

도시까스  약 50타입~          향후가치 200% 약5년중단기시

평단가 약800 조정가            개략 1천만원대 합 6억가능합니다

개략 4억2천  매물~      고급올리모델링시 현재도 약4억8천대가능

                               옆 인근 원룸상가형 당1400대17억신축 기타 갖고있습니다.

 

보2천 월세수익 전층합 185만원정도나옴

(지번도 매물내용도 모두 다르니 개략적인 참고용

지역환경분석으로 판단해보셔용)

대다수 인근 주택가들이 오래됀 구 전신전화국 남쪽 12미터

도로를 중심상권라인으로 잡고 형성된곳임

이 지역지대로 보아 남쪽 대로와의 긴 터널을 지나가듯

대로와 대로사이 긴 상권을 말해줍니다.

긴 강물이 샛물로 흘러가는뎅

도로살을 조금더 폭을 넓혀서 25미터 정도 도로를 좀 살려주어야 하건만

아마 대로변 상가 주인들 내 땅을 내주지않으려는 심리가 숨어있는듯

그러다보면 역시  지역적인정서로인하여  지역전체가 낙후되고

지역상권이 활성화되지못하게 된다면 월세수익이 별반 재미가 없고

향후가치또한 초역세권 기타 역세권을 품지못하며 초중고등 학군도

멀고~ 공원기타 산책로 문화센타 등

건물주가가 고공 달리기 힘든 오래된 구형 건물들이 태반으로 자리하니

이쯤되면 상가주인들은 기나긴 침체시장을 달려온 기운에 진이 빠지게됍니다.

이런 형태의 주거지상권은 대다수 시내 서문시장 일대에서 재료공급을

받아서 업을 하시는 가내공업형태.도매점형태로 상권이 형성되면서

그리 좋은입지가 아니라도 차진입하기좋은 물건 상.하차 하기좋은

도로좋은 상가건물들이 인기가 있으며~

지극히 당연히 가내공업에 같이 동고동락할 일하실분들 출퇴근이 용이한

버스왕래가 많은곳 ~ 사통팔달로 버스가 지나가는몫 을 좋아합니다.

너무 깊은자리에 길몫 코너라고 해도 이만 저만 반갑지 않는 이유~~

정말 물류창고로만 쓰실분들 지방 외지 외곽지 배달하실분은 이현동 상리동

서대구공단을 지극히 일등으로 손꼽아 가기에~~

소매점 도매점 형태로 일반가내공업 수작업하실분들이 좋아하는 상권이며

이분들 대다수 주인세대 직접거주하시고싶어하시니

올리모델링이 당연히 필요합니다.

건물뼈째로 올리모델링하여 건물가치를 상승시켜 보려니~~

어림잡아 3층 건물 옥상부터 출발~약 5천만원 기본잡고 봅니다.

그렇다면~~

현재 이 매물의 가치는 약 5억대 매물로 분석하셔야 합니다

월수익은 별반 차가 발생하지 않는건

지역환경과 사정이 크게 80년대수준을 벗어나지못한채 낙후성을 띄고 있으니

올리모델링시 월세수익은 1층기준은 약간 10만원대 조정가능할까

2층 약 토탈 20만원대 이상 어려워보입니다.

통째로 월세가 현재 수리전보단 30만원이상 나오기 힘들다는 뜻

이자로치면 대출이자 정도는 월세에서 나온다 보심 편하고~

일단 3층이란 매력이 있다보니~ 월세수익으로 살아가실 어르신들은

현재 인근 아파트 평.푸 평.롯30평형대기준 약3억대미만으로보아

아파트 팔아서 3층 거주하며 대출약간받고 월세에서 대출이자내고

나머지 한달 용돈은 쓰실것 같습니다.

 약 현재 월185만원 에서 올리모델링시 약 200만원대

그중 3층 주인세대는 거주해야하니 제외하면 월세수익은 50만원 제외 약 150수준입니다.

매매가  5억대  월세 150 

이쯤되면 실제로 별 소득없는일~

리모델링하지않고 올수리해서 사용하는걸로 판단.

아님 지역환경분석으로보아 매매가를 낮춰 수리비용을 5천빼주시던지

약 매매가 3억5천대 수리비 5천대 4억으로 보아도

손님 모시고가니 현재로선 손님입맞에 맞지않다고합니다.

위 투자분석은 정확하지않습니다.

 

우리중롯데 대로변 당 1천대 기준 약 수리비 5천빼주신다고 가장할시

대로변상권보장된곳 향후 대단지 아파트 밀집 상권이 더욱더 탄탄할터에

차라리 1천대에서 수리비빼달라 부탁하여 현재가치는 조금 금이 나가지만

상권보장된곳 향후가치 지하철초역세권 보장된곳 초중고 밀집지역 대단지 아파트앞

이런 조건의 건물이 훨 매력적이고 투자가치가 좋다고 판단됩니다만

약69평형대 코너자리정도 매매가 7억 조정가 

명도 바로 가능~

지역정서상 이런 저런 투자분석을 공개하지 못하는점을 양해부탁드리며~~

 

국민은행 구 상업은행네거리 현재 모텔 있는자리

현재 낮 점심식사 건물.빌딩들 영업점들 즐비한 상권반경내

기가 확 몰리는터에 ~ 당 700만원 약 61평방미터를

수리비제외하여 향후가치 200% 1200대

약 5년차 곧장 올라갈 터에

자리한 매물을 4억2천대에서

수리비 모두 빼주고 5천정도 합 3억7천대

조정가능한 매물을 보심 판단이 바로 섭니다.

현재 이 건물을 올리모델링할예정입니다.

리모델링하실분 상가건물 전화주심 감사하겠습니다.

 

 

우리공인 박소장 옹달샘드림

053-554-3456

010-3000-7023