숨 고르는 부동산시장, 객관적인 내 집 마련 시기는?

숨 고르는 부동산시장, 객관적인 내 집 마련 시기는?

파이낸셜뉴스 | 입력 2013.06.04 11:01

• 주택시장 정상화를 위한 4.1 부동산 대책이 발표 두 달 만에 고비를 맞고 있다. 4월 들어 오름세를 보였던 주택거래량이 지난달 말 서울과 수도권 지역 매매가 하락세와 함께 뒷걸음질 치고 있으며, 발표 직후 북적이던 경매시장도 주춤하는 분위기다.
  
  여기에 주택시장의 비수기인 6월말 취득세감면종료와 실물경기침체, 대형주택의 세제혜택 소외 등의 정책효과 반감 등의 약재가 겹칠 것으로 부동산대책이 반짝 효과에 그칠 것이라는 우려의 목소리도 나오고 있다.
  
  시장회복이 실제적으로 이루어지지 않고 있는 원인에 대해 부동산 칼럼니스트인 '아기곰(필명)'은 "IMF 외환위기 직후나 지난 국제금융 위기 직후, 그리고 요즘과 같은 침체기가 집을 싸게 살 수 있는 적기이지만 앞으로 아직도 집값 상승 가능성을 낮게 보기 때문이다."고 전했다.
  
  부동산시장에 호재와 악재는 항상 상존한다. 침체기에는 악재가 상승기에는 호재가 더 커보인다. 같은 시장 상황이라도 무주택자들은 악재를 크게 보는 경향이 있다. 악재가 더욱 크게 집값을 내릴 것이고 아직도 비싸다고 믿는 것이다.
  
  '아기곰(필명)'의 조언을 토대로 무주택자가 주택구매 적기를 판단할 기준에 대해 알아봤다.
  
  무주택자가 집을 못사는 이유는 먼저 자금의 문제를 생각해 볼 수 있다. 경기가 나쁘니 집값이 떨어지는 것인데, 불경기일수록 경제적 약자들의 주머니 사정은 더 나쁘기 때문이다. 쉽게 말해 집값이 싼 시기에는 본인의 주머니에 돈이 없고, 본인의 주머니에 여유가 생기면 집값은 저만치 가있는 것이다.
  
  또 다른 이유는 심리적인 요인이다. 과거에 비해 분명 싼 매물이 출현해도 "요즘 집 사는 사람이 어디 있어?"라는 말 한마디로 그 기회를 걷어 차 버린다. 이러한 이유로 집값이 오르면 오르는 대로 내리면 내리는 대로 시기를 놓치는 것이다.
  
  사실상 내집 마련의 적정 시기는 극히 주관적인 결정이 되기 쉽다. 다시 말해 본인이 집을 살 준비가 된 때가 내집 마련의 적기일 수도 있다는 것이다. 본인이 준비가 되었다고 가정하고, 어느 시점에 사는 것이 투자 효과를 극대화 할 것인지 판단해야 한다.
  
  적정 집값을 평가하는 방법은 정확히 없다. 분석 방법에 따라 장님 코끼리 만지듯 대강의 윤곽을 알뿐이다. 그 중 요즘과 같은 비수기에 맞는 방법이 바로 전세가 비율로 평가하는 방법이다.
  
  어느 동네가 살기 좋은지에 대해선 집 소유자라도 객관적으로 파악하지 못한다. 그 동네를 정확히 평가하는 것은 바로 세입자이다. 정말 살기 좋다면 사람들이 서로 이사 오려고 하니 전세가 상승이 바로 이어질 것이다. 반면 수요가 몰리지 않는 곳은 전세가가 약세를 보일 수 밖에 없다.
  
  결국 전세가 상승이 가파른 곳은 그만큼 수요가 많다는 의미다. 지금은 이것이 전세 수요이지만 투자 규제 완화 등 어떤 계기가 있을 때 매매 수요로 전환될 가능성이 있다는 것이다.
  
  물론 아무리 화끈한 정책이 나와도 모든 세입자가 집을 사지는 않는다. 하지만 그 중에 일부라도 주택 매수세로 돌아선다면 지금과는 전혀 다른 시장 상황이 될 것이다. 그러므로 지난 몇 년간 전세가 상승이 가파른 곳을 눈 여겨 보는 것이 좋다.
  
  주택구매 시점에는 많은 기준이 있지만, 지금이 주택구매의 적기인 것은 틀림없는 사실이라고 전한 아기곰(필명)은 "현재 부동산 시장이 침체되었다고 보는 것은 자금이 매매시장이 아닌 임대시장으로 쏠렸기 때문이며, 이러한 왜곡된 시장 구조는 부동산 활성화 대책으로 완화될 것이고, 4.1 부동산 대책은 그 시발점"이라고 전했다.
  
  한편 아기곰(필명)은 6월12일 국제인재교육원이 주최하고 머니투데이가 후원하는 '2013년 부동산 시장 완전 정복 세미나'에서 4.1 부동산 대책 분석 및 부동산 시장 전망에 대한 강의를 할 예정이다. 선착순 500명에 한해 사전접수를 받고 있다.
  
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