주택 세입자중에 임대차계약서에 확정일자를 받는 대신 전세권 설정등기를 하는 분도 있다. 전세권은 등기부에 등기가 될 뿐 아니라 전세권 자체로 경매신청도 가능하기 때문에 임대보증금을 안전하게 돌려 받기 위해서 전세권 등기를 하는 분들의 심정도 충분히 이해할 만 하다. 그러나 전세권 등기는 건물에 대해서만 가능하고 대지에 대해서는 할 수가 없기 때문에 나중에 경매가 되었을 때 전세권자는 건물의 경매대금에 대해서만 우선적으로 보호를 받을 수가 있고 대지의 경매대금에 대해서는 우선권이 보장되지 않는 문제점이 있다.
한편 세입자가 다른 담보권자 보다 먼저 임대차계약서에 확정일자를 받게되면 건물뿐만 아니라 대지의 경매대금에 대해서도 가장 먼저 임대보증금을 돌려받을 수가 있으므로 우선권만 보장된다면 계약서에 확정일자를 받는것이 전세권등기보다 더 낫다고 할 수가 있다. 그렇다면 계약서에 확정일자를 받는대신 전세권등기를 한 세입자도 계약서에 확정일자를 받는 것과 동일하게 취급될 수는 없는지에 대한 의문이 발생할 수 있다. 전세권등기를 하게되면 세입자에게 등기필증이 교부가 되는데 등기필증에는 전세권설정계약서가 첨부되어 있고 등기필증에는 등기관의 접수인이 찍혀있다. 이러한 등기관의 접수인은 공무소에서 사문서에 어떤 사항을 증명하고 날짜를 기입한 것이기 때문에 이것을 확정일자로 볼 수는 없겠느냐는 것이다.
등기소는 공무소에 해당되고, 공무소에서 근무하는 등기관이 사문서인 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 접수인을 찍은 것은 확정일자로 볼 수 있다는 것이 판례의 입장이다. 따라서 임대차계약서와 전세권설정계약서의 계약체결 일자가 서로 다르다고 하더라도 계약의 당사자가 동일하고 계약 목적물이 동일하고 임대보증금과 전세보증금이 동일하다면 임대차계약서와 전세권설정계약서는 동일한 것으로 볼 수 있다. 결국 전세권등기만 한 세입자도 계약서에 확정일자를 받은 것과 같은 효과를 볼 수 있다.
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