주택임대차보호법 관련 최근 판례
1. 대항력 취득 후 다가구용 단독주택이 다세대주택으로 변경된 경우 대항력을 상실하는지 여부[대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결]
[판시사항] 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기된 건물의 일부를 임차한 사람이 그 지번을 기재하여 전입신고를 함으로써 대항력을 취득한 후에 위 건물이 다세대 주택으로 변경된 경우, 이미 취득한 대항력을 상실하는지 여부(소극)
[판결요지] 처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다.
2. 임차인이 전세권등기를 한 경우 대항요건이 불필요한지 여부[대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결]
[판시사항] 전세권과 임대차의 법적 성질, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마친 경우, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실하는지 여부(적극)
[판결요지]
[1]전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용∙수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용∙수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약으로서, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다.
[2] 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차 보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.
3. 임대차계약서를 분실한 경우 우선변제권의 소멸 여부[대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결(공보불게재)]
[판결요지] 원심은, 피고는 1992. 9. 8. 이 사건 다세대주택의 소유자인 소외 주식회사와 사이에 위 다세대주택 1층 101호에 관하여 기간을 1년으로 한 임대차계약을 체결하고 위 101호에 입주한 후, 같은 해 9. 22. 주민등록전입신고를 마치고, 같은 달 28. 그 임대차계약서에 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에서 정한 확정일자를 받았는데, 위 101호의 소유권이 1993. 1. 10. 소외 회사로부터 소외 ○○○에게 이전되자, 종전의 임대차계약서를 위 소외 회사에 돌려주고 위 ○○○과 사이에 새로운 임대차계약서를 작성하여 1993. 2. 27. 자로 다시 확정일자를 받았으나, 위 새로 작성한 임대차계약서의 내용은 임대인이 위 소외 회사에서 위 ○○○으로 바뀐 것을 제외하고는 종전의 임대차계약서와 모든 조건이 동일하였던 사실(따라서 임대차기간도 1992. 9. 9.부터 1년으로 되어 있음), 피고로부터 종전의 임대차계약서를 돌려받은 위 소외 회사가 그 임대차계약서를 폐기하였지만, 소외 공증인가 △△△법무법인의 사무소에 보관된 확정일자 발급대장에 의하면 피고가 종전의 임대차계약서에 위 1992. 9. 28.자로 확정일자를 받은 사실이 증명되는 사실 등을 각 인정하였는바, 관련 증거들에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하고 원심판결에 논하는 바와 같은 채증법칙 위반의 위법이 있다고 볼 수 없으며, 확정일자를 받아 주택임대차보호법 제3조의2 제1항소정의 우선변제권을 취득한 임차인이 나중에 그 임대차계약서를 분실하거나 그 임대차계약서가 멸실되었다고 하여 그 우선변제권이 소멸하게 된다고는 볼 수 없으므로, 같은 취지로 판단한 원심판결에 논하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 볼 수도 없다. 논지는 모두 이유가 없다.
4. 보증금반환채권만을 양수한 양수인이 임차인으로서 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부[대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결]
[판시사항] 주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수있는 임차인에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(소극)
[판결요지] 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수있음은 물론이다.
5. 재계약이나 합의로 차임을 증액한 경우에도 증액한도율이 적용되는지 여부 [대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결]
[판시사항] 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우 주택임대차보호법 제7조의 적용 여부(소극)
[판결요지] 주택임대차보호법 제7조에서“약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세∙공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다.
6. 임대차보증금이 감액된 경우 소액임차인 보호를 받을 수 있는지 여부[대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결]
[판시사항] [1] 임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용∙수익보다 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부(소극)
[2] 임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우에 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부(원칙적 적극)
[판결요지] [1] 주택임대차보호법의 입법목적과 소액임차인 보호제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용∙수익하려는 것에 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다.
[2] 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용∙수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.
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