[스크랩] 공실 느는 오피스텔, 레지던스로 바꿔볼까…최고 연 8％ 수익률…공급과잉 우려도

한때 수익형 부동산 대표주자로 꼽히던 오피스텔이 천덕꾸러기로 전락하고 있다. 아무리 강남역 인근 핵심지역에 위치해도 공급이 급증하다 보니 수익률이 뚝뚝 떨어지고 있다.

오피스텔 공급은 2009년 잠시 주춤한 것을 제외하면 이후 3년간 지속적으로 증가해왔다. 부동산114에 따르면 올해 입주 예정인 오피스텔은 3만742실로 지난해(1만3000실)의 2배를 뛰어넘는다. 올해 수도권 오피스텔 입주 물량은 1만7000여실로 지난해에 비해 130%가량 증가할 전망이다.

↑ 오피스텔 수익률이 떨어지면서 레지던스 목적으로 공급되는 오피스텔도 등장했다. 사진 위는 종로구 수송동의 서머셋팰리스 레지던스, 아래는 오피스텔 내부 모습.

공급이 늘다 보니 수익률도 점차 떨어지는 추세다. 지난해 한 해 오피스텔 임대수익률이 6% 아래로 떨어졌다. 서울의 연간 임대수익률은 2010년 1월 5.9%대였지만 지난해 5.5%까지 낮아졌다. 오피스텔 임대 인기지역이었던 강남권 오피스텔은 심지어 4% 이하 수익을 내는 물건도 넘쳐난다.

오피스텔 수익률이 떨어지자 서비스드레지던스(Serviced Residence)로 변신하는 오피스텔이 급증하고 있다. 국내 세입자를 구하기 어려운 만큼 갈수록 급증하는 외국인 관광객 수요를 유치하기 위해서다. 레지던스가 인기를 끄는 건 관광객을 대상으로 한 고급 숙박 시장은 호텔이 맡고 있지만 중·장기로 묵을 때는 마땅한 숙박시설이 없기 때문이다. 호텔은 숙박비가 너무 비싸고 모텔 같은 단기 숙박시설은 비즈니스 용도로 이용하기에 불편하고 편의시설 기능이 약하다. 요즘 의료 관광 차 우리나라를 방문하는 외국인들에게 저렴한 가격에 호텔식 서비스를 제공하는 레지던스는 제격인 상품이다.

레지던스가 인기를 끌다 보니 대우건설이 부산에 공급한 '해운대 푸르지오시티'처럼 아예 레지던스 목적으로 공급되는 오피스텔도 등장했다. 지난해 6월 분양해 최고 2034 대 1이라는 높은 청약경쟁률을 기록한 이 단지는 오피스텔로 시공 후 용도 변경을 통해 레지던스로 운영 중이다. 청약 시장에서 인기를 끈 건 유명 관광지인 해운대에서 오피스텔을 호텔처럼 숙박업소로 변경해 사용 가능하다는 장점이 부각됐기 때문이다. 공실률 걱정이 적고 임대료보다 높은 숙박료를 받을 수 있다는 점도 매력으로 작용했다.

개별 호실 분양받아 임대료 수입

이른바 '오피스텔 레지던스'로 분류되는 이런 상품은 임대수익률 하락을 방어할 수 있어 인기를 끌고 있다. 사실 오피스텔 레지던스는 최근 등장한 상품은 아니다. 2000년대 초부터 등장한 상품으로 숙박 개념의 호텔과 달리 중·단기 거주 개념의 임대상품이다. 일반주거공간과 동일하게 직접 요리를 하거나 세탁을 할 수 있지만 그 외에 호텔과 동일한 서비스를 제공받을 수 있다는 것이 특징이다.

2000년대 초반 등장한 오피스텔 레지던스는 분양 형태 비중은 매우 작은 반면 소유주가 직접 개발·운영하는 형태가 대부분을 차지했다. 오피스텔 레지던스로 임대수익을 올리려면 어떻게 해야 할까.

크게 두 가지 방법이 있다. 일단 개별 호실을 분양받아 해당 호실 가동률에 따라 임대료를 받는 방식이다. 다음은 호실당 분양 가격이 아니라 투자금액 규모나 일정 면적을 분양받은 후 임대료로 발생한 수익을 배당받는 구조다. 편리하게 임대수익을 얻는다는 점에서 매력적일 수는 있지만 단순히 '객실'로만 사용 목적이 정해져 있기 때문에 향후 호텔이나 레지던스 공급 규모가 늘수록 임대수익성이 하락할 가능성은 있다.

분양형 레지던스의 경우 임대 보증기간(준공 후 평균 1~2년) 동안은 확정임대수익을 제공받고, 보증기간이 종료되면 객실 가동률에 따라 해마다 임대수익이 변동하는 것이 일반적이다.

분양형 레지던스의 장점은 첫째, 별도의 관리 행위나 임대 활동이 필요하지 않기 때문에 번거로운 임대 절차가 간편해진다는 점이다. 둘째, 운영회사가 적극적인 마케팅 활동을 하고 외국인 VIP 고객을 관리하면서 객실 가동률이 안정화돼 평균 8~9%의 높은 임대수익률을 기대할 수 있다. 셋째, 호텔과 동일한 수준의 시설 유지·관리로 물리적 감가상각이 상대적으로 낮다. 넷째, 일반 오피스텔과 달리 임대료가 연체될 가능성이 낮아 비교적 안정적인 임대료 현금 흐름이 나타난다는 점이다.

마지막으로, 최근 들어 휴양지나 여행 인기지역의 오피스텔 레지던스는 연간 사용횟수를 부여해 콘도와 동일한 숙박 기능도 가능하다.

물론 오피스텔 레지던스가 장점만 있는 건 아니다. 첫째, 운영회사가 제대로 운영하지 못하거나 객실 가동률이 낮아질 경우 임대수익에 악영향을 미칠 수밖에 없다. 일반적으로 임대수익은 실적 배당을 원칙으로 하고 있기 때문에 전체 객실 사용료 수입에서 필요경비, 공과금 등을 공제한 수익을 배당하게 된다. 즉 필요경비가 과도할 경우 임대수익은 예상보다 낮아질 가능성이 높다.

둘째, 대체로 직접 사용이 곤란하다는 점이다. 즉 운영회사가 수분양자(오피스텔 소유주)로부터 전체 장기 임차를 받은 형태이기 때문에 소유자가 오피스텔을 직접 활용하기는 어렵다.

마지막으로, 오피스텔 레지던스는 일반 오피스텔과 달리 준공 후 로비·레스토랑·연회장 등 내부 인테리어뿐 아니라 객실 내 가구, 소품 등 풀옵션 비용 부담이 크다. 때문에 인근 지역 오피스텔보다 대체로 분양가가 높다. 분양 가격이 올라가면 자연스레 임대수익률은 떨어진다. 본인 소유 레지던스를 타인에게 양도할 경우 현실적으로 자본차익을 기대하기가 곤란하고, 오히려 인테리어 비용의 감가상각으로 분양가 이하로 거래될 수 있다는 점도 감안해야 한다.

상업지구 위치해야 변경 가능

이 밖에 대부분 오피스텔은 레지던스로 업종을 전환하는 데 난관이 많다. 우선 중심상업지구나 일반상업지구에 위치한 오피스텔만 레지던스로 변경할 수 있다. 주거지역에 위치한 오피스텔은 전환하기 어렵다. 학교 환경 위생정화구역 근처 오피스텔도 변경에 제약을 받고 내부 설계나 소방시설 등 시설 기준도 충족해야 한다. 분양을 받은 투자자들이 100% 변경에 동의해야 한다는 조건도 있다.

게다가 레지던스 수익률은 실제보다 부풀려진 경우가 많다. 부동산 업체들은 대개 호재를 내세우고 그에 따라 예상수익률이 나올 수 있다는 식으로 광고한다. 그러나 높은 수익률 약속만 믿고 투자했다가 기대 이하의 수익을 얻는 경우가 많다.

특히 새로 짓는 레지던스의 경우 홍보가 되지 않아 공실률이 비교적 높다. 따라서 초기 1~2년간은 큰 수익이 나지 않는 경우가 보통이다. 상가 등 일반 수익형 부동산 상품처럼 분양가를 부풀려 높게 받은 뒤 임대수익이 아닌 분양가로 수익을 보장해 주는 경우도 많다. 분양가 대비 연 10% 이상 고수익을 약속했다가 분양 실적이 좋지 않자 부도를 내고 나 몰라라 하는 악성 시행사도 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

특히 레지던스는 호텔과 같은 체인 마케팅이 현실적으로 어렵고, 객실요금 수준이 시장 상황에 따라 급등락할 수 있다는 점을 고려해야 한다. 2005~2008년 연간 600만명 수준이던 외국인 입국자 수는 지난해 말 1000만명을 넘어섰지만 여전히 국내 숙박 사정은 열악한 상태다. 하지만 매년 비즈니스호텔을 비롯한 외국인 대상 숙박시설이 급증하고 있어 추후 공급과잉 사태가 나타날 수 있다.

출처 : 부동산 공법 고광표 입니다.

글쓴이 : stone402 원글보기

메모 :