수도권에서도 매매와 맞먹는 전세 '속속'
"매매 살리고 저소득층 위한 임대 늘려야"
(서울=연합뉴스) 윤선희 이유진 기자 = 집값은 떨어지고 전세가는 오르는 추세가 이어지는 가운데 지방뿐만 아니라 수도권에서도 전세와 매매가격이 일치하는 기현상이 일어날 수 있다는 우려가 커지고 있다.
27일 국민은행 주택가격지수 통계에 따르면 수도권(서울·경기·인천) 전세가격은 2008년 12월부터 4개월간 주춤한 이후 2011년 12월(-0.2%) 한달만 제외하고 상승세를 이어가고 있다.
반면 매매가는 2011년 1~4월 잠시 올랐을 뿐 2010년 4월부터 현재까지 하락세를 벗어나지 못하고 있다.
그 결과 작년 12월 수도권의 전세가율은 54.3%로 2011년 6월 조사를 시작한 이후 최고치를 기록했다.
전국 전세가율이 2011년 6월 55%에서 작년 12월 58.9%로 3.9%포인트 오르는 동안 수도권은 48.9%에서 54.3%로 5.4%포인트 상승, 전국과의 격차를 바짝 좁혔다.
지역별로는 경기도 56.1%, 인천 53.1%, 서울 52.6% 순이었다.
◇집값보다 비싼 전세? '있다' = 집값 대비 전세가 비중이 69.9%로 전국에서 가장 높은 광주광역시에서는 전세가가 매매가에 육박하거나 심지어 매매가를 웃도는 현상까지 나타났다.
실제 광주광역시 광산구 산정동 태양아파트 60㎡는 작년 4월 5천만원에 매매됐다. 같은해 7월 전세가 이보다 1천만원 오른 6천만원에 거래됐다.
최근 들어서는 수도권마저 조짐이 심상치 않다.
부동산114에 따르면 서울 강남구 대치동 '대우아이빌멤버스' 아파트 54.9㎡는 평균 매매가가 2억5천500만원인데 평균 전세가는 2억2천500만원으로 전세가율이 88.2%에 달한다.
강남구 역삼동 '한화진넥스빌' 아파트 56.2㎡도 평균 매매가 2억500만원에 전세가 1억7천500만원으로 전세가율 85.4%를 기록했다.
경기 오산시 원동 운암주공5단지 62.8㎡의 매매가격은 1억3천500만원이다. 전세가격이 1억2천500만원(전세가율 93%)인 점을 고려하면 1천만원만 더하면 집을 살 수 있는 수준이다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 수도권의 전세·매매가 역전과 관련, "집값 상승에 대한 기대감이 낮은 일부 지역에서는 현실화할 가능성도 있다"고 진단했다.
특히 집값이 오를 만큼 오른 소형주택은 더 이상 시세 차익에 따른 자본이득을 기대하기 어려워 주택 보유에 따른 세부담과 감가상각 비용 등이 고스란히 세입자에 전가될 것으로 보인다.
◇전세 매물 '가뭄에 콩 나듯' = 일부 학군 수요를 제외하면 비수기에 해당하는 1월부터 전셋값이 줄기차게 오르는 까닭은 매물이 그만큼 부족하기 때문이다.
주택경기 침체와 베이비부머의 은퇴가 겹쳐 안정성이 있는 임대수익을 추구하는 집주인이 늘어남에 따라 전세의 월세화 현상이 확산되고 있다. 전세 매물이 빠르게 자취를 감추고 있는 셈이다.
농협경제연구소의 '주택시장의 구조변화와 시사점' 보고서에 따르면 전세가구의 비중은 1995년 29.7%로 정점을 찍은 이후 하락세로 돌아서 2010년 21.7%로 줄었다.
반면 동기간 월세가구는 11.9%에서 20.1%로 2배 가까이 증가했다. 보증금을 그대로 두고 전세 인상분을 월세로 돌리는 '보증부 월세'(반전세)까지 더하면 실제 증가폭은 더 커질 전망이다.
최근 정부가 금융소득 종합과세 대상을 4천만원에서 2천만원 이상으로 확대한다는 방침을 발표하자 한꺼번에 목돈이 생기는 전세 계약을 기피하는 집주인이 더 늘었다고 부동산업계는 전했다.
그러나 아무리 전세살이가 고달파도 집을 사는 세입자는 드물다.
집값이 오른다는 기대감도 없을 뿐더러 고용 불안이 커져 주택구입자금 대출을 갚을 수 있다는 확신도 없다. 가계부채에 시달리다가 하우스푸어로 전락할 것이라는 공포감이 이들의 발목을 잡는다.
박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 "실물경기가 불안해 일상생활 소비도 위축되는 마당에 생애최대소비인 주택 구입에 나서기가 쉽지 않다"고 고개를 내저었다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "전세수요가 매매로 이전되지 않고 집주인은 전월세 가격을 올리는 추세가 이어질 것"이라면서 올해 전세가 변동률은 작년 3.5%를 웃도는 4%에 이를 것으로 예상했다.
◇전세는 이대로 사라질까 = 집값 하락세와 저금리 기조가 유지되면 전세 제도가 소멸될 것이라는 관측도 나온다.
박 팀장은 "보증금 10억원이 넘는 타워팰리스 등 고가 전세는 월세 전환이 쉽지 않겠지만 저가 전세는 모두 월세화할 것"이라고 전망했다.
함 센터장도 "집이 팔리지 않아 보증금을 빼줄 여력이 없는 집주인도 수익률을 만회하기 위해 전세 인상분을 월세로 돌려 순수한 전세 매물은 갈수록 줄어들 것"이라고 내다봤다.
전세난 해결책으로는 매매활성화가 첫손에 꼽힌다. 아무도 집을 사지 않고 전세만 찾는다면 전세로 내놓을 집이 남아날 수 없기 때문이다.
함 센터장은 "새 정부의 기대감이 사라지기 전에 부동산 활성화를 위한 종합대책을 마련해 재고주택이 순환할 수 있는 길을 열어야 한다"고 말했다.
당장 전셋값 상승세를 따라가기 어려운 저소득층을 위해 정부가 임대주택 공급을 늘려야 한다는 지적도 있다.
업계의 한 관계자는 "일반인의 '로또'로 전락해 시장 질서를 교란한 보금자리의 전철을 밟지 않으려면 시장에서 소외된 저소득층만 임대주택 혜택을 누릴 수 있도록 철저한 관리가 필요하다"고 조언했다.