[스크랩] 대구 산격지구 제1종지구단위계획구역 지정 2년…

 

대구 산격지구 제1종지구단위계획구역 지정 2년…

• 이은경기자 이현덕기자
• 2012-12-22 07:59:31

기대한 개발은커녕 사업 제자리 재산권 행사 못한 주민만 ‘피해’

대규모 사업비 조달 어려움·타산성 맞지 않은 개발 구조

용지분담비율 하향 조정·공장이전 대체부지 마련돼야

대구시 북구 산격지구 제1종지구단위계획구역 일원 전경. 1종지구단위계획구역으로 지정된 지 2년이 지났지만, 지정 전의 모습과 달라지지 않았다. 이현덕기자 lhd@yeongnam.com

 

 

대구시 북구 산격동에 지하 1층, 지상 6층 규모의 빌딩을 소유하고 있는 이모씨. 음식점과 당구장 등을 임대해 온 이씨는 2010년 상가 건물이 지구단위계획 구역에 편입된 이후 계약 만료된 매장의 임대 계약에 애를 먹고 있다. 지구단위계획에 따라 건물을 신축하지 않은 상태에서는 당구장과 같은 근린생활시설의 영업 허가가 불가능하기 때문이다. 건물의 일부를 겨우 권장용도에 따른 허가가 필요없는 창고 용도로 세를 주고 있을 뿐, 건물 대부분은 공실로 비워져 있다. 이씨는 “재임대 계약을 맺지 못해 가만히 앉아서 임대료를 날리고 있다”고 말했다.

B테크 대표 김모씨. 김씨는 공장 바로 옆에 창고를 지을 수 있는 여유 부지가 있음에도 불구하고 최근 왜관에 따로 외주 공장을 계약했다. 지구단위계획 구역 내 산업용지의 분할면적 최소 기준을 1천650㎡로 제한하고 있기 때문이다. 공장을 신축하거나 증축하기 위해서는 최소 1천650㎡ 이상을 확보해야 하는 것. 뿐만 아니다. 김씨가 최소 면적을 확보하고 개발에 들어가면 당장 김씨 공장 안쪽에 위치한 7개 공장의 유일한 출입 도로가 막히게 된다. 김씨는 “7개 공장을 한 사람이 모아야만 건축허가를 받을 수 있을 정도이니 개발은 엄두도 못 내는 실정”이라고 고개를 저었다.

공장부지 8천여평(2만6천400여㎡)을 소유하고 있는 <주>G산업 박모씨는 땅값을 시중가의 절반으로 시장에 내놓았으나 몇년째 팔지 못하고 있다. 지구단위계획에 따른 광장, 공원, 주차장 등의 기반시설분담률이 최고 40%에 이르기 때문. 매입한 토지의 40%를 공공부지로 내놓아야 하는 셈이다. 공장 부지를 가로지르는 4차로 도로를 비롯해 광장, 공원, 주차부지 등으로 용지가 편입되면서 박씨가 소유한 공장부지 가운데 실제 사용할 수 있는 면적은 9천900㎡ 정도로 줄어들게 됐다고 한다. 개발 목적으로 몇몇 업체가 접촉을 해왔지만 하나같이 타산성이 맞지 않는다며 뒤돌아선 이유다.

대구시 북구 산격·검단동 일대 63만여㎡에 이르는 지역이 산격지구 제1종지구단위계획구역(이하 산격지구)으로 지정된 지 2년. 기대했던 개발은 이뤄지지 않고 재산권 피해를 호소하는 주민들의 목소리만 높아가고 있다.

산격지구는 준공업 지역 내 주거지와 공장 등이 혼재한 곳으로, 공업지역의 노후화에 따른 신규 용도의 개발 압력 요구가 높아지면서 2007년 8월 지구단위계획구역으로 지정됐다. 산업유통 지원 기능, 개발 거점 기능, 산업 재정비 기능으로 나뉘어 서쪽권역은 산업, 상업, 업무, 주거용지를 중심권역은 상업, 문화, 숙박용지를 동측권역은 산업, 유통 물류, 업무용지로 개발할 수 있도록 했다. 또 전체 용지의 38.7%인 24만5천830㎡는 도로, 주차장, 녹지, 공원 등 기반시설로 조성되며 일부 도로를 포함한 공공분담 부분을 제외하면 개발시행자가 기부채납토록 되어 있다. 대구시는 이같은 지구단위계획에 따라 산격지구 내 개발을 2017년 마무리한다는 계획이다.

하지만 지구단위계획이 실시된 지 2년이 넘었지만, 산격지구의 모습은 2010년에서 그대로 멈췄다.

산격지구는 대규모 사업비 조달에 따른 어려움을 이유로 지구단위계획구역을 단일 사업지구로 지적하여 전면 개발하는 방법 대신, 토지 소유자들이 계획 내용에 부합하도록 블록별 개별 개발에 들어가도록 했다.

지구단위계획 구역 내에서 용지별 개발 가능한 대지 면적의 적정 개발 규모는 1천500~2천㎡. 적게는 3필지, 많게는 7필지 이상이 한꺼번에 개발에 들어가야 하는 쉽지 않은 구조다. 더구나 경기가 침체되면서 개발 업자에 의한 개발 수요도 크게 줄어, 선뜻 사업에 나서는 업체도 찾아볼 수 없게 됐다.

도로나 공원, 주차장 등의 조성을 위해 소유지의 일부를 내놓도록 한 용지분담 비율이 높게 책정되어 수익성을 떨어뜨리는 요인이 되고 있다는 지적도 있다. 지구 내 기반시설의 민간조성 원칙에 따라 적게는 12.37%, 많게는 40.86%가 기반시설로 편입된다.

기껏 개발에 들어간다 해도 도로 입구쪽이 먼저 개발이 될 경우 도로 안쪽 건물은 도로와 접해 있지 않고 막혀버린 맹지(盲地)가 되어 버릴 수밖에 없다. 때문에 지역 주민들은 대구시가 먼저 도로를 확보해주거나 동시에 개발에 들어가지 않는 이상 단위지구 사업은 진행될 수 없다고 입을 모으고 있다.

“수년째 재산권 행사를 제대로 못하고 있다”고 호소하는 김국천씨(범보테크 대표·북구 산격동)는 “개발계획을 원점에서 재검토해야 한다”고 지적하고 있다. 김씨는 개발 가능한 대지 면적의 적정 개발 규모를 줄이고 용지분담률의 하향 조정, 공장 이전을 위한 대체 부지 책정 등을 해결 방안으로 제시하고 있다.

대구시 관계자는 “주민대상 설문조사와 의견청취, 설명회 등을 거치면서 수렴된 의견을 반영해서 결정했으며 주민의 동의까지 받은 내용이다. 개발이 되지 않는 가장 큰 원인은 경기침체”라면서 “지주 및 입주자들의 여론을 수렴하여 개발이 원활하게 이뤄질 수 있는 방안을 모색해보겠다”고 말했다.

이은경기자 lek@yeongnam.com


지구단위계획= 도시 내 특정 구역을 지정해 종합적이고 체계적인 공간계획을 세우는 것으로, 2000년 7월 도시계획법을 바꿀 때 새로 생겼다. 해당 지역 여건에 따라 건축물 높이, 용도, 용적률 등을 제한하며 주변교통·공원·학교 등 기반시설, 환경 등을 함께 검토하여 난개발의 폐해를 최소한으로 한다. 구청장 또는 시장, 해당구역 토지면적의 80% 이상 주민이 동의하면 입안이 가능하며 도시계획위원회 심의를 거쳐 결정된다. 이후 지구단위계획 구역 안에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구단위계획에 적합하게 건축하거나 용도를 변경해야 한다.

출처 : 윤용태기자의 부동산이야기

글쓴이 : 코뿔소(윤용태) 원글보기

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