[스크랩] RE: 무주택자가 나대지를 양도할 때에 비사업용 토지로 보는지?

질문>

양도일 현재 무주택자로서 보유하고 있는 나대지를 처분할 경우 비사용용토지로 보아

60% 양도세율이 적용되는지 아니면 비사업용토지가 아니어서 일반세율로 과세되는지 답변

부탁드립니다. 또 일반적인 비사업용토지 판정시 기간 기준을 적용해야 하는지도 궁금합니다.

 

답변>

양도일 현재 무주택자가 나대지를 양도하는 경우 무주택기간 동안은 당해 토지를

비사업용으로 보지 않습니다.

따라서 무주택 기간을 사업에 사용한 기간으로 보고 비사업용인지 기간기준을 검토하시면 될

것으로 판단 합니다.

아래 근거조문을 참조하십시요.

 

<근거조문>

[문서번호] 서면4팀 -4051
[생산일자] 2006.12.12
[제목] 비사업용 토지 여부 판정시 무주택 1세대가 소유하는1필지 나지의 '사업에 사용하는 토지'로

            보는 범위
[요약]

[질의]

(사실관계)

- 2006.05.24부터 무주택 세대주로서 대전에 714.1㎡ 와 339.6㎡의 2필지의 나대지를 소유하고 있음.
- 상기토지는 94년 임야로 상속받아 2004.02.27일 환지 확정되어 지목이 대지로 변경되었음.

(질의내용)

① 상기의 614.1㎡의 나지를 먼저 양도하는 경우 660㎡ 초과분에 대하여는 중과세율 및 장기보유특별공

     제가 배제되는 것인지 또는 전체에 대하여 배제되는 것인지
② 상기 질의1에서 660㎡ 초과분만 중과세율이 적용된다면 당해 토지 양도후 2년이 경과한후 나머지

     339.6㎡의 토지를 양도할 경우 위의 법령에 따라 사업용 토지로 보는지요?
③ 2필지 모두 현재는 지목이 대지(2004.12.27 유성구청시행 토지구획정리사업에 의한 환지 확정)이나

     94.09.10 상속받을시 지목이 임야였는데 양도소득세 중과세율 및 장기보유특별공제 배제 적용시기

     가 2009년 이후가 되는 것은 아닌지요?
④ 2006.05.24일이후 무주택자였으므로 2008.05.24이후 80-13 714.1㎡의 나지를 양도하여도 사업용 토

    지로 인정받는 것은 아닌지요?


[회신]

「소득세법 시행령」제168조의6의 규정에 의한 비사업용 토지 해당여부를 판정함에 있어 같은 영 제

168조의11 제1항 제13호 및 같은 법 시행규칙 제83조의4 제16항의 규정에 따른 "주택을 소유하지 아니

한 1세대가 소유하는 1필지의 나지"를 양도하는 경우로서 소유 나지가 2필지 이상인 경우, 같은 규칙 같

은 조 제17항 본문 및 제18항의 규정에 따른 '무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서'에 기재

된 나지 중 토지의 소유자가 비사업용 토지 제외 적용을 받기 위해 선택한 필지의 660제곱미터 이내의

부분은 주택을 소유하지 아니한기간동안은 사업에 사용되는 토지로 보는 것이며, 동 선택한 필지의 660

제곱미터 초과분 및 나머지 필지의 나지에 대하여는 사업에 사용되는 토지로 보지 않는 것입니다.

※관련법령

○ 소득세법 제104조의 3 [ 비사업용 토지의 범위 ]
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 

    기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사

    업용 토지”라 한다)를 말한다.(2005.12.31 신설)

1 ∼ 3 생략

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지(2005.12.31 신설)
  가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

       (2005.12.31 신설)
  나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이

        되는 토지(2005.12.31 신설)
  다. 토지의 이용상황·관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관

       련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것(2005.12.31 신설)

5. 「지방세법」 제182조 제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령

   령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지(2005.12.31 신설)

6. 이하생략

 

 

○ 소득세법시행령 제168조의 11 [ 사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위 ]

① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이

 유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한

 다.(2005.12.31 신설)

1 ∼ 12 생략

13. 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지[裸地(제1호 내지 제12호에 해당하지 아

   니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말한다)]로서 주택 신축의 가능여부 등

   을 고려하여 재정경제부령이 정하는 기준에 해당하는 토지(660제곱미터 이내에 한한다)

   (2005.12.31 신설)

14. 이하생략

 

 

○ 소득세법시행규칙 제83조의 4 [ 사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위 ]

① ∼ ⑮ 생략

(16) 영 제168조의11 제1항 제13호에서 “주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 재정경제부령이 정하는

 기준에 해당하는 토지”라 함은 법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지

 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지(「건축법」 제33조의 규정에

따른 대지와 도로와의 관계를 충족하지 못하거나 동법 제49조의 규정에 따른 대지면적의 최소한도에 미

달하여 건축허가를 받지 못하는 토지를 포함한다)를 말한다. (2005.12.31 신설)

(17) 영 제168조의11 제1항 제13호 및 제16항의 규정을 적용함에 있어서 나지가 2필지 이상인 경우에는

 당해 세대의 구성원이 제16항의 규정에 따른 토지를 선택할 수 있다. 다만, 제18항의 규정에 따른 무주

택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서를 제출하지 아니한 경우에는 제16항의 규정에 따른 토지

에 해당하는 필지의 결정은 다음 각 호의 방법에 의한다.

1. 1세대의 구성원 중 2인 이상이 나지를 소유하고 있는 경우에는 다음의 순서를 적용한다.

    (2005.12.31 신설)

가. 세대주 (2005.12.31 신설)

나. 세대주의 배우자 (2005.12.31 신설)

다. 연장자 (2005.12.31 신설)

2. 1세대의 구성원 중 동일인이 2필지 이상의 나지를 소유하고 있는 경우에는 면적이 큰 필지의 나지를,

   동일한 면적인 필지의 나지 중에서는 먼저 취득한 나지를 우선하여 적용한다. (2005.12.31 신설)

(18) 이하생략

 

 

○ 소득세법시행령 제168조의 14 [ 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정

    기준 등 ]

① 법 제104조의3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정

한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에

따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.(2005.12.31 신설)

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간(2005.12.31 신설)

3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감

안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정경제부령이 정하는 기간(2005.12.31 신설)

② 법 제104조의3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대하여는 해당 각 호

에서 규정한 날을 양도일로 보아 제168조의6의 규정을 적용하여 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판

정한다.(2005.12.31 신설)

3. 그 밖에 토지의 양도에 일정한 기간이 소요되는 경우 등 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해

당되는 토지(2005.12.31 신설)

③ 법 제104조의3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보

지 아니한다.(2005.12.31 신설)

5. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감

안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지(2006.02.09 호번개정)

 

 

○ 소득세법시행령 제168조의 6 [ 비사업용 토지의 기간기준 ]

법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에

 해당하는 기간을 말한다.(2005.12.31 신설)

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간(2005.12.31 신설)

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간(2005.12.31 신설)

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간(2005.12.31 신설)

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로

     한다.(2005.12.31 신설)

 

 

○ 소득세법시행규칙 제83조의 5 [ 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정

 기준 등 ]

① 영 제168조의14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에

서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의

규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에

따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호

 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2005.12.31 신설)

8. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획

단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년

12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여

사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간

 

 

※유사사례

■ 서면4팀 -961, 2006.04.13

<질의내용>

85.12월 상속받은 나대지(655제곱미터)와 기타 다른 필지의 나대지를 보유하고 있는 경우로서 2002.2.7

일 이후부터 양도일가지 1세대가 무주택 상태에서 상속받은 나대지를 양도하는 경우 소득세법 제104조

의3 실가과세 비사업용토지 제외 토지인 무주택 세대가 소유한 660제곱미터 이내의 나지(소득세법시행

령 제168조의11 제1항 제13호)로 볼 수 있는지 여부

<회신내용>

1. 소득세법시행령 제168조의11 제1항 제13호 규정의 '주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필

지의 나지'를 양도하는 경우 같은법시행령 제168조의6 규정을 적용함에 있어 주택을 소유하지 아니한

기간 동안은 사업용토지에 해당합니다.

2. 같은법시행령 제168조의11 제1항 제13호 및 같은법시행규칙 제83조의4 제16항 규정을 적용함에 있

어서 나지가 2필지 이상인 경우 토지의 소유자가 같은규칙 같은조 제18항으 "무주택세대 소유 나지의 비

사업용토지 제외신청서"를 제출하는 때에는 같은규칙 같은조 제17항 본문이 적용되는 것입니다.

■ 서면4팀 -1011, 2006.04.19

<질의내용>

무주택 1세대가 소유하는 나지의 비사업용 토지 판단 기준

<회신내용>

1. 소득세법 제104조의3 제1항 규정의 비사업용토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법시행령 제

168조의6에서 정하는 기간동안 소득세법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하

는 것으로,

2. 소득세법시행령 제168조의11 제1항 제13호 규정의 '주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필

지의 나지'를 양도하는 경우 닽은법시행령 제168조의6 규정을 적용함에 있어 주택을 소유하지 아니한

기간 동안은 사업용 토지에 해당함.

■ 서면4팀 -1992, 2006.06.27

주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지를 양도하는 경우 소득세법 시행령 제168조

의6 규정에 의한 기간 동안 주택을 소유한 기간은 비사업용 토지로 보는것임.

<질의내용>

1999년 6월 1주택을 매입하여 2006년 1월에 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축하려던 중 자금사정으

로 나대지를 양도하였는데, 소득세법 제104조의 3 제1항 제4호 다목, 동법 시행령 제168조의 11 제1항

 제13호에 의한 무주택 1세대(양도시 무주택자가)가 소유하는 나대지로 보아 비사업용 토지에 해당하지

 아니하는지 여부

<회신내용>

1. 「소득세법」제104조의3 제1항 규정의 비사업용토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법시행령

 제 168조의6에서 정하는 기간동안 「소득세법」제104조의3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지

를 말하는 것으로

2. 「소득세법시행령」제168조의 11 제1항 제13호 규정의 " 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하

는1필지의 나지"를 양도하는 경우 같은법시행령 제168조의6 규정을 적용함에 있어 주택을 소유하지 아

니한 기간 동안은 사업용토지에 해당하는 것임.

■ 서면4팀 -1514, 2006.05.30

도시개발사업이 시행되는 경우 사업시행지구로 지정된 날로부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어

 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 사업용으로 사용한 기간으로 봄

<질의내용>

ㅊ「도시개발법」에 의한 도시개발지역안으 토지구획정리공사가 진행 중에 있는 토지를 취득

(2003.10.11일, 환지처분 공고일: 99.9월 하였음. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 

환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되지 않은 상태(전체 공정의 60%정

도 진척된 상태임)에서 양도하는 경우 당해 토지의 보유기간을 비사업용 토지기간으로 보는 것인지 아

니면 사업용 토지 기간으로 보는 것인지 여부

<회신내용>

1. 「소득세법」 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하느 토지로서 소유기간이 5년 이상인 토지

의 경우 사업용에 사용하지 아니하는 기간이 같은법시행령 제168조의6 제1호 각 목의 기간 모두에 해당

하는 경우에는 '비사업용토지'로 보는 것임.

2. 귀 질의와 같이 토지를 취득한 후 「도시개발법」에 다른 도시개발구역으로 지정되어 환지방식으로

 도시개발사업이 시행되는 경우에는 위 법 시행령 제168조의14 제1항 및 같은법시행규칙 제83조의5 제

1항 제8호의 규정에 의하여 그 사업시행지구로 지정된 날로부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건

축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 '사업용으로 사용한 기간'으로 보는 것임.

■ 서면4팀 -2128, 2006.07.10

토지를 취득한 후 도시개발구역으로 지정되어 환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 경우 '사업용으

로 사용한 기간'의 산정밥벙

<질의내용>

(1) 자료내용

＊ 부동산소재지 : 경북 ○○시 ○○구 ○○동 ⅹⅹ번지 등

○○지구토지구획정리조합내의 환지예정지 내의 토지

＊ 취득일 : 1959년 - 1991년에 걸쳐 매매/증여 등의 원인에 의한 취득

＊ 양도일 : 2006년 4월 ⅹⅹ일

＊ 토지의 이용현황

1. 취득시 - 토지대장에 전/답/과수원 등으로 기재되고 실제 농지로 활용됨.

농지소유주가 재촌 자경하지 않았으며 친인척 마을주민 등에 의해 위탁 경영됨.

2. 1997.12.10.

- 동 농지에 대하여 ○○지구 토지구획정리사업 조합설립 및 사업시행 인가통보 (○○시청)

- 근거 : 토지구획정리사업법제16조등 (동법은 2000년부터 신설 시행되는 도시개발법에 흡수폐지 됨)

3. 22002.07.22.

- 환지계획인가통보 (○○시청)

4. 2006.04.09. (양도전일)현재

- 환지예정지 지정상태이며 확정처분되지는 않은상태임.

- 종전토지소유주는 현재 새로운토지(환지예정지)를 개인적으로 건축 등의 목적으로 사용수익 불가능

   함.

(2) 질문내용

1. 대상토지는 개인이 2006년 4월 중 양도하는 경우 소득세법 104조의3에서 규정하는 비사업용토지에

 해당하는지.

2. 기준시가와 실거래가 중 어느 것으로 신고해야 하는지.

3. 2에서 결정된 신고방법은 소득세법(령)등의 어느 조항에 근거 하는지.

<회신내용>

1. 「소득세법」 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지로서 소유기간이 5년 이상인 토지

의 경우 사업용에 사용하지 아니하는 기간이 같은 법 시행령 제168조의 6 제1호 각 목의 기간 모두에 해

당하는 경우에는 '비사업용 토지'로 보는 것임.

2. 귀 질의와 같이 토지를 취득한 후 「도시개발법」에 따른 도시개발구역으로 지정되어 환지방식으로

도시개발사업이 시행되는 경우에는 위 법 시행령 제168조의 14 제1항 및 같은 법 시행규칙 제83조의 5

제1항 제8호의 규정에 의하여 그 사업시행지구로 지정된 날로부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어

 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 '사업용으로 사용한 기간'으로 보는 것임.

■ 서면5팀 -741, 2006.11.09

비사업용토지에 대한 장기보유특별공제의 적용을 배제하는 것과 양도소득세율을 중과(60%)하는 것은

 2007.01.01. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것임

<질의내용>

(사실관계)

서울에 주소지를 두고 직장생활을 하고 있으며, 1995.12.5 충북 진천 소재하는 농지와 임야를 상속받았

으나 상속받은 이후 상속받은 토지 소재지에 거주하지 아니하고 경작하지 아니하며 현지인이 대리경작

함.

(질문)

- 상속받은 농지와 임야를 2009.12.31까지 양도하는 경우 비사업용으로 보지 않아 기준시가 적용되는지

 여부

- 부재지주에 해당되는 경우 2007.1.1 이후 양도시 적용되는 세율 및 장기보유특별공제 적용 배제 여부

- 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는

 토지로서 사업인저고시일이 2006.12.31이전인 토지에 해당하는 경우 양도시기에 관계없이 기준시가

적용 가능 여부

- 공동상속받은 농지의 지분을 증여받은 경우 소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제2호의 규정이 적용

되는지 여부

<회신내용>

1. 「소득세법」 제104조의 3 제2항 및 같은법 시행령 제168조의 14 제3항의 각 호에 해당하는 토지는

'비사업용 토지'로 보지 아니하는 것이며, 양도하는 토지가 소득세법 제96조 제2항 각 호의 규정에 해당

되지 아니하는 경우로서 2006.12.31 이전에 양도하는 경우에는 양도소득세를 기준시가로 신고할 수 있

는 것임

2. 「소득세법」제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지에 대한 장기보유 특별공제의 적용을 배제하

는 것과 양도소득세율 60% 적용은 2007.1.1 이후 양도하는 분부터 적용하는 것임.

3. 동법 시행령 제168조의 8 제3항 제2호에서 규정하는 상속에 의하여 취득한 농지는 상속이 개시된 날

 취득한 경우가 해당되는 것임.

출처 : 이재홍 세무사의 세무상담

글쓴이 : 이재홍 세무사 원글보기

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