[스크랩] 뉴타운 해제` 땅부자들이 더 반긴다

`뉴타운 해제` 땅부자들이 더 반긴다

지분 많아도 주택은 1채만…보상가 시세 절반
20억 빌딩이 재개발후 `9억 아파트+현금 4억`

"뉴타운 반대 운동에 앞장서는 사람들 보면 거의 대로변에 건물 한 채씩 가진 부자들이에요. 박원순 서울시장이 서민층을 위해 지지부진한 뉴타운을 해제하겠다고 하지만 실상을 알면 다른 얘기가 나올지도 몰라요." 서울시가 뉴타운 출구전략을 발표한 이후 6일 종로구 창신뉴타운 현장에서 만난 한 주민이 털어놓은 얘기다.

'1순위 해제설'이 무성한 이 지역에서 거액 자산가 중 상당수가 뉴타운 반대 움직임을 주도하고 있다는 것이다. 상식적으론 재개발 후 쫓겨날 공산이 큰 세입자나 영세 상인들이 주도할 법 한데 꼭 그렇지는 않다는 얘기였다.

자산가들이 뉴타운에 반대하는 이유는 과연 무엇일까. 첫째 보상이 기대치를 밑돌기 때문이다. 월 800만원 월세를 받는 20억원짜리 상가 건물 소유자 A씨를 가정해보자. 대개 뉴타운 사업 보상을 위한 감정평가금액은 시세의 50~60% 안팎에서 결정된다. 시세에 훨씬 못미치는 공시지가 기준으로 보상 금액을 산출하기 때문이다. 예를 들어 감정액이 12억원 선에서 결정될 경우 A씨는 앉은 자리에서 고스란히 8억원을 손해봐야 한다.

뉴타운 사업에 적용되는 '1인 1표' 원칙도 자산가들이 반대하는 이유 중 하나다. 현 뉴타운 사업은 지분 크기와 감정가에 무관하게 똑같이 한 표를 행사해 아파트 한 채씩을 받는 구조다. 지분 평가액이 많으면 나중에 정산해서 현금으로 환급받을 뿐 아파트 두 채를 받을 수는 없다. 또 현재 뉴타운ㆍ재개발 사업에 통용되는 '비례율' 개념에 따르면 소액 지분을 보유한 사람들이 단합해 조합원 분양가를 억지로 끌어내리면 큰손 지주들이 손해를 볼 수밖에 없는 구조다.

전영진 예스하우스 대표는 "숫자에서 우위를 점하는 소액 지분 보유자가 단결해 큰 지분을 보유한 사람의 이익을 빼앗아가려는 움직임은 뉴타운 사업에서 흔히 볼 수 있는 광경"이라고 말했다. 특히 지분 쪼개기 과정 등을 거치며 조합원 수가 급증한 한남뉴타운 1구역 등은 문제가 더 심각하다.

결국 A씨가 시세 20억원짜리 건물을 내놓는 대가로 현실에서 손에 쥐는 것은 분양가 8억~9억원 아파트 한 채와 현금 3억~4억원에 그칠 공산이 크다는 얘기다. 매월 800만원씩 들어오던 월세를 포기해야 하는 것은 물론이다.

소액을 베팅한 지분투자자 처지에선 사업이 무산되면 낭패를 본다. 가상의 B씨가 감정평가액 2억원 상당 지분을 3년 전 4억원에 샀는데 현 시세가 2억원으로 추락했다고 하자. 사업이 무산되면 B씨는 고스란히 2억원을 손해본다.

만약 사업이 진행돼 추가 분담금 1억원을 내고 주택 한 채를 받아 시세가 5억원을 기록하면 B씨는 손해를 면하게 된다. 뉴타운이 취소되면 지분 가격은 더 떨어질 가능성이 높아 지분투자자들은 어떻게든 사업을 끌고 나가는 것이 이익이다.

지분 많아도 주택은 1채만…보상가 시세 절반
20억 빌딩이 재개발후 `9억 아파트+현금 4억`

"뉴타운 반대 운동에 앞장서는 사람들 보면 거의 대로변에 건물 한 채씩 가진 부자들이에요. 박원순 서울시장이 서민층을 위해 지지부진한 뉴타운을 해제하겠다고 하지만 실상을 알면 다른 얘기가 나올지도 몰라요." 서울시가 뉴타운 출구전략을 발표한 이후 6일 종로구 창신뉴타운 현장에서 만난 한 주민이 털어놓은 얘기다.

'1순위 해제설'이 무성한 이 지역에서 거액 자산가 중 상당수가 뉴타운 반대 움직임을 주도하고 있다는 것이다. 상식적으론 재개발 후 쫓겨날 공산이 큰 세입자나 영세 상인들이 주도할 법 한데 꼭 그렇지는 않다는 얘기였다.

자산가들이 뉴타운에 반대하는 이유는 과연 무엇일까. 첫째 보상이 기대치를 밑돌기 때문이다. 월 800만원 월세를 받는 20억원짜리 상가 건물 소유자 A씨를 가정해보자. 대개 뉴타운 사업 보상을 위한 감정평가금액은 시세의 50~60% 안팎에서 결정된다. 시세에 훨씬 못미치는 공시지가 기준으로 보상 금액을 산출하기 때문이다. 예를 들어 감정액이 12억원 선에서 결정될 경우 A씨는 앉은 자리에서 고스란히 8억원을 손해봐야 한다.

뉴타운 사업에 적용되는 '1인 1표' 원칙도 자산가들이 반대하는 이유 중 하나다. 현 뉴타운 사업은 지분 크기와 감정가에 무관하게 똑같이 한 표를 행사해 아파트 한 채씩을 받는 구조다. 지분 평가액이 많으면 나중에 정산해서 현금으로 환급받을 뿐 아파트 두 채를 받을 수는 없다. 또 현재 뉴타운ㆍ재개발 사업에 통용되는 '비례율' 개념에 따르면 소액 지분을 보유한 사람들이 단합해 조합원 분양가를 억지로 끌어내리면 큰손 지주들이 손해를 볼 수밖에 없는 구조다.

전영진 예스하우스 대표는 "숫자에서 우위를 점하는 소액 지분 보유자가 단결해 큰 지분을 보유한 사람의 이익을 빼앗아가려는 움직임은 뉴타운 사업에서 흔히 볼 수 있는 광경"이라고 말했다. 특히 지분 쪼개기 과정 등을 거치며 조합원 수가 급증한 한남뉴타운 1구역 등은 문제가 더 심각하다.

결국 A씨가 시세 20억원짜리 건물을 내놓는 대가로 현실에서 손에 쥐는 것은 분양가 8억~9억원 아파트 한 채와 현금 3억~4억원에 그칠 공산이 크다는 얘기다. 매월 800만원씩 들어오던 월세를 포기해야 하는 것은 물론이다.

소액을 베팅한 지분투자자 처지에선 사업이 무산되면 낭패를 본다. 가상의 B씨가 감정평가액 2억원 상당 지분을 3년 전 4억원에 샀는데 현 시세가 2억원으로 추락했다고 하자. 사업이 무산되면 B씨는 고스란히 2억원을 손해본다.

만약 사업이 진행돼 추가 분담금 1억원을 내고 주택 한 채를 받아 시세가 5억원을 기록하면 B씨는 손해를 면하게 된다. 뉴타운이 취소되면 지분 가격은 더 떨어질 가능성이 높아 지분투자자들은 어떻게든 사업을 끌고 나가는 것이 이익이다.

출처 : 부동산 공법 고광표 입니다.

글쓴이 : 갈매기 조나단 원글보기

메모 :