다주택자장기보유공제가 부동산시장 묘약?··세금 얼마나 줄길래

다주택자장기보유공제가 부동산시장 묘약?··세금 얼마나 줄길래 SBS CNBC | 입력 2011.07.19 10:59

// ■ 안수남 세무법인 다솔 세무사 다주택자·주택 임대사업자, 중과세 제도 존 치여부에 촉각 Q . 정부가 양도세 중과 완화 혹은 폐지 카드를 검토중이라고 하는데요. 이에 대한 문의가 좀 있었나요? └A. 2주택이상 소유자에 대한 중과세제도는 2가지 방법으로 중과세를 하였습니다. 세율을 보통의 부동산보다 고율로 적용하는 것과 장기보유한 부동산에 해주던 장기보유특별공제를 안해줘서 양도소득세를 많이 부과했던 것인데요. 금융위기로 부동산경기가 침체가 되면서 2009년도부터 2가지 중과세방법 중 고율의 세율을 적용하던 것을 2012.12.31까지 유예해 주도록 하고 있습니다. 따라서 다주택자에 대해서는 여전히 장기보유특별공제를 못 받고 있었던 것인데 중과세 제도 페지가 아닌 일정기간 동안 일부 완화하는 조치로는 부동산시장에서 호응을 받지 못했던 것 같습니다. 그동안에도 다주택자에 대한 중과세 제도의 폐지와 관련하여 다주택을 보유한 사람이나 주택 임대사업 등에 관심 있는 사람들은 중과세 제도의 존치여부에 대해 꾸준한 관심을 보여왔습니다. 이번에 중과세 제도의 폐지가 검토되고 있다는 것에도 상당한 관심을 보이고 있는 것 같습니다. 3년이상 보유한 부동산 공제 가능…10년 보유하면 최고 30% 소득공제 Q. 이와 함께, 다주택 보유자들도 내년부터 양도하는 주택에 대해서 '장기보유특별공제'를 받을 수 있을 것으로 보이는데, 어느 정도 오래 보유해야 대상자가 되나요? └A. 장기보유특별공제는 물가상승으로 인한 명목소득을 과세소득에서 제외해 주기 위해 도입된 제도랍니다. 3년 이상 보유한 부동산에 대해서만 공제가 가능합니다. 장기보유특별공제는 양도소득금액에서 일정율의 소득금액을 과세에서 제외해 주는 것인데요, 3년 보유하면 10%를, 이후 1년 더 보유할 때 마다 3%씩 10년 이상 보유하면 최고 30%까지 소득공제를 받을 수 있는 제돕니다. 10년 소유 주택양도시, 중과세율 적용안하면 양도 소득세 4500여만원 감소 Q. 그렇다면, 다주택자에 대한 양도세 중과 제도 중에 중과세율을 적용하지 않았던 다주택자가 집 한 채를 팔 때 세금이 얼마나 줄어들게 되나요? └A. 10년 이상 소유한 주택을 양도함으로써 2억원 정도 차익이 났다면 중과세율이 적용되는 경우 양도소득세가 2주택자는 1억원, 3주택이상자는 1억2000만원 정도 나오는데요, 중과세율이 적용되지 않으면 5500만원 정도이므로 4500만원과 6500만원으로 줄어들게 됩니다. [ 중과세율만 폐지하고 장기보유특별공제를 못 받을 경우】 구분 중과세율 일반세율 감소액 (50%,60%) (6%~35%) 2주택자 1억원 5500만원 4500만원 3주택 이상자 1억2000만원 5500만원 6500만원 Q. 여기에다 장기보유특별공제 혜택까지 주어질 경우 세금이 얼마나 더 줄어드나요? └ 장기보유특별공제를 못 받을 경우 앞 사례에서 보듯이 양도세가 5500만원 정도 나왔는데 장기보유특별공제를 30% 받게 되면 양도소득세가 3400만원 정도로 줄어듭니다. 그래서 2100만원의 양도세 혜택이 추가로 주어집니다. 양도세 중과 세제안 정책평가…주택시장 부작용 초래, 전월세가격 급등 요인 Q. 현장에서 양도세 중과 세재안에 대해 전화를 많이 받으셨을텐데요. 상담을 했던 실무자로서 느끼는 정책 평가는 어떻습니까? └A. 주택이 투기의 대상이 되어서는 안되겠지만 거래를 못하게 막는 것도 주택시장에 부작용을 초래합니다. 다주택자에 대한 중과세 규정은 주택을 구입할 수 있는 여력이 있는 사람들에게 주택을 못 사도록 하였습니다. 이러한 다주택자에 대한 과도한 규제는 결국 전월세 가격을 급등시키는 요인으로 작용된 것으로 분석되고 있습니다. 부동산 투자로 소득을 올렸을 경우 적정한 정도의 양도세가 과세되어야 투자대비 순소득이 적정하여 시장이 형성되는 것이지 현행 세제처럼 징벌적으로 세제가 운용되어서는 장기적인 부동산시장에 악영향을 끼치게 됩니다. Q. 그렇다면, 정부가 죽은 부동산을 살리기 위해, 이처럼 계속해서 부동산 세제를 개정하는, 이른바, < 세금구애 시리즈 > 를 내 놓고 있는데요. 앞으로 부동산 시장을 살릴 묘약이 될 수 있을까요? └A. 부동산거래가 활성화 되어 투기조짐이 일 경우 수요를 억제하여 가격을 안정시킬 때는 양도세 중과세 제도가 즉시 효과를 발휘합니다. 3주택 이상자나 비사업용토지에 대해서 양도세만 60%, 지방소득세 6%등 66%의 양도세를 부담하고 부동산을 거래할 사람은 거의 없으므로 부동산 거래가 실종돼 버리는 것이죠. 그러나 침체된 부동산경기를 살리는 것은 중과세 제도를 폐지한다고 바로 살아나지는 않습니다. 이는 부동산의 수요와 공급이 심리적요인에 의해 영향을 받기도 하기 때문일 겁니다. 그러나 부동산에 대한 위축되었던 투자심리가 살아나는데 도움을 주는 것만은 확실합니다. 부동산시장을 살리기 위해서는 중과세 폐지 정책도 필요하지만 다주택자에 대한 세제상 혜택을 부여하여 주택의 수요를 늘려주는 것도 한 방법이 될 것입니다. (SBS CNBC) (자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다)