임대차 존속기간중 소유권자 승낙하에 전대차계약점유 경매시 권리분석

질문]
저는 세입자가 집주인으로부터 전세보증금 5,000만원에 임차하여 주민등록전입신고를 하고 입주하여 거주하던 주택의 방을 집주인의 동의를 얻어 세입자로부터 역시 보증금 5,000만원에 전차하여 주민등록전입신고를 하고 거주하던 중, 위 주택이 경매절차가 진행되었습니다. 제가 위 임차주택의 등기부등본을 열람한 결과 제가 세입자로부터 위 방 등을 전차하기 직전에 채권최고액 1억원인 근저당권이 설정되었고, 그 근저당권에 기하여 위 주택이 임의경매절차가 개시된 사실을 알게 되었습니다. 이 경우 저는 세입자의 대항력으로 경락인에 대항할 수 있는지요?


[답변]
임대인의 동의를 받은 주택임차권의 전대에 관하여 판례를 보면 "주택임차인이 임차주택을 직접점유하여 거주하지 않고 간접점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 가진다."라고 하였습니다(대법원 1995.6.5. 94마2134).
또한, 판례는 "주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성를 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다고 하였으며, 주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 그 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게 되는 것이고, 따라서 그로부터 그 주택을 전차한 제3자 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 그 주택을 적법하게 점유·사용할 권리를 갖게 된다."라고 하였습니다(대법원 1988.4.25. 87다카2509).
따라서, 위 사안의 경우 귀하도 세입자의 대항력을 원용하여 위 주택의 경락인에게 세입자의 임차보증금을 반환받을 때까지 위 주택을 점유·사용할 권리가 있음을 주장할 수 있을 것입니다.

 

 

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