[스크랩] 부동산 보유자가 알아두어야 할 2010년 바뀐세금

부동산 보유자가 알아두어야 할 2010년 바뀐세금

전성규 現 (주)신화세법연구소 소장 전성규 1.부동산매매시 적용되는 양도소득세율에 대한 이해   부동산을 매매할 때 매도자가 가장 궁금해 하는 것이 내가 내야될 세금이 얼마인가? 하는 것 일겁니다. 그런데 양도세는 계산방법이 실제 얼마에 사서 얼마에 팔았느냐를 따져서 이익 금액이 있을때에만 세금을 내는것이죠.   예를들어 1억에 사서2억에 팔았다면 1억 이익금액에서 보유기간에 따른 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제등을 뺀 다음 남은 금액을 과세표준 이라하며 과세표준×세율=산출세금이 됩니다. 1억이 과세표준이라면 세율은 얼마일까 인데 금년에 세율이 헸갈리게 개정이되는 바람에 많은 분들이 잘못 알고있는 경우가 있어 이를 해설코자 합니다.   2009년세율은 2년이상 부동산을 보유하다가 매매를 하면 과세표준이 얼마냐에 따라서 적용되는 세율이 차등 적용되는데 6%~16%~25%~35%의 4가지가 있습니다.   대부분 과세표준이 8천8백만원을 초과하면 세율35%를 곱한 다음 누진공제라 해서 14,140,000원을 빼서 세금이 계산됩니다.   2009년8월에 정부에서 발표하기를 2010년부터는 위의 세율을 6%~15%(1%↓)~24%(1%↓)~33%(2%↓)로 인하 하겠다고 발표를 했습니다. 그 후 각종언론매체에서 2010년에 부동산을 팔면 세율이 줄어들기 때문에 세금을 적게 낼 수 있다는 식으로 홍보가 많이 되었습니다.    2009년말경에 부동산 잔금 약정이 되었던 분 들중 일부는 잔금일을 2010년이후로 연기하여 거래하는 경우도 있었습니다만, 2010년 개정되어 확정된 양도소득세율을 살펴보면 당초 정부가 발표했던 내용과는 다르게 과세표준 8천8백만원 초과자에 적용하는35%세율을 2%인하하기로 했던부분이 2009년과 동일하게 35%로 그대로 확정되었습니다.   고로 2010년1월1일 이후 부동산을 매매하더라도 2009년과 동일하게 최고세율이 적용된다는 점을 알아두시기 바랍니다.   단 중간세율은 2009년보다 1%인하된 15%~24%로 확정되었으므로 이와 혼동을 해서는 안될 것 같습니다.   2009년: 과세표준 1억원×(0.35-14,140,000원)=20,860,000원 2010년: 과세표준 1억원×(0.35-14,900,000원)=20,100,000원     2.상속주택을세율 받은 경우 본인의 거주주택 비과세 판정   주택 보유자들이 가장 궁금해 하는 상담은 본인이 거주하던 집을 팔 때 1세대1주택 비과세를 받을 수 있는가 하는 점입니다.   그 중에서도 본인의 매입의사와는 상관없이 부모님이 돌아가심으로 인하여 상속받게 되는 주택이 하나 더 생겼을 때, 어떤 순서로 집을 팔아야만 세금을 절세할 수 있는지를 많이 물어보십니다.   주택 비과세규정은 서울분들 같은 경우에는 3년이상 보유하고 보유기간 중 2년이상 거주해야만 되는데, 양도당시 1주택이어야 한다는 단서가 붙습니다. 단 예외규정으로 2주택인 상태에서 팔아도 비과세 해주는 비과세특례규정이 있습니다만 원칙적으로 1주택이어야만 비과세를 해준다는 것이죠.   비과세를 받기위하여 1채의 주택만 소유하고 다른 집을 사는 것을 자제하는 분들이 많이 있습니다.   그런데 본인의 의사와는 다르게 부모님이 돌아가시어 부모님 소유의 주택을 상속받게되는 경우가 생기면 1세대2주택자가 되므로 자기가 살던 집을 3년이상 보유하고 2년이상 거주하고 팔더라도 2주택이 됨으로 비과세를 받을 수 있느냐의 걱정을 하십니다.   결론적으로 2009년도까지의 세법규정은 비과세가 될 수도 있고 안될 수도 있습니다. 본인보유 주택의 비과세 판단은 상속받은 주택의 상속개시당시 즉 직계존속의 사망일당시에 직계비속인 상속인이 피상속인인 부모님과 함께 부모님집에서 동거봉양 거주했는지?   별도로 독립세대를 형성해서 거주했는지에 따라서 비과세 판단을 하도록 되어있습니다.   [2009년도 세법규정]   경우1) 부모님과함께 상속개시일 당시에 동거하면서 동일세대로 있었다면 1세대2주택자로 보아 본인보유 주택을 매매할 때 1세대1주택 비과세를 못 받습니다   경우2) 상속개시일 시점에 피상속인소유의 주택에서 동거봉양 하지 않고 독립세대로 거주했 다면 부모님과 자녀가 각각 1세대1주택으로 보아 본인보유주택을 매매할 때 비과세 를 받습니다.   위와 같이 동거봉양 하지않고 별도세대로 되어 있어야만 비과세 받는 불합리한 점이 그동안 있었던 점을 2010년부터는 개정하여 “동거봉양상속주택”이라는 제목으로 부모님 소유주택이 1주택이라면 본인의 소유주택을 매매할 때 상속개시일당시 동일세대이던 별도세대이던 상관없이 무조건 비과세 해주도록 개정이 되었습니다.   구 분 내 용 2009년 2010년 합가 당시 父․子 각각 1주택 사례1 ㅇ 동거봉양을 위해 1주택자인 子가 1주택자인 父와 세대를 합친 후 - 5년 이내에 父 또는 子가 보유하던 주택을 양도하는 경우 비과세 비과세 (현행과 동일) 사례2 ㅇ 동거봉양을 위해 1주택자인 子가 1주택자인 父와 세대를 합친 후 - 父의 사망으로 父가 합가 당시 보유하던 주택을 子가 상속받고 - 子가 세대를 합치기 전부터 보유하던 주택을 양도하는 경우 과 세 비과세 합가 당시 父․子 중 하나가 무주택 사례3 ㅇ 1주택자인子가 무주택자인 父와세대를 합친 후 - 父가 1주택을 취득하고 父의 사망으로 父가 보유하던 주택을 子가 상속받은 후 - 子가 세대를 합치기 전부터 보유하던 주택을 양도하는 경우 과 세 과 세 (현행과 동일) 사례4 ㅇ무주택자인子가 1주택자인 父와 세대를 합친 후 - 子가 1주택을 취득하고 父의 사망으로 父가 보유하던 주택을 子가 상속받은 후 - 子가 보유하던 주택을 양도하는 경우 과 세 과 세 (현행과 동일)

출처 : 윤용태기자의 부동산이야기

글쓴이 : 온리원 원글보기

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