| 2010년 부동산 시장 전망 |
| 2009-12-14 |
박원갑 부동산1번지㈜ 대표이사 저자 컬럼 더보기
2010년 부동산 시장은 전체적으로 회복세를 보일 것으로 예상된다.
큰 틀로 봤을 때 부동산 경기는 그 당시의 실물경기를 반영하기 마련인데, 2010년은 실물경기가 회복되는 만큼 부동산 시장도 고점 회복 시도를 지속적으로 할 것으로 전망된다. 다만 현재의 부동산 경기는 대세상승이라기 보다는 소 사이클상 회복장이라는 점에 염두에 둬야 할 것 같다.
2001년 이후 저금리 영향으로 가파른 상승이 나타나 이로 인한 피로감으로 상승에너지가 강하지 않은데다 선도지역인 강남 등은 소득대비 집값이 너무 비싸 장기적 랠리는 현실적으로 기대하기는 어려울 것으로 보인다.
그래서 2010년 부동산 시장은 회복이라는 긍정적인 시각은 유지하되, 가격 부풀림 현상으로 인해 작은 충격에도 언제든지 가격이 출렁일 수 있는 등 변동성 확대가능성에 유의해야 할 것 같다.
◎ 부동산시장의 각 변수를 살펴보니 2010년 부동산 시장은 악재와 호재가 중첩해 있다.
일단 상승요인으로 보면 아무래도 실물경기 회복을 우선적으로 꼽을 수 있을 것이다.
경기가 좋아지면 그만큼 소득이 늘어나고 구매력이 늘어나 부동산 가격에는 상승압력으로 작용할 수 있다.
또 신규주택 입주량 감소, 지방선거에 따른 개발 공약 남발, 뉴타운 및 재개발 철거 이주수요 등으로 국지적으로 시장 교란요인이 일어날 수 있다.
하지만 인플레이션 가능성에 따른 출구전략으로 금리를 인상하거나 속도조절용 규제책 출시 가능성, (일부 지역이긴 하지만) 단기가격 급상승에 따른 부담감 등은 하락요인으로 작용할 것이다.
개인적으로는 부동산 시장의 상승요인과 하락요인의 비중을 100이라고 할 때 상승요인이 70정도, 하락요인이 30정도로 점쳐볼 수 있을 것 같다.
▶ 2010년 부동산 시장의 상승요인과 하락요인
Ⅰ 주요 변수 고찰을 통한 전망
1.정책변수 2009년 하반기에 이어 2010년도 정책은 규제완화보다는 ‘중립’ 기조가 될 것으로 예상된다.정부의 정책은 변동성을 줄여 시장을 안정시키는 데 있다.
시장이 불안해질 경우 정부가 적극적으로 속도조절에 나설 것으로 예상된다.
금융당국은 일부 주택 등 부동산 가격에서 ‘부풀림(오버슈팅) 현상’이 발생하고 있는 상황에서 추가 급등시 가계, 금융 등의 건전성이 크게 저해될 것으로 우려하고 있다.
다만 전국을 대상으로 전방위 규제는 부작용이 큰 만큼 국지적 속도조절 접근법을 사용할 것으로 예상된다. 또 세제나 재건축 규제강화 등 과거 회귀보다는 대출(예컨대 DTI, LTV 조건 강화) 및 거래규제(예컨대 주택거래신고제 확대)를 통한 제한적 규제 가능성이 열려있다.
2010년 주요 정책 이슈를 살펴보면 다음과 같다.
▶ 분양가 상한제 폐지 여부 2010년에 주택시장에서 핫 이슈는 민간택지 분양가 상한제 폐지여부를 꼽을 수 있다.
현재 분양가 상한제 폐지를 담은 주택법 개정안이 국회에 계류 중인데, 2010년 2월 임시국회에서 본격 논의가 이뤄질 것으로 예상된다.
그러나 한나라당 내부에서도 분양가 상한제 폐지여부에 대해 논란이 일고 있어 처리가 쉽지 않을 것으로 점쳐진다.
상한제가 폐지된다면 당장 재건축, 재개발 주택사업의 수익성이 개선되는 효과가 있기 때문에 강남 재건축시장이 출렁일 수 있다.
이렇다 할 상승모멘텀이 없는 강남 재건축은 상당한 호재를 안게 될 것 같다.
상한제가 폐지되면 조합원들의 부담을 일반분양가를 올리는 방법으로 전가시킬 수 있게 되고, 이는 곧 수익성 향상으로 이어지기 마련이다.
미래의 수익성 향상에 대한 기대감은 현 가격에 곧바로 반영돼 가격이 들썩일 수 있다.
재건축은 현재의 사용가치, 주거서비스에 대한 구매보다는 미래의 자본이득 증식에 염두를 둔 투자재 구매 성격이 강하기 때문이다. 민간택지의 공급활성화를 위해서는 분양가 상한제가 폐지되어야 하지만 이처럼 강남 재건축 투기적 수요를 자극할 수 있는 점도 상한제 폐지에 부담을 주는 요인으로 작용하고 있는 것이다.
▶ 미분양 및 신규분양 계약자 양도세특례시한 연장 여부
2010년 2월 11일까지 미분양이나 신규분양을 계약할 때는 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역에서는 5년간 60%, 비 과밀억제권역 및 지방은 5년간 100% 감면혜택이 주어진다.
시장에서 관심은 이런 세제혜택 기간이 당초 예정대로 끝날 것인가 여부다.
지방의 경우 전체 미분양의 83%정도에 이르고 있다는 점, 부동산경기 회복이 여전히 더디다는 점, 6월 지방선거를 치러야 한다는 점을 감안할 때 지방은 연장하지 않겠느냐는 관측이 나오고 있다.2010년 초 연장 여부를 놓고 논의가 진행될 것으로 보이며, 만약 연장된다면 1년 정도가 합당한 것으로 생각된다.
▶ 다주택자 양도세 한시적 중과 유예 지속 여부 다주택자의 양도세 한시적 중과유예 조치가 예정대로 끝나고 다시 원상태로 되돌릴지도 관심사다.
현행 세법상 2009년 3월 16일~2010년 12월 31일 신규 취득 및 매도분은 일반 양도세율(2010년 6~33%, 2009년 6~35%)이 적용된다.
다만 양도를 할 때 주택투기지역으로 지정돼 있는 강남 등 3개구에서는 기본 양도세율에서 10%포인트 추가 부과할 수 있도록 돼 있다. 그런데 이런 양도세 특례 규정이 끝나는 시점이 다가올수록 ‘절세용 매매’가 늘어날 수 있다.
현재 집을 두 채 갖고 있는 사람이 양도세 중과(50%)를 피하려면 2010년 말 이전에 팔아야 한다.그런데 집을 한 채 갖고 있는 사람으로서는 2010년 말까지 한 채를 더 사도 추가매수분에 대해서는 언제 팔아도 양도세 중과대상에서 제외된다.
따라서 2010년에는 팔 사람은 팔고, 살 사람은 사야 되는 것이다. 만약 정부가 양도세 중과를 부활활 경우 연말이 갈수록 막판 양도세 절세매물이 많아져 집값 하락요인으로 작용할 수 있다.
2010년 말 집을 싸게 살 수 있는 기회가 올 수 있지만 정부가 다주택자 양도세 정책을 어떻게 펼쳐나가느냐에 따라 다소 유동적이 될 수 있다는 점은 기억해두자.
▶ 비사업용 토지 중과 유예 지속 여부 부재지주 농지, 나대지 등 비사업용 토지의 양도세 중과(60%)는 3주택자 중과 유예기간과 같다.
즉 2009년3월 16~2010년 12월 31일 신규 취득 및 매도시에 일반세율을 적용한다는 것이다.
다만 장기 보유 특별공제는 적용 받을 수 없다. 다만 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지•임야 또는 1986년 12월 31일 이전부터 보유 중인 농지•임야•목장이 있다면 올해 안에 팔아야 일반세율로 양도소득세를 부과되고 장기보유특별공제도 받을 수 있다는 점은 유의하는 것이 좋다.따라서 양도세만 감안한다면 해당자들은 올해 안에 비사업용 토지를 처분하는 것이 좋을 것이고, 적어도 2010년에 팔아야 양도세 중과를 피할 수 있게 된다.
2.금리변수 외환위기 이후 부동산시장이 금리 등 금융시장 영향력이 강해지고 있어 금리는 2010년 부동산시장을 점칠 때 중요한 변수다.
2010년 콜금리 인상시 부동산 시장은 부(-)의 효과가 예상된다.
통계적으로 볼 때 금리와 주택가격간의 단순 상관계수만 -0.6~-0.7로 높은 상황이다.
다만 경기도 회복되고 있으므로 급격한 출구전략 사용하지 않을 경우 충격은 다소 완화될 것으로 보인다.
따라서 금리 상승 가능성을 감안하여 투자를 할 때에는 자기자본의 비율을 높이는 것이 좋을 것이다. 주택의 경우 집값의 30%이상 빌리지 않는 것이 안전투자에 도움이 된다.
3.지방선거변수 2010년 6월 열리는 지방선거 때 각종 선거공약 남발 가능성이 있다.
2008년 4월 국회의원 선거 당시 후보자들이 골목골목 다니며 뉴타운, 재개발 공약을 내놓는 바람에 집값을 들쑤시는 일이 일어났다.
이번에도 선거는 국지적으로 불안요인으로 작용할 수 있을 것으로 예상된다.
하지만 역대 지방선거 때 집값이 오르기도 내리기도 했다는 점에서 선거=집값상승으로 연결하기는 어려울 것으로 예상된다.
지방선거 변수는 일시적으로 끝나는 일회용 변수라는 점에서 너무 큰 비중을 두기는 어렵다.
오히려 이 변수보다는 수급이나 금리에 더 비중을 둬야 할 것으로 보인다.
4.수요변수 경기회복에 따라 주택 수요가 늘어날 것으로 예상된다.
뉴타운, 재개발 철거이주도 수요를 늘리는 요인으로 작용할 수 있다.
다만 뉴타운, 재개발에 따른 이주는 임시수요이기 때문에 결혼이나 진학 등과 같은 ‘고정수요’와는 다르다.나중에 철거된 주택이 완공돼 입주를 하게 되면 다시 원위치 되는 수요다.
따라서 재개발, 뉴타운에 따른 주택수요를 과다계상할 위험이 있다.
그리고 그동안 단기가격 상승에 다른 부담, DTI 규제로 인해 수요가 위축될 수 있다는 점도 이해할 필요가 있다.
2010년 주택시장에서 수요변수는 상승요인과 하락요인이 혼재돼 있다는 생각이다.
Ⅱ 주택시장 전망
1.매매시장 <HP필터로 본 서울 지역 아파트 사이클>
자료: 국민은행 위 그림 사이클 원(0) 표시에서 볼 수 있듯이 전체적으로 주택시장은 사이클상 회복세이며, 경기회복에 따라 고점을 향한 회복시도가 계속될 것으로 전망된다.
전국 주택가격 기준으로 소비자물가지수(CPI) 정도의 회복세가 예상된다.
다만 강남 재건축은 규제완화에 대한 과도한 기대감으로 단기 오버슈팅(고평가)되어 당분간 가격 또는 기간 조정을 통한 ‘평균 회귀(Mean Reversion)’현상이 예상된다.
다주택자 양도세 중과유예가 예정대로 만료될 경우 막판 절세매물 나와 경우 연말에 일부 지역에서는 하락가능성이 있다.
2.전세시장 2010년 전세시장은 구조적 불안을 안고 있다.
아파트 입주물량은 다소 늘어나지만 대체재인 다세대, 다가구주택, 오피스텔 등의 신축이 큰 폭으로 감소하는데다 뉴타운 및 재개발 철거 이주 수요가 대기하고 있기 때문이다. 뉴타운, 재개발 철거 이주 수요가 본격화할 경우 전세난이 이사철마다 주기적으로 반복될 가능성이 있다.
규모별로는 주로 뉴타운, 재개발 철거 이주 수요가 대체로 소형인 점, 그리고 소형 주택이 상대적으로 공급이 덜한 점을 감안할 때 전세시장은 대형보다는 소형의 불안 가능성이 더 클 것 같다.
다만 실물경기의 활성화 정도, 1가구 3주택자에 대한 전세보증금 과세 등 수급 변수 이외의 변수들이 시장에 영향을 미칠 가능성은 있다.
▶ 실물경기에 민감한 전세시장 전세는 수급요인 이외에도 실물경기를 민감하게 반영하고 있다는 점에서 실물경기 상황에 따라 전세시장의 판도가 달라질 수 있다.
대체적으로 2010년은 실물경기가 회복되는 국면이므로 실물경기 호조세는 전세수요를 늘리는 요인으로 작용할 가능성이 크다. 다만 현재로서는 가능성이 크지 않을 것으로 예상되지만, 실물경기에 더블딥(이중침체)이 나타날 경우 그 영향으로 전세시장도 거래 침체 등 경색국면이 생길 수 있다.
때문에 실물경기변수도 수급변수 못지않게 주목을 해야 한다. 실제로 전국 주택전세가격지수와 경기종합지수의 동행종합지수(현재의 경기상태 판단에 이용되는 경기종합지수를 구성하는 지표)는 0.967의 높은 상관관계(1986년 1월~2009년 9월)를 갖고 있다.
같은 기간 주택매매가격 지수와 동행종합지수간의 상관관계도 0.897로 높으나 전세보다는 다소 낮다.
전세가 시세차익에 대한 기대가 없이 소득이나 경기 등 ‘시장 기본 가치(Market Fundamental Value)’에 더 많이 영향을 받는 실거주수요 성격이 강하기 때문으로 분석된다.
▶ 입주량이 전세시장에 미치는 영향은 일정한 기간에 한꺼번에 입주하는 신규 입주물량은 짧은 기간에 스톡(stock)을 늘리는 효과가 있기 때문에 일시적으로 전세시장에 ‘충격’을 준다.
그 영향으로 입주량이 몰리는 지역에서는 입주초기에 전세가격이 급락하다가 시간이 지나면 회복하는 추세를 보이는 등 변동성이 크게 나타난다. 즉 전세시장은 국지적 수급에 의해 가격이 결정되는 구조다.
아래 그림에서 보듯이 실제로 충격반응을 실시한 결과 서울지역의 경우 신규 아파트 입주는 쏟아지는 물량 영향으로 아파트 전세가격에 2개월 정도 강한 음(-)의 충격을 주고 그 효과는 6개월 정도 지속되는 것으로 나타났다. <입주물량이 전세가격에 미치는 충격반응>
▶ 2010년 아파트 입주량은 평년 수준
신규 아파트 입주량은 대체로 전체 주택 재고물량의 3~5%를 차지한다는 점에서 무시할 수 없는 변수다.
부동산 114에 따르면 2010년 전국 아파트 입주예정물량은 30만3567가구로 2000~2008년 평균 입주량 31만7758가구보다 1만4191가구 적다. 그러나 수도권의 경우 입주예정물량은 예년보다 적지는 않은 편이다.
2010년 입주예정물량이 17만4,617가구로 2000~2008년 평균 입주량 17만831가구보다는 오히려 3786가구 많다. 다만 서울 입주예정물량은 3만5557가구로 2000~2008년 평균 입주물량(5만7568가구)의 61.8% 정도에 불과해 지역별로 편차가 크다는 점을 알 수 있다.
2010년에는 지역별로 입주물량이 천차만별이어서 전세시장도 국지적 장세를 띨 가능성이 있다. 2010년에 전년보다 입주가 많이 늘어나는 곳은 주로 수도권 남부지역이다.
용인(2009년 1만3016가구→2010년 1만4054가구, 이하 동일), 평택(2336가구→4345가구), 오산(4021가구→8351가구), 수원(5273가구→6282가구)등 주로 수도권 남부지역에서 입주물량이 많아 전셋값은 하향 안정요인으로 작용할 전망이다. 서울 강남 3개구의 경우 입주예정물량은 4237가구로 전년(3917가구)보다 약간 늘어나는 수준이다.
강북의 경우 강북구(291가구→2953가구), 동대문구(527가구→2787가구), 성북구(2429가구→6113가구), 은평구(3724가구→8993가구), 중랑구(170가구→2184가구)등에서 입주물량이 쏟아진다.
재개발, 뉴타운이 완공되면서 아파트 입주가 줄줄이 대기하고 있으나 이주철거가 시작될 경우 안정효과는 희석될 수 있다는 분석이다.
▶ 문제는 턱없이 부족한 대체재 공급량 아파트 입주량 이외에도 다세대, 다가구, 단독, 연립주택, 오피스텔 등 아파트 대체재도 전세시장에 영향을 주는 요인이다.
이들 주택은 주로 소형, 저가 주택 수요를 흡수하는 성격을 띤다.
2010년 하반기부터 본격화하고 있는 재개발, 뉴타운 철거 이주하는 세입자들과 임대 수요층이 거의 같은 ‘동질의 하위(下位)시장’ 성격을 띤다는 점에서 이들 대체재 공급은 전세시장 안정에 적지 않은 영향을 미칠 수 밖에 없다. 국토해양부에 따르면 서울지역의 경우 올해 9월까지 다세대, 다가구, 단독, 연립주택 등 인허가 실적은 5059건으로 집계됐다.
2008년 만해도 2만6479건이었다.
근년 들어 가장 많았던 2002년에는 10만7952건에 달했다.
최근 들어 저소득 서민층들의 도심 주거공간이 제대로 확충되지 않고 있음을 보여주고 있다.
더욱이 2010년 오피스텔 입주 예정량 역시 전국 5827실, 서울 679실 정도로 급감할 것으로 보인다.
부동산114에 따르면 오피스텔 입주물량은 2004년 만해도 전국 9만6620실, 서울 4만4169실에 달해 전세수급난을 완충시켜주는 효과가 컸지만 지금은 거의 기대하기 어려운 실정이다. 또 정부가 늘어나는 1~2인가구의 전월세 수요를 흡수하기 위해 야심차게 도입한 도시생활형 주택 건설실적도 지난 7월 이후 전국 9건, 서울 2건에 그치고 있다.
▶ 재개발, 뉴타운 철거이주 수요 조절이 관건 서울시에 따르면 뉴타운, 재개발로 멸실 되는 예상주택은 2009년 2만807가구, 2010년 9만8742가구, 2011년 3만1717가구다.
2010년에 재개발, 뉴타운 철거이주수요가 한꺼번에 몰릴 경우 시장에 병목현상이 생겨 전세난이 가중될 수 있다. 재개발, 뉴타운 철거 이주 수요는 결혼 등의 ‘고정수요’가 아니라 일정 기간 머물다 다시 원상복귀 하거나 다른 곳으로 이동하는 ‘임시수요’ 성격을 띤다.
따라서 장마철의 홍수 같은 재개발, 뉴타운 철거 이주 등 임시 수요를 잘 조절해야 전세시장의 안정을 기할 수 있음을 보여주고 있다. 전세가격이 오르면 세입자의 부가 집주인으로 이동하는 등 부(富)의 재분배 문제가 악화할 수 있는데다 무주택 무주택 서민들의 주거불안정성이 커지기 때문에 전세 시장 안정은 무엇보다 중요하다.
더욱이 소형주택시장에서는 매매가격과 전세가격간의 차이가 크지 않아 전세가격이 오르면 대출을 받아 집을 살 가능성이 있기 때문에 집값 안정을 위해서라도 전셋값 안정은 필수적이다.
서민주택단지에서는 전셋값 안정이 없이는 매매값 안정이 없다는 것이다.
▶ 기타 변수 오는 2011년부터 시행할 예정인 1가구 3주택 이상 보유자에 대한 전세 보증금 과세도 시장에 영향을 줄 것으로 보인다.
2010년 하반기가 되면 전세보증금 과세가 시장에 영향을 미칠 가능성이 있다.
전세보증금을 과세할 경우 집주인이 자신의 부담을 세입자에게 전가시키는 일이 일어날 수 있기 때문이다. 실제로 1989년 임대차기간을 1년에서 2년으로 늘리면서 집주인들이 한꺼번에 전셋값을 올리는 바람에 전세시장이 요동친 적이 있다.
전세시장에서 대체로 세입자들이 경제적 약자이기 때문에 전세보증금 과세는 면밀한 시장 조사 분석과 시뮬레이션을 거친 뒤 연착륙시키는 것이 중요하다.
이런 점 때문에 정부는 전세 보증금 과세의 시행시기를 미룰 수 있다는 입장을 밝히고 있어 귀추가 주목된다. 또한 입지가 뛰어나고 분양가도 싼 2차 보금자리 주택 분양은 일시적으로 전세가격을 상승시키는 요인으로 작용할 수 있다.
분양을 받기 위해서는 전세로 살면서 무주택자격을 계속 유지하는 것이 유리하기 때문이다.
따라서 2차 보금자리주택 단지 주변 지역 전세시장이 다소 불안해질 가능성이 있다.
3.분양시장
분양시장은 미분양 및 신규분양 양도세 혜택시한인 2010년 2월 초까지는 활황세가 예상된다.
1.과거처럼 분양가가 비싸지 않고,
2.입지가 상대적으로 좋고,
3.DTI 대출규제를 받지 않고,
4.양도세혜택이 있기 때문에 분양을 통해서 내 집 마련을 하려는 수요자들이 늘어나고 있는 상황이다.
2010년 양도세특례시한이 만료되더라도 2차 보금자리주택 청약, 위례신도시 청약, 1차보금자리 주택 중대형 청약 등이 계속 기다리고 있어 청약에 대한 관심은 이어질 것으로 보인다.
다만 업체들이 연내에 양도세 혜택을 받기 위한 막판 밀어내기에 나서고 있어 민간주택에서는 2010년 2-3분기에는 분양공백이 발생할 가능성이 있다.
4.지방주택 시장 지방에 미분양 물량이 전체 83%에 이른다고 하지만 최근 2-3년 동안 신규공급이 안되고 있기 때문에 역세권, 대학가, 산업단지 일대 중소형을 중심으로 시장은 점진적인 회복세를 띨 것으로 예상된다.
부산 등 일부 지역은 2009년 플러스 성장에 이어 저속성장이 점쳐진다. 2010년 지방의 신규분양 및 미분양 양도세 혜택이 연장될 경우 소형아파트를 중심으로 청약열기가 치솟는 곳도 나올 것으로 전망된다.
다만 인구감소, 지역경제 침체 등으로 본격 상승은 힘들 것으로 보인다.
특히 공급과잉인 중대형은 여전히 회복세가 더딜 것으로 예상된다.
Ⅲ 토지시장 전망 토지시장은 원재료 시장으로 회복세가 가장 늦게 나타나는 특징이 있다.
토지시장은 기업수요가 시황을 좌지우지하는데, 요즘은 기업수요가 많지 않다.
더욱이 기업도시나 혁신도시 같은 릴레이 개발재료가 나올 만큼 다 나온 상황이다. 4대강 개발사업, 그린벨트 보상금 유입이 변수이긴 하지만 참여정부 때처럼 폭발성(가연성)은 낮다.
따라서 2010년 부동산시장은 주로 참여정부 때의 지방 발 땅값 상승보다는 서울 발(發)이나 수도권 그린벨트 발(發)상승세가 나타날 가능성이 커 보인다.
전체적으로 국지성 장세가 강할 것으로 보인다.
Ⅳ 상가시장 전망 경기와 밀접한 관련이 있으나 공급과잉, 분양가 거품으로 상대적으로 투자 메리트가 크지 않는 상황이다.
경기회복보다는 오히려 금리상승에 따른 악영향을 받을 수 있다.
큰손들이 많이 찾는 일부 상가빌딩, 유동인구가 몰리는 일부 환승역 주변 등을 제외하곤 회복세는 더딜 것으로 예상된다.
가뜩이나 상가의 경우 인터넷 쇼핑 및 할인점 등장으로 타격을 받고 있어 경기회복 착시현상에 빠지지 않도록 해야 할 것으로 보인다.
Ⅴ 결론 전체적으로 실물경기 회복에 따라 부동산시장도 회복세가 이어질 것으로 예상된다.
회복세는 주택>토지>상가시장 순으로 진행될 것으로 전망된다.
하지만 대세상승보다는 사이클상 고점을 향한 회복시도 정도로 이해해야 할 같다.
대세상승은 상승폭이 크고, 상승기간이 긴 것을 의미한다.
하지만 지금은 시세가 이미 많이 분출한 상황이어서 상승에너지가 크지 않은데 단기간 반등은 있겠지만 추가적인 랠리는 나타나기 힘들 것 같다.
다만 지역개발 재료에다 선거 공약 등이 겹칠 경우 국지적 시장 교란 가능성은 있다.
2010년 부동산 시장, 특히 주택시장은 변동성 확대 가능성 염두에 둬야 한다.
이는 ① 부동산의 금융상품화, ② 금융시장의 영향력 확대, ③ 국지적 오버슈팅 등 때문이다. | 