[스크랩] 2010년 달라지는 부동산 세금 및 전략

2009년 정부가 발표한 2010세제개편안 중에서 부동산과 관련된 세제개편내용을 살펴보고, 동시에 현행 시행제도중 중요한 것을 정리해본다. 2010년 부동산세제 중 세율인하, 예정신고세액공제 폐지, 상가임대사업자부가세신고서류 강화, 3주택이상자 전세보증금 과세, 근로자월세소득공제, 신용카드납세 가능 등이 특징적이다. 하지만 아직은 정부의 개정안이므로, 국회심의과정에서 변경될 수도 있으니 유의하시기 바란다.

1. 2010년부터 달라지는 부동산세제(안)

1) 양도소득세율 인하



2) 부동산양도소득에 대한 예정신고세액공제 폐지
- 부동산양도일 속하는 달말일부터 2달 이내 예정신고시 10%세액공제제도 폐지하고, 예정신고를 혜택없는 의무화(2010년 1월1일 양도분부터), 부동산매매업자도 동일
- 이를 어기면 신고불성실(과소10%, 무신고 20%) 및 납부불성실 가산세(10.95%) 부과하고, 여러건 양도시 다음해 5월에 종합하여 확정신고할 의무 부여.

3) 동일세대구성원으로부터 상속받은 주택도 동거봉양 상속주택 양도세 비과세
상속전 1주택 보유자가 동일세대 구성원으로부터 주택을 상속받은 경우에도 상속전 보유 주택양도시 1세대1주택비과세 적용함(상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 기본세율로 과세)

4) 상가임대사업자 과세표준 양성화
- 상가임대사업자의 부가가치세 신고시 상가임대차계약서, 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 제출토록 함(국세청이 상가건물별.지역별 임대료 현황 DB구축하여 동일지역 내 상가건물간 임대료 현황을 비교하여 임대료 과소신고 여부 등을 파악하여 부가가치세.소득세 과세 정상화하겠다는 취지)
- 더욱이 실효성 제고를 위해 부동산임대공급가액명세서 미제출.부실기재 가산세 1% 신설(2010년 7월1일부터 시행)
- 수개의 점포를 가진 상가임대업자에 대한 일반과세자판정시 모든 점포의 임대료를 합산하여 판정.(2010년 7월1일부터 시행)

5) 3주택이상 다주택자에 대한 전세보증금 소득세 과세
- 주택에 대해서는 2주택 이상 소유자의 월세임대에 한해(1주택은 기준시가 9억원 초과주택만 과세) 소득세하고, 전세임대의 경우 주택수와 관계없이 소득세 비과세, 상가는 월세.전세 모두 과세하던 것을
- 3주택이상 다주택자의 전세보증금에 대해서도 소득세 과세, 단 전세보증금을 은행예치시 받은 이자액은 과세소득에서 제외하고, 보증금의 일부인 60%에 대해서만 과세(전세보증금 3억원까지는 과세최저한으로 배제함)
- 보증금소득세={(3억원 초과 보증금×60%)×이자율(1년만기 정기예금 이자율감안 고시) - 임대관련이자.배당금액}- 2011년부터 시행

6) 부양가족이 있는 무주택세대주인 연간총급여액 3천만원 이하 근로자가 국민주택규모의 주택을 임차하고 월세를 지출하는 경우 해당 월세금액의 40%(연300만원 한도)를 소득공제함

7) 8년 자경농지경작기간에 피상속인 배우자 경작기간 포함
8년 자경농지 양도세 감면 적용시 피상속인의 경작기간뿐 아니라 피상속인의 배우자의 경작기간도 상속인의 경작기간에 합산함


8) 공익사업으로 인한 수용에 대해 양도소득세 특례 보완
- 공익사업시행에 따른 각종 양도세 특례시한을 2012년말까지 연장.
① 공익사업에 따른 공장이전양도소득세.법인세 3년거치 3년분할과세
② 공익사업에 따른 토지 등의 수용시 양도소득세 감면:현금보상 20%, 채권보상 25%, 만기보유특약채권보상 30%
③ 대토보상에 대한 양도소득세 특례:보상받은 토지의 처분시까지 양도세 과세이연
④ 행복.혁신도시 내 공장 그 밖으로 이전시 양도세 개인은 처분까지과세이연, 법인은 5년거치 5년분할 익금산입
⑤ 공익사업시행시의 양도시는 잔금,등기접수,수용개시일 중 빠른 날

9) 비거주자에 대해서는 1세대1주택 비과세 및 장기보유특별공제 배제

10) 노인복지주택에 대해 종부세 비과세
노인복지법상 노인주거복지시설의 일종인 노인복지주택(노인에게 주거의 편의.생활지도.상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 주거복지시설)에 대해 종부세를 비과세함

11) 특수관계자에게 자산을 증여한 후 5년 이내 양도시 증여세와 양도세 합한 금액이 당초 증여자가 양도한 것으로 간주시의 양도세보다 적은 경우 부당행위계산부인규정 적용

12) 지방미분양주택 해소 위해 법인세 추가과세 배제, 단 신탁회사가 건설사에서 유동화채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁받아 2009년 12월31일까지 취득한 미분양주택 중 지방미분양주택이 60% 이상일 때, 그리고 미분양주택리츠.펀드도 동일함. 양도소득세 감면, 종합부동산세 비과세

13) 양도소득세도 500만원까지는 신용카드로 납부가능

2. 2009년부터 이미 시행되고 있는 주요한 부동산세제

1) 다주택자에 대한 한시적 중과세폐지 및 완화



* 위 주택수 계산시 조합원입주권 포함
* 다주택자 및 비사업용토지 양도시에는 장기보유특별공제 배제.

2) 2009년1월1일부터 2010년12월31일 사이에 새로 취득한 주택은 그 후 언제 양도하더라도 일반세율을 적용함.

3) 1세대1주택자 장기보유특별공제율 확대
- 일반부동산(건물 및 토지)에 대해서는 3년 이상 보유시 연간 3%씩 10%(3년보유)부터 최대 30%(10년 이상 보유)까지 공제 가능
- 1세대1주택인 경우 3년 이상 보유시 연간 8%씩 증가하여 24%에서 최대 80%(10년 이상보유시)까지 공제가능

4) 지방미분양주택 5년간 양도소득 공제
거주자 또는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택을 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지(비거주자는 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지) 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100%(수도권과밀억제권역 안의 경우에는 60%)에 상당하는 세액을 감면하고, 5년 경과후 양도하는 경우 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 경우 양도소득금액의 60%) 전액을 공제하여 계산한다.
또 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택(도정법에 의한 재개발재건축주택 제외, 거주 및 보유중 소실.도괴.노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택 제외)을 포함한다.
* 수도권과밀억제권역 안 미분양주택은 대지면적이 660제곱미터 이내, 주택 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택으로 한정

[유종오 공인회계사 www.tax1004.net ]

출처 : 부동산을 사랑하는 모임™(부사모)

글쓴이 : [부사모]부동운영 원글보기

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