민법과 상가임대차보호법의 비교
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구 분 |
현행 민법의 규정 |
상가임대차보호법 |
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•총론 |
-상가세입자의 무권리 상태 방치
-건물주 권한남용 및 횡포 방치 |
-세입자 대항력 보장
-과도한 임대료 인상 규제
-5년간 세입자 계약갱신청구권 보장 |
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•대항력 문제
•임대보증금
보호문제 |
-민법 제621조의 규정이 형식적으로 존재, 경제적 약자인 세입자가 건물주에게 요구해도 거절하면 등기가 안 됨.
-제3자에게 대항할 수없음.
-계약기간 안에 건물주가 바뀔 경우 임대차 존속을 주장할 수 없음. |
<등기제도 개선과 대항력 보장>
-부가세법 5조의 규정, 소득세법
제168조, 법인세법 제111조의 사업자등록을 신청하면 대항력이 발생(제3조) |
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•임대료
인상 문제 |
-과도한 임대료의 인상 가능
(제한 없이 올릴 수 있음)
-과도한 임대료 인상에 대한 세입자의 무방비 상태 방치 |
<과도한 임대료 인상 규제>
-임대료 최고인상률을 대통령령으로
제한(제2조)
-전세를 월세로 전환 시 대통령령으로 제한(제12조) |
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•임대차계약
기간의 보장 |
-임대차 계약기간 보장 안 됨. |
<세입자 계약갱신청구권 보장>
-5년간 세입자 갱신청구권 보장(제10조) |
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•임대보증금
반환의 문제 |
-상가건물이 경매나 공매에 들어갈 경우 임대보증금 회수 불가능 |
<대항력 및 우선변제권>
-경매∙공매 시 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금 최우선 변제
-소액보증금에 대한 우선변제권 부여
(제5조) |
주택임대차 보호법과 상가건물임대차 보호법의 비교
- 08.08.21개정 -
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구 분 |
주 택 임 대 차 보 호 법 |
상 가 건 물 임 대 차 보 호 법 |
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적 용 범 위 |
주거용건물의 전부
또는 일부의 임대차 |
상가건물의 임대차 (대통령령이 정하는 아래금액 초과는 적용제외) |
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1.서울특별시 |
2억6,000만원 |
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2.과밀억제권역 (서울시를 제외) |
2억1,000만원 |
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3.광역시(군지역 과 인천광역시 를 제외 한다) |
1억6,000만원 |
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4.그 밖의 지역 |
1억5,000만원 |
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대항력(익일) |
인도 ＋ 주민등록(전입신고) 다음날부터 |
인도 ＋ 사업자 등록 다음날부터 |
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일정액의 우선변제권(최우선변제) |
대항요건 ＋ 소액보증금(*아래 보증금 이하만 해당됨.) |
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당해 주택가 1/2범위 안 |
당해 상가건물가액의 1/3범위 안 |
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1.서울, 과밀억 제권역 |
6,000(2,000)만 |
1.서울 |
4,500(1,350)만원 |
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2.과밀억제권역 |
3,900(1,170) “ |
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2.광역시(군지 역과 인천시 제외) |
5,000(1,700) “ |
3.광역시(군지역 과 인천광역시 를 제외한다) |
3,000(900) “ |
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3.그 밖의 지역 |
4,000(1,400) “ |
4.그 밖의 지역 |
2,500(750) “ |
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우선변제권 (당일) |
대항요건 ＋ 확정일자(전액, 후순위 물권자에 대항 가능) |
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확정일자(동사무소 등) |
확정일자(관할 세무서장) |
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임대차 기간 |
2년(주거생활의 안정) |
1년(경제생활의 안정) |
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법정 갱신 |
만료 6월~1월, 1월 전 |
만료 6월~1월(임대인) |
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증액 청구율 |
1/20 (5%) |
9/100 (9%) |
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월차임 전환율 |
연 14% |
연 15% |
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임차권의 승계 |
(○)인정됨 |
(×)인정되지 않음 |
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계약갱신청구권 (임차인) |
(×)없음 |
(○)있음：만료 6월~1월 전까지, 전기간 포함 5년내 |
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임차권등기명령 |
기간만료 +보증금반환이 안됐을 때 <필히 대항요건 유지되어야 할 것.> |
*<보증금과 월세가 있는 임대차계약> :
「주택임대차보호법」에서의 보증금이란 순수 보증금만을 말하고,
「상가건물임대차보호법」에서의 보증금이란 환산보증금 (보증금+월세×100)을 말함. |
출처 : 교대역신우부동산(상가,사무실전문588-3388
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