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수회 유찰을 기다리기보다 감정가를 살피라 |
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호재, 개발지 경매물건은 한발 앞서 투자하라 |
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하자있는 물건은 '역발상'으로 접근하라 |
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큰 물건보다 작은 물건에 관심을 기울여라 |
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단기 시세차익보다 '개발 활용'에 신경 써라 |
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노후주택은 재개발, 재건축 여부를 확인하라 |
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반지하 매물에 보석이 숨어 있다 |
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번 듯한 매물보다 토지 가치를 따져라 |
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불경기, 부동산 하락기에 우량매물 풍부하다 |
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권리분석보다 물건의 개별요인 분석에 치중하라 |
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감정가를 맹신하지 말라
법원 경매감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감정시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉할 수 있으므로 주의해야 한다. 법원 감정가가 시세보다 더 높을 수 있기 때문이다. 최저경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰받았다가는 낭패를 보기 쉽다. 반드시 시세를 파악한 후 가격 흐름보다 20∼30% 싸게 낙찰받아야 수익성이 있다.
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권리관계를 철저히 파악해라
법원 경매 물건은 일반 매매가격보다 싸지만 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘야하는 경우가 있다. 여러번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가능성이 높다. 낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지도 반드시 확인해야 한다.
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입주시기는 넉넉히 잡아라
법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만 의외로 입주지연이 생기는 경우가 있다. 대개 30대의 경매 투자자들은 전세금액을 보태 경매에 참여하는데 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 경매세입자가 항고(이의신청)하는 바람에 오도가도 못하는 사례가 비일비재하다. 보통 항고판결이 최소 3∼6개 월, 이사(명도)까지하는데 2∼3개월이 더 소요되므로 입주시기를 넉넉히 잡아야 한다.
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낙찰 후 부대비용을 김안하라
경매는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어가므로 충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 한다.취득시 과세는 낙찰가격 기준이므로 일반매매보다 더 많고(취득세·교육세·등록세 등 각종 세금은 취득가의 5.8%), 명도(세입자 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야 하므로 강제집행비용이 들 수 있고 세입자가 있으면 이사비도 줘야 한다. 입찰에 참여하기전에 이런 비용까지 충분히 감안해야 한다.
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현장 확인은 필수다
지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지 사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다. 정확한 현장 확인없이 무턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다. 직접 현장을 방문해야 하되 자신이 없으면 지적도를 발급받아 경계와 소재를 파악해야 한다.
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구체적인 자금계획을 세워라
경매는 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%(재경매물 건은 20%)를, 낙찰허가결정후 약 1달 후 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자금계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기하는 사례도 있다. 경매를 포기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 법원에 귀속되므로 주의해야 한다.
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입찰장에서 사소한 실수에 주의하라
아무리 싸게 최고가 매수인으로 결정됐다 하더라도 입찰서류의 잘못 기재, 입찰보증금 부족,대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 사전에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다.
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세입자 대위변제를 경계하라
경매물건에서 세입자의 대위변제는 매우 위험한 경우다. 대위변제란 후순위 세입자가 1순위 근저당금액이 적을 경우 그 금액을 갚아버리면 자동적으로 대항력 있는 세입자로 바꿔서 낙찰자가 그 전세금액을 물어줘야 한다. 세입자가 채무자 대신 근저당금액을 갚아 대항력을 주장할 가능성은 없는지 따져봐야 한다.
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입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라
입찰장에는 항상 사람들로 가득하다. 투자를 정한 물건이 아까워 경쟁률을 의식해 가격을 높일 경우 수익성은 커녕 자칫 손해볼 수 도 있다. 입찰장에 투자자가 많더라도 수익성을 따져서 사전에 결정한 가격에 응찰해야 후회가 없다.
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변경·연기가 잦은 물건을 피하라
변경·연기가 잦은 경매 물건은 일단 주의가 요망 된다. 채무자가 돈을 갚으려고 백방 노력중이라고 보면 틀림없다. 특히 수익성 부동산인 경우 경매진행 중 채무자가 법원에 경매진행을 늦춰 달라고 하거나 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해놓은 경우 낙찰직전 돈을 갚으면 경매 자체는 없던 것으로 되기 때문이다. 응찰자는 또 채권자의 채권청구금액이 되도록 많은 물건을 골라야 나중에 취하되지 않는다.
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명도의 왕도는 대화다.
문전박대를 당하더라도 가능한 점유자와 만나라. 그러면 반드시 마음의 문을 열게 된다.
비록 다리는 힘들지라도 명도는 편안해질 것이다. 발품이 최고다.
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명도비 없는 명도는 생각지 마라.
윤활유 없이 기계가 돌아갈 수 없듯, 아예 입찰 전부터 명도비를 예산에 포함하라. 그
러면 명도시 아깝다는 생각이 안들 것이다. 왜 명도비를 줘야 하느냐고 반문할 수도 있다.
물론 법적으로 지급해야할 의무는 없다.
그러나 어차피 강제집행을 하더라도 소정의 집행비와 시간이 필요하다. 시간과 돈을 교환하라.
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오른 손엔 당근(명도비), 왼 손엔 채찍(강제집행)
명도 협상차 점유자를 방문할 때는 오른 손만 보여줘라.
그러면 상대방은 낙찰자의 진정성을 이해하고 닫혔던 마음의 문을 열 것이다. 왼 손은 그저 존재 자체만으로도 상대에게 위엄과 권위를 나타낸다. 먼저 왼 손을 상대방 앞에서 흔들지 말라.
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강제집행은 최후의 수단이다.
전가의 보도는 함부로 휘두르는 것이 아닌 것처럼 엄포용으로만 이용하라.
단, 꼴불견 임차인에게는 엄정하게 대처할 필요가 있다.
마치 맡겨 놓은 돈 찾아가는 것처럼 너무도 당연히 명도비를 요구하는 사람, 그것도 아주 터무니없는 금액을 요구하는 사람에게는 차라리 국가에 세금을 내는 것이 낫다. 강제집행이 보약이다
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분할통치하라.
다가구나 상가 등 여러 가구가 거주하는 경우에는 목소리 큰 사람이 반드시 있다.
집단의 힘을 이용해 협상에 찬물을 끼얹는 사람은 다중으로부터 격리해야 한다. 본보기로 강제집행을 신청하면 나머지 사람들은 원하는 데로 잘 따라온다. 상대의 약한 고리를 집중 공략하라.
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집행 사전 예고제를 이용하라.
강제집행이 불가피하다면 강제집행을 신청하고 집행관에게 방문을 부탁하라.
집행관이 10일 이내에 자진 퇴거하지 않으면 강제집행 하겠다는 계고서를 붙이면 효과가 바로 나타난다.
집행관이 협상을 종용하고 조만간 강제집행 할 수 있음을 고지하면 바로 꼬리를 내린다.
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잔금 납부 전에는 반드시 방문하라.
경매는 일반 매매와 달리 사전 방문이 거의 불가능하다. 그러나 낙찰 후에는 사정이 달라진다.
대금지급기한 통지서를 받거든 방문하라. 방문하면 명도의 난이도를 판단할 수 있다.
대화를 하다보면 어느 정도 성향을 파악할 수 있기 때문이다.
덤으로 숨어있는 하자를 발견할 수 있어 위험(금전 손실)를 최소화할 수 있다.
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잔금 납부와 동시에 통보하라.
잔금납부 후에는 내용증명을 보내 주인이 바뀌었다는 것과 이사 할 수 있는 일정 기간(잔금 내는 날로부터 30일 이내)을 통보하고, 기한 내 이사가지 않으면 강제집행 할 수 있으며 집행에 소요되는 비용 등을 청구 할 수 있다는 점을 주지시킨다.
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명도는 송달이 생명이다.
‘하늘을 봐야 별을 따듯이’ 송달이 돼야 강제집행을 할 수 있다. 종종 점유자가 고의로 송달을 거부하는 경우가 있다. 우체국 집배원이나 집달리와 가까우면 덕을 볼 수 있다.
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때로는 빈 집 명도가 더 힘들수도 있다.
살림살이가 남아 있지 않다면 관리사무소 등의 협조를 얻어 조기에 입주할 수도 있다. 그러나 세간이 남아 있을 경우 함부로 옮겨서는 안 된다. 소정의 법적 절차를 거쳐 적당한 곳에 보관해야 한다.
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확신서면 행동으로
부동산가격은 늘 살아서 움직인다. 머뭇거리다가는 매수타이밍을 놓치기 십 상이다.
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땡빚 투자는 금물
빚내서 투자하다가는 망하기 십상. 한가지 종목에 모두 투자하는 것도 바보 짓이다.
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투자기간을 따져야
3년이상 장기간 투자할 경우 땅이 좋다. 하지만 단시간내에 투자수익을 봐 야 한다면 전월세가 잘나가는 상가 등 수익성 부동산이 좋다.
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임대가 잘 나가야
소액 투자자일수록 임대여부를 잘 따져야 한다. 고정 임대료가 나오거나 개 발후 활용을 통해 수입을 올릴수 있어야 한다.
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환금성이 최고
부동산은 덩치가 크기 때문에 환금성이 떨어진다. 팔고 싶을 때 잘 팔리는 부동 산이 좋은 부동산이다.
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다리품-머리품을 팔아라
돌아다니다 보면 하다못해 100만원이라도 싼 땅, 싼 집을 발견할 수 있다. 열심히 돌아다니고, 열심히 머리를 굴려라.
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현장확인 철저
현장도 모른 채 무작정 사들이는 [묻지 마]투자자들이 많다.
스스로 발등을 찍 으려는 무모한 사람들이다.
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풍문은 거꾸로 이해하라
중개업자들은 [도로가 곧 뚫린다], [그린벨트가 곧 해제된다] 등등의 풍문을 곧잘 만들어낸다.
아예 무시하는 것이 낫다.
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전문가 말은 참고만 하라
전문가들이 정보를 갖고 있는 것은 아니다.누구나 아는 정보를 가지 고 단지 말을 잘할 뿐이다.전문가들 얘기에도 거품이 있다.
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정보에 민감하라
신문기사 등을 흘려 넘겨서는 안된다.주무 부처의 정책이나 시도별 개발계 획, 도시계획 관련 기사를 눈여겨 봐야한다. 도로개설 등의 정보도 중요한 투자 단서다
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정보 수집에 전력을 기울여라
부동산투자에서 정보는 곧 수익률과 직결된다. 정보를 찾기 위해서는 신문과 부동산 사이트 등을 눈여겨 보는 일이 첫걸음이다. 원하는 정보는 꼼꼼히 스크랩 하고 때로는 비용도 아끼지 않아야 한다. 특히 부동산에는 누구에게나 많은 정보들이 열려 있지만 부동산의 특성상 숨은 정보가 많다. 이 숨은 정보의 차이를 알아내는 능력을 키우는 일이야말로 내집마련을 앞당기는 비결이다.
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집에서 먼 곳, 생소한 지역은 피하라
아파트의 가격을 형성 하는것은 단순히 위치나 교통여건 만이 아니라 작은 슈퍼마켓 하나까지도 가격형성요인이 될 수 있다. 따라서 모르는 곳은 되도록 피하는 것이 현명하다. 만약 그래도 투자해야 한다면 인근 중개업소나 부동산 사이트 등을 최대한 활용해 역대 가격 변동폭이나 추후 들어설 시설 등을 면밀히 따져봐야 한다. 집에서 먼 곳은 아무리 잘 안다 하더라도 기동력이 떨어지므로 그때 그때의 분위기 파악이 어렵다.
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일시적 동향에 '일희일비(一喜一悲)’ 하지 말라
일반적으로 내집마련을 미루는 사람들의 공통점은 지나치게 소심하다는 것이다. 잘 못 구입했다가 가격이 떨어지면 어떻게 하나, 혹시 가격이 폭락이라도 하지 않을까 해서 전전긍긍하게 되는 것이다. 특히 방송이나 언론에 보도되는 가격동향은 그때 시점의 현상을 설명하는 경우가 많으므로,장기적인 안목으로 이를 받아들이는 것이 중요하다.
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투자 결정은 신속하게 하라
대부분의 투자자들은 원하는 정보를 얻고도 실행에 옮기는 데는 많은 시간을 소비한다. 자신의 생각에 대해 의심하기도 하고 때로는 상상에만 그치는 경우도 많다. 확실하다고 판단이 서면 결단을 빨리 내리는 것이 내집마련 성공자들의 공통점이다. 또 일단 내린 결정에 대해서는 뒤를 돌아보지 않는 자세도 중요하다.
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매도 및 매수시기를 잘 선택하라
부동산투자에서 타이밍을 맞추는 것은 쉽지 않다. 부동산 정책과 부동산 가격 흐름 등을 살펴서 남들보다 한발 앞서서 실행해야 하기 때문이다. 흔히 ‘선수’들은 남들이 매도할 때 매수하고, 매수시기에는 오히려 매도 하는 경우가 많다. “무릎에 사서 어깨에서 팔아라”는 교훈을 새길 필요가 있다.
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실패를 두려워 하지 마라
주변을 살펴보면 의외로 완벽한 기회만을 노리다가 영영 기회를 놓치는 사람들이 적지 않다.그러나 전재산을 다 날릴 만큼 가격이 떨어진 경우가 아니라면 다시 한번 마음을 비우자. 설사 작은 실패가 쌓이더라도 향후 성공할 확률은 훨씬 높아진다.
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적절한 은행대출은 보약이다.
초보 투자자들 혹은 무주택 서민들이 가장 꺼리는 부분이 바로 은행 대출이다. 하지만 집값을 다 모아서 내집을 장만하기란 여간 어렵지 않다. 자칫 모자란 돈 때문에 전세만 전전하게 될 가능성이 높다. 이럴 경우 자신의 소득수준 범위 내에서 지불할 능력이 있다면 과감히 은행대출을 활용하는 것이 필요하다. 특히 저금리가 지속되고 있는 상황이므로 내집마련 희망자에게는 둘도 없는 기회다.
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돈 되는 부동산을 골라라
부동산은 상승하는 종목이 더 상승하게 된다. 어떻게 보면 당연한 말인 듯 하지만 그 차이는 상당히 크다. 예를 들어 로열동, 로열층 아파트는 상승기에 더 오르고 반대로 하락기에도 낙폭이 적다. 매매도 훨씬 손쉽다.
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경제동향이나 관련 정책에도 관심을 가진다
부동산 시장은 전체적인 경제 흐름과 밀접한 관계를 가지고 있다. 따라서 현재의 경기상황이나 정부 정책 등 각종 변수들에 대한 이해 없이는 실패할 확률이 높다. 이러한 기초상식을 바탕으로 당장의 수익을 추구하기 보다는 1∼2년후의 수익을 기대하는 자세가 필요하다. 특히 부동산 거래는 주식과 달리 즉흥적으로 이뤄지는 것이 아니므로 장기적인 안목에서 접근하는 자세가 무엇보다 중요하다.
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내집 마련 방법은 단순하게 시작
내집을 장만하는 데 가장 보편적으로 사용하는 방식이 바로 청약통장을 활용하거나 기존 주택을 매입하는 것이다. 이밖에 경매를 비롯해 분양권, 재개발·재건축지분 구입 등 여러가지의 방법이 있다. 하지만 섣불리 전문가의 비결을 흉내내는 투자방식은 초보자들에게는 다소 위험할 수도 있다. 자신이 가장 익숙한 방법으로 시작하는 것이 위험도를 낮출 수 있는 첩경이다. | | |
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