[스크랩] 계약금의 일부만 수수된 경우 계약해제방법

부동산 매매계약을 체결하고 계약금이 수수된 경우, 부동산가격이 급등하는 경우에는 매도인으로서는 위약금을 물더라도 더 높은 가격에 팔 기회를 노리기 위해, 반대로 작년의 경우처럼 경기침체로 부동산가격이 폭락하는 경우에는 매수인으로서는 계약금을 포기하고라도 매매계약을 해제하고 싶어한다.

이러한 경우를 예상하여 시중에서 유통되고 있는 대부분의 부동산매매계약서에는 가령 “매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다”는 등의 계약해제에 관한 조항을 두고 있는데, 이는 우리 민법에 의해서 인정되는 것이므로 굳이 매매계약서에 위와 같은 조항을 명시하지 않더라도 위 조항 내용대로 계약을 해제할 수 있다.

그런데 문제가 되는 것은 계약체결 당시 주로 매수인의 사정으로 약정 계약금의 일부만 수수되거나 전혀 수수됨이 없이 계약체결일로부터 며칠 이내로 나머지 계약금 또는 약정계약금 전부를 주기로 하는 경우이다. 이렇게 계약금의 일부만 수수되는 경우 이를 거래계에서는 ‘가계약금’ 또는 ‘증거금’ 등으로 부르기도 한다.
이러한 경우 가계약금 등의 명목으로 약정 계약금의 일부만 교부받은 매도인이 곧바로 계약을 파기하고 싶어하는 경우 매도인은 앞에서 본 계약해제 조항을 원용하여 계약을 임의로 해제할 수 있을까?

예를 들어 부동산매매계약체결을 하면서 전체 매매대금을 1억 원, 약정 계약금을 그 10% 상당인 1천만 원으로 정하였으나 매수인의 사정으로 계약당일 5백만 원만을 교부받고 2~3일 이내로 나머지 5백만 원을 지급받기로 하였으나, 계약 다음날 매도인이 생각이 바뀌어 계약을 파기하고 싶어하는 경우 매도인은 매수인에게 얼마를 반환 내지 지급해야 하는가의 문제이다.

일응 단순해 보이고, 실제로 우리 거래계에서 빈번히 발생하는 문제임에도 불구하고 이에 대한 견해는 다양할 수 있다. 이를 편의상 열거하여 보자면, ① 위 계약해제조항의 취지에 따라 받은 계약금의 배액인 1천만 원을 지급해야 한다는 견해, ② 이 경우는 약정 계약금의 일부만 받은 경우이므로 위 계약해제조항에 따르지 않고 그냥 받은 금액인 5백만 원만 반환해 주면 된다는 견해, ③ 이 경우에도 약정 계약금은 1천만 원이므로 그 배액인 2천만 원을 교부해 주어야 한다는 견해 등이 있을 수 있다. 

 보통 거래계약의 경우, 특히 매매 중개를 하면서 이러한 일을 빈번히 겪게 되는 공인중개사 업계의 일반적인 인식 역시 위 ②의 견해를 많이 취하고 있는 것으로 확인된다. 이는 일부만 받았으니까 정식 계약이 체결된 것으로 볼 수 없고, 따라서 받은 일부만 돌려주고 계약을 무효로 할 수 있다는 단순하면서도 일응 설득력 있는 근거에 의한 것으로 보인다.

그러나 이에 대한 우리 대법원의 태도는 다르다. 즉 매매계약을 체결하는 경우 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이므로 매수인이 나머지 계약금을 약정대로 지급하지 않는 경우 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다는 것이다.

즉 위 대법원의 태도를 위 사례에 적용시켜 보자면, 약정 계약금 1천만 원의 일부인 5백만 원만을 교부받은 매도인으로서는 나머지 5백만 원의 수령을 거절하거나 또는 매수인이 나머지 계약금 5백만 원을 교부하기 전에 임의로 매매계약을 해제할 수는 없는 것이고, 일단 매수인에게 나머지 계약금, 즉 5백만 원의 지급을 청구하는 절차를 거쳐 매수인이 이를 불이행하는 경우 계약금약정을 해제할 수 있고 나아가 매매계약 역시 해제할 수 있다는 것이다.

위와 같이 매도인이 매수인에게 나머지 5백만 원의 지급을 청구하는 경우 매수인이 이를 이행하지 않게 되면 결국 매매계약이 해제될 수 있고, 따라서 이 경우 매도인으로서는 받은 일부 계약금 5백만 원만 반환하면 될 것이나(물론 매수인을 상대로 별도의 손해배상청구도 가능할 것이다), 가령 부동산시세가 상승하는 경우와 같이 매수인이 계약을 유지하고 싶어하는 경우 매도인이 위와 같이 나머지 계약금의 지급을 청구하면 매수인은 곧바로 나머지 500만 원을 지급하게 될 것이고, 이는 결국 계약금 전부를 지급하면서 계약을 체결한 경우와 마찬가지 결과가 되는 것이어서 매도인으로서는 결국 그 배액인 2천만 원을 상환하고서야 계약을 해제할 수 있다는 결과가 된다(나아가 매수인 입장에서 위 매매계약을 유지할 것을 강하게 원하는 경우 나머지 계약금 500만 원을 지급하면서 중도금의 일부까지 중도금 지급기일 이전에 한꺼번에 지급하게 되면 매도인으로서는 위 2천만 원을 주더라도 더 이상 계약을 해제할 수 없게 된다는 점 역시 부가하여 둔다).

결국 위 견해들 중 대법원의 태도는 위 ③의 견해에 가깝다고 볼 것이다.
그렇다면 매수인의 경우는 어떠할까. 즉 위 사례에서 약정 계약금의 일부인 500만 원만 지급한 매수인이 계약을 파기하고 싶어하는 경우 매수인은 위 500만 원만 포기하면 되는 것일까? 거래계의 현실은 이와 같이 이해되고 있는 듯하다.

매도인으로서는 결국 500만 원의 공돈이 생긴 것이므로 이에 만족하는 경우가 많으나, 가령 부동산가격이 폭락해서 거꾸로 매도인이 계약유지를 강하게 원하는 경우 매도인으로서는 매매대금 전체, 즉 1억 원에 대한 지급청구를 할 것이고, 매수인으로서는 위 대법원 판례의 취지에 의하면, 계약금의 일부만 교부된 상황에서는 계약금 포기를 통한 계약해제를 주장할 수 없게 되어 결국 매수인으로서는 나머지 500만 원을 지급하면서 비로소 계약해제를 주장할 수 있게 될 것이다.

결국 위 대법원의 취지에 의하면 500만 원만을 지급한 매수인 역시 나머지 계약금 500만 원을 지급하고서야 비로소 계약금 포기를 통한 계약해제가 가능하게 된다는 것이다. 이에 관한 명시적인 대법원의 판례를 기대해 본다.
요컨대, 매도인이건 매수인이건 매매계약이라는 중요한 법률행위에 임하면서 단지 ‘가계약금’ 등의 형식으로 일단 ‘걸어둔다’는 사고방식이 얼마나 위험한 것인지 다시 한번 되새겨볼 일이다.

출처 : 교대역신우부동산(상가,사무실전문588-3388

글쓴이 : 이재형588-3388~9 원글보기

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