[스크랩] 주택과 세금

주택과 세금

 

1. 세법상 1세대

  1세대란 거주자및 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는

  것을 말한다. 그러나 다음의 경우에는 배우자 없어도 1세대로 본다.

  (1) 연령이 30세 이상인 경우

  (2) 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

  (3) 소득세법상 소득이 일정금액 이상인 경우

 

2. 상가주택

  상가주택의 경우 주택으로 사용한 면적이 상가로 사용한 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보며

  주택으로 사용한 면적이 상가로 사용한 면적 보다 작거나 같은 경우에는 주택부분만을 주택으로 본다.

 

3. 다가구주택과 다세대주택

  원칙적으로 세법상 다가구주택이나 다세대주택 모두 공동주택으로 본다.

  그러나 다가구주택의 경우 가구별로 구분하지 않고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나

  취득하는 경우에는 단독주택으로 본다.

 

4. 보유요건과 거주요건

  주택의 비과세 요건은 1세대1주택으로 3년 보유하는 것이 아니라 양도일 현재 1주택인 경우에

  적용하는 것이다. 따라서 여러주택을 보유한 경우에도 마지막에 양도하는 주택은 양도일 현재

  1주택인 것이며 주택을 3년보유(특정지역 2년거주)했다면 비과세 대상이 되는 것이다.

 

5. 전근등에 의한 양도

  (1) 세대 전원이 다음의 사유에 의해 양도하는 주택은 1년이상 거주하였으면 비과세 대상이 된다.

    ① 학교의 취학(유치원,초등학교, 중학교를 제외) 을 위하여 양도할 때

    ② 직장의 변경, 전근등의 근무상 형편에 의해 양도할 때

    ③ 1년이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양을 을 위하여 양도한 때

  (2) 다음의 경우에는 보유기간에 상관없이 양도세가 비과세 된다.

    ① 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우

    ② 1년이상 계속하여 국외거주를  필요로 취학 또는 근무상 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우

    ③ 재개발 사업 시행기간중 다른주택을 취득하여 1년이상 거주하다 도시재개발법에 의한

      관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대 전원이 이사하게 되는 경우

 

6. 양도시기와 취득시기

  원칙적인 양도시기(취득시기)는 실제로 잔금을 청산하는 날(계약서상의 잔금청산 약정일이

  아님에 주의할 것)이다. 그러나 만일 잔금을 정산하기 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는

  등기접수일을 양도시기로 본다.

  그리고 대금청산일이 불분명한 경우에도 등기접수일을 양도시기로 본다.

 

7. 양도소득의 계산

  부동산 양도시 양도소득세는 실지거래가액에 의해 계산하는 것이 원칙이고 예외적으로

  본인이 증빙에 의해서도 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한해 환산가액등을

  적용한다.

 

8. 필요경비

  필요경비는 당해자산의 취득에 소요된 취득세,등록세, 법무사비용, 국민주택채권 처분손실, 취득.양도시

  지출한 중개수수료등이 공제된다.

  특히 침실및 거실확장공사, 샷쉬공사, 보일러 교체등 자본적인 지출액은 필요경비로 인정되나, 수익적

  지출인 도배, 장판, 조명기구, 씽크대, 마루, 페인트.방수공사 등은 필요경비로 공제되지 않는다.

 

 

9. 장기보유특별공제

  원칙적으로 1세대 1주택 양도의경우 장기보유특별공제는 1년에 3%씩 10년간 80%가 된다.

  다만 2주택 이상소유자가 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 배제되나 중과세 배제되는

  소형주택,감면주택, 상속주택등의 경우에는 2주택이상이라도 1년에 3%씩 10년간 30%를 공제한다.

 

10. 양도소득세 세율

 

 

구 분	2009. 3. 16 이후 양도분
토지건물부동산에 관한 권리	보유기간      2년 이상	과세표준	세율	누진공제
		1200만원이하	6%
		4600만원이하	16%	-120만원
		8800만원이하	25%	-534만원
		8800만원초과	35%	-1414만원
	보유기간 1년이상∼ 2년미만	40%
	보유기간       1년 미만	50%
	1세대 2주택자 2년이상보유	보유기간 2년이상경우 누진세율적용
	1세대3주택이상자 2년이상 보유	보유기간 2년이상경우 누진세율적용 투기지역(강남3구)는 10% 가산
	비사업용토지등	2년이상보유는 일반세율(2년미만은 50%.40%)
	미등기양도	70%
기타자산 (보유기간 제한없음)	9%∼36% 누진세율

 

11. 상속주택

  상속주택은 원칙적으로 양도소득세 과세대상이다. 하지만 자신이 보유한 주택을 양도할 때

  1세대 1주택 비과세 판정시 상속주택은 영향을 미치지 않는다.

 

12. 고가주택의 양도

  고가주택이란 주택(부수토지 포함)의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는

  것을 말한다. 고가주택의 경우에는 1세대1주택으로 3년이상 보유(특정지역은 2년거주)한

  경우에도 9억원 이하만 비과세를 받는다.

 

13. 1세대2주택. 1세대3주택에 대한 중과세의 한시적 완화

  2009.3.16- 2010.12.31사이에 1세대 2주택 이상 소유한자가 주택을양도한 경우에는 일반세율

  (1년미만보유:50%,2년미만보유: 40%, 2년이상 보유시 6%-35% 누진세율 적용) 적용한다. 다만

  3주택이상 소유자가 주택투기지역(강남3구)내 주택을 양도하는 경우 일반세율에 10%를 가산한다.

  

  

출처 : 교대역신우부동산(상가,사무실전문588-3388

글쓴이 : 한그림사랑 원글보기

메모 :