양평동에 사는 장 모씨는 8년간 직장생활을 하면서 성실히 모은 6000만원으로 경매 투자를 해보기로 결심했다. 소액으로 가능한 다세대를 알아보던 중 망원동에 있는 방 2개짜리 집이 1회 유찰돼 저렴한 것을 발견하고 눈이 동그레졌다. 감정가는 1억1000만원이었지만 20% 가격이 낮아져 최저가가 8800만원에 경매를 앞두고 있었다.
장씨가 유찰된 이유를 살펴 보니 그 집에는 임차인이 살고 있는데 전입한 일자가 근저당 설정 일자보다 일러 낙찰자가 보증금을 물어주어야 했기 때문이다. 그러나 장씨 눈엔 수상한 구석이 보였다. 은행에서 대출을 해줄 당시 임차인이 있으면 대출을 많이 받을 수 없는데 근저당액수가 상당했다. 수소문해보니 임차인은 다름아닌 집주인 동생이었고 대출받으면서 전세금 수령없이 살고 있다는 `무상거주확인서`를 제출하고 은행에서 돈을 빌렸다는 것을 알게 됐다.
장씨는 중개소로부터 현재 시세가 1억4000만원에 달한다는 이야기를 듣고는 적극 응찰하기로 결심했다. 9000만원에 낙찰받은 장씨는 고스란히 5000만원의 시세차익을 올릴 수 있었다.
경매에 나온 주거용 부동산을 조사할 때 임차인 분석은 신경 써야 할 부분이다. 보증금을 낙찰자가 물어줘야 하는지 아닌지 중대한 사안이 걸렸기 때문이다. 등기상 가장 빠른 (근)저당이나 (가)압류의 일자보다 먼저 전입된 임차인이 있고 배당요구를 하지 않았다면 보증금을 보전해줘야 할 책임이 낙찰자에게 있다. 따라서 이런 권리가 앞서는 선순위 임차인이 있는 경우에는 인수해야 할 금액만큼 가격이 낮아진 이후에 응찰을 하게 된다.
만일 선순위로 보이는 임차인이 적절한 요건을 갖추지 않았거나 가짜 임차인이라는 것을 밝히게 되면 저렴한 가격에 부동산을 낙찰 받을 수 있는 좋은 기회가 된다. 경매되는 주택에는 정식 임대차 계약을 하지 않고서 낙찰자에게 돈을 요구할 목적으로 임차인 행세를 하는 사람들이 적지 않다.
다음의 경우는 비정상적인 임차인일 확률이 높다. 첫째, 집주인과 세입자가 가족관계일 경우 가능성이 높다. 친족 간이라도 임대차계약을 정식으로 했다면 인정을 해줘야 하나 그렇지 않은 위장임차인 가운데 친족관계가 많다. 둘째, 보증금 액수와 근저당 금액이 시세에 견주어 과다하다. 담보대출 시점에서 임차인이 있다면 대출 한도가 낮은데 대출금액이 크면 의심해봐야 한다. 또 임차인이 진술한 보증금액과 대출액의 합이 시세보다 많으면 문제가 있다. 대출신청 당시 소유자 외에 전입한 사람이 있다면 금융회사 측은 그 존재를 명확히 하도록 요구한다. 이때 무상거주임을 서명하는 확인서를 쓰고 대출을 받기도 한다. 이런 사실을 알아내면 위장임차인을 밝히는 데 매우 유리한 고지에 있다.
셋째, 배당요구를 하지 않는다. 선순위 임차인은 배당신청을 해서 법원으로부터 보증금을 받을 수도 있고 낙찰자에게 요구할 수도 있다. 수상한 임차인은 배당요구를 하지 않을 확률이 크다. 배당신청을 했다가 채권자가 배당 배제 신청을 한다면 낙동강 오리알이 되는 셈이니까 굳이 자신의 신분에 대해 많은 정보를 갖고 있는 채권자를 건드리지 않고 낙찰자에게 보증금을 요구하는 쪽을 선택하는 것이다.
넷째, 전입은 되어있지만 확정일자가 없거나 뒤늦게 받았다면 수상하다. 확정일자는 계약서에 받는 것인데 계약서가 없거나 나중에 급조해서 확정일자가 없는 경우도 있기 때문이다. 경매는 탐정의 자세가 필요하다. 획득한 정보가 수익과 직결되기 때문이다.