누가 경매를 신청했느냐?
경매신청채권자 누구인지 확인하는 것 중요
정재홍
 경공매, 법률
現 중앙일보 부동산 아카데미 주임교수
누가 경매를 신청했느냐?
경매신청을 제기한 채권자가 누구인지를 확인하는 것은 중요하다.
누가 경매를 신청했느냐는 다음과 같은 세가지 이유 때문에 반드시 확인해야 한다.
첫째, 무잉여금지원칙을 확인하기 위해서 필요하다. 무잉여금지원칙에 위반되면, 잔금지급 전까지는 결국 경매가 취소되므로 경매신청채권자가 누구인지를 알고 미리 대처한다면 시간과 노력이 그만큼 절감될 수 있을 것이다. 무잉여금지원칙이란 경매신청채권자에게 배당금이 한푼이라도 돌아가지 않을 때는 경매가 취소된다는 원칙이므로 어떤 채권자가 경매를 신청했느냐를 알아내야 한다. 그리고, 그 자에게 배당금이 돌아가지 않을 것이라고 판단된다면 그 물건에 입찰할 필요성이 없게 되므로 입찰에 응하지 않는 것이 시간과 비용의 절약상 좋다.
둘째, 임차인과 관련하여 권리분석 면에서 중요한 문제가 도사리고 있다. 요즘 실무적으로 선순위 임차인이 경매를 신청한 사건에서는 경매신청 자체로 배당요구와 동일한 효력을 인정하고 있다. 그러므로 그 임차인이 배당요구를 하지 않았다고 하더라도 그 임차인의 임차보증금을 낙찰자가 인수부담해야 하는 것이 아니라 법원에서 배당이 나간다는 사실이다. 경매신청채권자가 아닌 다른 임차인의 경우에는 배당요구를 하지 않으면 법원에서 배당이 나가지 않는다는 점과는 다르다. 다시말해서, 경매신청 채권자가 법원에 배당요구를 하지 않은 선순위 임차인이라고 하더라도, 그 임차보증금은 낙찰자가 인수부담해야 할 금액이 아니라는 점을 꼭 알아야 한다. 물론 낙찰금액이 적어서 배당금으로 보증금을 상환받지 못한 금액이 있을 경우에는 그 모자라는 금액만큼은 역시 낙찰자가 인수 부담해야 한다. 그것은 임대차보호법상 대항력 문제이다.
셋째, 경매대상 목적물을 확인하기 위해서도 필요하다.
때로는 저당권의 목적물인 지상권이나 전세권이 경매의 목적물로 나올 경우도 있으므로 주의해야 한다. 그런 경우에는 경매기입등기가 등기부의 을구에 기입된다.
경매신청등기는 통상적으로 등기부 갑구에 기입된다. 그런데, 을구에 기입되는 경우는 부동산의 소유권 자체가 경매로 나온 물건이 아니라는 점을 주의해야 한다.
경매신청등기가 등기부 을구에 기입되는 경우는 어떤 경우일까?
그 부동산 자체가 경매로 나온 물건이 아니라는 점을 주의해야 한다. 다시말해서, 을구에 기입되는 경우에는 물건 자체의 소유권이 경매로 나오는 것이 아니라 지상권이나 전세권이 경매로 나오는 경우이다. 지상권이나 전세권도 경매의 대상이 될 수 있다. 이것을 이해한다면 그렇게 어렵지 않은 문제이다. 혹시라도, 전세권이 경매로 나온 물건인데도 불구하고 그 물건의 소유권자체가 경매로 나온 물건인 것으로 착각하고 입찰한다면 그것은 큰 손해를 입게되는 경매사고가 될 것이다. 전세권을 낙찰받는다면 전세기간이 끝난 뒤에는 전세금을 반환받음과 동시에 그 집에서 집을 비워주고 퇴거해야 한다.
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책임교수 정재홍
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2009/05/10 02:41 출처 : 박철민법가이드
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