[스크랩] 부동산 성공 투자자의 길

부동산 성공 투자자의 길

시장 상황에 의연한 대처해야

김종갑 이메일보내기 아파트, 시황분석 現 (주)미래가 대표 부동산컨설턴트 김종갑 다른 글 모음 부동산 매수는 이렇게 하라 침체기 부동산 매도ㆍ매수의 기술 부동산 패러다임이 변해야 산다(2탄) 부동산 시장이 예측했던 방향으로 움직이고 있다. 사상 초유의 글로벌 위기를 맞이하여 예측에 대한 리스크가 워낙 커서 예상이 되는 시나리오별로 가설적 상황을 그린 적이 있다. 하지만 부동산 흐름의 패턴과, 지역별 등락 그래프 모형이 워낙 뚜렷하여 비교적 자신있게 2009년 봄부터 부동산 대세 상승과 지역에 따른 부동산별 가치 서열화를 강조한 바 있는데 현재까지 엇비슷한 흐름이 이어지고 있어 다음 수순을 유심히 지켜보고 있다. 아직도 가변성이 많은 유동성 장세이지만 지금처럼 낙관적인 분위기가 조성이 될 것을 예측하기가 가장 어려웠던 점을 감안하면, 앞으로의 부동산시장 전망은 비교적 순탄하게 적중할 것으로 판단이 된다. 부동산에 관심을 갖는 분들이 이 시점에서 가장 중요하게 생각하는 것은 언제 어느 지역을 어떤 방법으로 투자하여 수익률을 얻느냐 하는 것이다. 부동산에 투자하는 사람들이라면 투자 수익률에 가장 관심을 갖는 것은 지극히 당연한 일이지만, 특히 이 시점에서 그 해답을 명확하게 얻고자 하는 이유는 지난 1년여간의 심리적 공황이 아직 사라진 상황이 아니며, 그 불안 심리에 비례하여 수익률에 대한 기대감이 크기 때문일 것이다. 10년만의 기회라고 하는데, 이 기회를 어떻게 살려 나가야 투자금액으로 최고의 수익률을 얻을 수 있을 것인가? 이 질문에 대한 답변은 다음에 제시하는 3가지의 투자 지침으로 대신한다. 첫째, 자신의 자산 포토폴리오를 점검하여 그것을 극대화하라. 지금이야말로 평생 한 두번 있을까 말까 하는 최고의 기회임에는 틀림없다. 하지만 현 시점에서 새롭게 유망지역에 투자하는 것만이 능사는 아니다. 자신이 보유하고 있는 부동산과 기타 자산을 냉철하게 점검하여, 매도 타이밍과 갈아타기 여부를 판단하고, 잉여 자산을 활용하여 재투자할 수 있는지를 따져 보아야 한다. 예를 들어 자신이 보유하고 있는 부동산이 2005~2006년께 폭등한 이후에 3년 이상 조정을 하고 이제 막 오르기 시작한 상황이라면 고점에 매수했든지 저점에 매수했든지 매도해서는 안 된다. 고점 매수의 경우는 손실률을 최대한 줄이기 위하여 전고점 전후의 시세까지 기다리는 것이 상책이며, 저점 매수의 경우는 비과세를 활용한 수익률을 극대화하기 위하여 전고점 시세까지 기다려야 한다. 이 경우 1억~2억원 선의 여유 자금이 있다면 활황기에 가장 높은 수익률을 줄 것으로 기대가 되는 지역별 랜드마크 미분양을 매수하는 것이 최상책이며, 전세와 대출을 활용하여 고점 대비 크게 하락한 수도권 3억~5억원 선의 급매를 매수하는 것이 차선책이다. 보유 부동산이 2007~2008년께 폭등한 이후에 2009년 하락하였다면 그 하락 폭이 중요하다. 만일 오르기 전의 가격에서 최고점 가격이 1억5000만원이라고 할 경우에 5000만원 이내 하락한 상황이라면 매도를 강력하게 권하며, 그 돈으로 크게 하락한 지역으로 갈아탈 것을 추천한다. 5000만원 이상 하락한 경우에는 매도 타이밍을 놓친 데다가 가격 하락 폭이 크므로 다음 상승기까지 기다리는 것이 좋으며, 대신 그 대안책으로 지역별 명품 미분양을 매수하여 보유 아파트 상승시에 매도를 하여 미분양으로 입주하는 방법을 권하고 싶다. 둘째, 이것 저것 따지지 말고 철저하게 금액 대비 수익률로만 접근하라. 이것 저것 따지는 사람은 돈을 벌 수 있는 여러가지 장치를 스스로 무너뜨리는 사람이다. 부동산으로 수익률을 얻기 위해서는 철저하게 수익률로만 접근해야 한다. 그런데 최근 1~2년 동안 많이 오른 서울이 아니면 안 된다며 울타리를 고정시키고, 강남이나 용산이 좋다는 정보만 가지고, 비싼 그 곳을 못 잡아서 안달재신이다. 어디 그뿐이랴. 직장이 어디니까 그 지역에서만 잡아야하고, 학교 때문에 이 곳에서 둥지를 틀어야 하며, 그 곳은 못 사는 동네이니까 벗어나고 싶다는 둥, 심지어 이제 그 지역은 막장이라는 말까지 서슴치 않는다. 자신이 보유한 돈은 한계가 있건만, 그 돈으로 수익률을 내기 위하여 최선을 다 해야 할 투자자가 이것 저것 가리는 것까지 많다 보면 그 따지는 것만큼 수익률은 낮아질 수밖에 없다는 사실을 망각해서는 안된다. 필자가 상담한 사실 중에 재미있는 결과를 소개하겠다. 여러분들이 그토록 선호하는 강남 사람들이 금액 대비 3년 수익률이 서울 꼴지라는 사실을 심리적으로 접근한 바가 있는데, 강남 사람들이 용산이나 수도권 부호들에 비하여 부동산 수익률이 가장 낮은 까닭은 아이러니하게도 그들은 강남 지상주의에 파묻혀 다른 곳에 투자하는 것에 인색하고, 여느 지역 사람들보다도 역동적인 투자를 하지 못하기 때문으로 풀이된다. 강남 분들께는 죄송하지만 그 분들의 상당수가 강남이라는 닭장 속에 스스로를 올가메고 있는데, 여타 지역 사람들이 그것을 흉내내고자 한다면 그것이야말로 닭장 속에 들어가지 못해서 안달난 철새라고 밖에 판단이 되지 않는다. 서울에서 실거리가 지나치게 멀면 투자 수익률에 대한 리스크가 크다는 사실을 모르는 바가 아니다. 하지만 과학적인 데이터나 시세 사이클과는 무관하게 감정적이며 직관적 판단이나, 부동산을 자신에게 맞추려는 협소한 사고방식은 부동산에 대한 고정관념과 편견 만큼이나 스스로를 올가메는 족쇄라는 사실을 기억하고 철저하게 수익률로만 접근해야 한다는 사실을 강조하고 싶다. 어디에 투자할 것인가? 하는 질문에 앞서서 어디에만 투자할 것인가? 라는 사고방식에서 벗어날 것을 주문한다. 셋째, 시장 상황에 춤을 추지 말고 초심으로 돌아가 의연하게 대처하라. 부동산은 자신의 모든 재산에다가 빚까지 얹어서 투자를 하는 경우가 보통이기 때문에 부동산이야말로 자신의 인생은 물론 가족 구성원 모두의 인생을 담보한 엄청난 투자 대상이라고 명명할 수 있다. 애시당초에 부동산을 투자로 생각하지 않았다면 모를까 투자라는 전선에 뛰어든 이상, 어마어마한 재산의 등락 행위에 일희일비할 수밖에 없는 것이 모든 투자자들의 공통된 심리일 것이다. 그렇다고 부동산에 투자를 해 놓고 시시각각 좌불안석한다면 잘 될 일도 판을 그르칠 우려가 높으며, 화병, 우울증, 기피증, 스트레스, 고혈압 등 정신적 육제적 질병까지 덤으로 얻을 수도 있다. 예측한 대로 흐를 수도 있고, 예측과는 정반대로 움직일 수도 있는 것이 부동산의 생리라는 사실을 인지하고 좀 더 장기적인 관점에서 대범하고 의연하게 초심을 잃지 않는 평점심이 가장 중요하다. 실례로 최고가 5억원짜리 아파트를 4억원에 저점 매수한 A씨의 이야기를 소개하고자 한다. 4억원에 싸게 잡았다고 생각했는데, 1~2년이 되도록 오르기는 커녕 2년이 지난 시점에서 1억원이나 빠져 3억원에도 매도가 안 되어 마음 고생이 심했는데, 설상가상으로 6억원 짜리 분양 아파트까지 있어서 속이 시컴둥이가 되었다. 불경기다 뭐다해서 분양받은 아파트는 마이너스 3000만원에도 팔리지 않고, 매수한 아파트 역시 3억원에 내 놓아도 매수하려는 입질조차도 없더니 3년 차가 되던날 단 3달만에 기존아파트가 전고점인 5억원을 훌쩍 뛰어 넘더니 6억원까지 치솟지 않는가! 6억원짜리 분양 아파트는 입주와 동시에 호가가 오르더니 8억-9억원-10억원을 단 번에 뛰어 넘어 분양가의 두 배 가까이 상승했는데, A씨는 과거의 불안감을 완전히 잊은채, 이제는 폭등한 아파트의 세금이 아깝다는 생각으로 주판을 두들겨 본다. 팔라고 부추기던 부동산 사장님은 전철이다 뉴타운이다 해서 지금보다 수억은 더 뛸 것이라고 호들갑을 떨고, 자신의 분양 아파트가 10억원을 돌파했건만 이웃에 분양한 R아파트보다 2억원이나 덜 뛴 사실을 알고 중개소가 담합했느니 어쩌느니 하면서 오히려 투덜댄다. 과연 이 분은 어찌 되었을까? 지금 들려준 A씨 이야기는 특별한 이야기가 아니다. 부동산이 오를 때는 활화산처럼 폭발력이 강하여 예상했던 것보다 몇 배 이상 폭등하는 것이 다반사이고, 하락할 경우는 상상을 초월할 정도로 한없이 추락하는 것이 늘 있었던 일인데, 우리는 그 수많은 경험을 하고도 지나온 부동산의 길을 수시로 망각한다. 폭등할 때는 본전만을 외치던 추락했을 때의 그 절박한 심정으로, 추락할 때는 상승의 기회가 반드시 올 것이라는 그 기대감으로 꿋꿋하게 초심을 유지해야 한다. 부동산으로 수익률을 얻기 위해서는 추락할 때 불안감을 이겨내는 의연함이 필요하며, 폭등할 때 지나친 욕심을 이겨낼 줄 아는 절제력을 지녀야 한다. 지역별로 등락의 명암이 교차하겠지만, 부동산 제반 시장이 기가긴 암흑의 터널을 빠져 나온 것은 틀림이 없어 보인다. 지금부터 부동산 투자에 성공하기 위해서, 자신의 자산 여건을 고루 살펴서 그것을 극대화 하기 위한 노력을 해야하며, 철저하게 수익률 위주의 실전 투자로만 접근해야 함은 물론, 처음 매수시의 초심을 유지하며 침체기의 지나친 불안감과 폭등기의 타오르는 욕망을 절제할 줄 아는 마음가짐을 지녀야 한다. 발바닥에 잡아서 머리 꼭지에 팔겠다는 탐욕보다는 감사한 마음을 가지고 남들도 이익을 얻어야 한다는 마음가짐으로 무릎에 사서 어께에 팔 줄 아는 넉넉한 투자자가 되었으면 한다.   천만명 부동산의 꿈 컨설팅 대표 김종갑

출처 : 중앙부동산경제연구소

글쓴이 : elagangs 원글보기

메모 :