[스크랩] [전문기자 리포트]반짝장세, 추격매수 피하고 신중모드로

<장용동 편집국장 KBS1라디오 '경제투데이-부동산시장동향' 인터뷰>

MC 성기영 아나운서: 최근 강남을 중심으로 아파트 거래 건수가 늘어났다는 소식이 전해지면서 투자자들의 마음이 분주합니다. 지금 집을 사야 하나 말아야 하나...고민이 커지고 있는데요. 강남발 집값 급등 우려가 불거지고 있는 요즘, 과연 지금이 내집 마련의 적기인지, 앞으로 부동산 시장 흐름에 영향을 미칠 변수는 무엇인지, 함께 생각해 보겠습니다.

헤럴드 경제 장용동 편집국장입니다.

-정말, 부동산 시장에 해빙바람이 불고 있는 건가요? 현재, 부동산 시장에 어떤 변화들이 나타나고 있습니까?

▲연초에 비해 관심이 크게 높아졌고, 또 실거래까지 이어지고 있는 것으로 조사되고 있습니다. 15일 국토해양부가 공개한 3월 신고분 아파트 실거래가 자료에 따르면, 올 3월에는 3만7398건이 신고돼 전월(2만8741건)보다 8657건(30.1%)이나 늘었습니다. 특히 2개월 연속 거래 건수가 늘어나면서 지난해 7월(3만8804건)이후 최다 건수를 기록한 것으로 나왔지요.

월 평균 아파트의 거래건수는 대개 3만~4만 건이어서, 4만 건에 육박하는 지난 3월 거래건수는 주택시장이 정상 궤도에 진입하기 시작한 것이 아닌가 하는 조심스런 분석을 할 수 있습니다. 지난 달 아파트 거래 신고건수는 1월 계약분 3000여건, 2월 계약분 1만8000여건, 3월 계약분 1만6000여건 이었습니다.

아파트 실거래 가격이 바닥을 탈출하는 움직임도 감지되고 있습니다. 서울 대치동 은마아파트 77㎡형(4층)이 8억9000만원, 8억9800만원에 각각 거래돼 전월(8억3000만원)보다 6000만원 이상 올랐습니다. 이 아파트 13층도 9억원, 9억1000만원으로 신고돼 2개월 전(8억8000만원)보다 높은 가격에 거래된 것으로 집계됐습니다.

미분양주택도 소폭이기는 하지만 1, 2월 연속 감소세를 보이고 있습니다. 국토해양부에 따르면, 2월 말 기준 전국의 미분양주택은 총 16만1972가구로 전월(16만2693가구)보다 721가구(0.4%)나 줄어든 것으로 나왔습니다. 전국의 미분양주택은 작년 11월과 12월 2개월 연속 급증했다가 올해 들어서는 1월에 이어 2월까지 감소세를 이어가고 있습니다. 해빙의 분위기가 역력하지요.

-실제, 시중 자금이 부동산 시장으로 몰리고 있는 건가요?

▲미국발 금융위기와 이에 따른 실물위기에 대한 불안감으로 극도로 안전성을 추구하던 시중자금이 다시 위험자산으로 움직이기 시작한 것으로 풀이됩니다. 특히 일부가 부동산으로 유입되고 있음이 확인되고 있지요. 고급아파트 뿐만 아니라 상가나 오피스텔, 빌딩을 찾는 매수세도 눈에 띄게 늘어나고 있습니다.

지역적으로 보면 강남 재건축 대상, 강북 뉴타운 진척 지역, 인천 청라와 송도 신규분양시장이 활기를 보였습니다. 3월말 진행된 판교 상가 34개 점포입찰에서 6개를 제외한 나머지가 모두 낙찰, 몰린 돈만도 117억원이 유입됐습니다. 부분적으로 호재가 예상되는 부동산과 지역에는 자금이 속속 들어오고 있습니다.

그러나 아직 추세전환으로 보기는 어렵습니다. 일시적 현상으로 봐야 할 것입니다. 금리가 낮아질 대로 낮아진 상황에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금 일부가 주식과 부동산으로 흘러들고 있으며 이로 인해 가격이 뛴 것으로 봐야 합니다. 특히 부동산은 수요증가라고 보기 보다는 저금리와 규제완화, 환율 등 외부요인에 의한 것으로 풀이됩니다.

-부동산 시장 전반이 아닌, 강남 재건축을 중심으로 나타나고 있는 이런 해빙 바람, 이상 과열을 우려하는 목소리가 높습니다. 어떻게 보시는지요?

▲관심이 높고 일부 가격이 오른다고 하지만 실제 해빙이 되고 있는 지역은 서울권에 국한돼 있지요. 서울에서는 3957건이 신고돼 한달 전보다 거래가 무려 31.5% 늘어났습니다. 강북 14구의 경우 1347건이 신고돼 65.3%나 증가했습니다.

오르는 곳도 과천, 강동, 강남권에 그치는 상황입니다. 버블세븐지역인 용인ㆍ분당은 물론 기타 수도권과 지방은 여전히 냉랭한 분위기입니다. 주택건설업체는 미분양이 소화되지 않아 여전히 자금난에 허덕이고 있으며 전세가격 조차 제자리를 찾아가지 못하고 있습니다.

따라서 반짝장세로 인식될 수 밖에 없지요. 특히 저금리와 바닥장세 심리, 그리고 개발청사진의 영향이 서로 맞물리면서 일부 매수세가 개입한 결과로 볼 수 있습니다. 시간이 지나면서 매수세가 재차 크게 위축되면서 안정세로 접어들 것이라는 전망이 우세합니다. 지난 2006년 집값 상승기와 달리 올해는 경제가 마이너스성장할 것이 확실한 만큼 수요초과현상이 빚어지기는 어려울 전망입니다. 현재를 거품론으로 인식, 재차 하락할 것으로 보는 전문가가 많은 것도 같은 이유이지요.

-내집 마련을 해야 하는 투자자들 입장에선 마음이 조급합니다. ‘지금도 늦은 것이 아니냐’ 하고 서두르는 분들이 많은데...어떻게 판단해야 할지 상당히 어려워들 하시거든요?

▲지금장세는 유동성과 규제완화등으로 인한 호가 상승장세입니다. 거래가 동시에 수반되면 이 같은 장세를 거쳐
실제 상승으로 이어지는데 이런 거래가 뒷받침되지 않으면 재차 제한적인 현상에 그칠 것입니다. 다만 급매물이 나오면 이는 적극 매수를 시도해 봄직합니다. 이때에도 역시 투자타이밍을 잘 고려해야 하는 것은 물론입니다.

재건축하는데 10년 걸린 곳도 많다는 점을 알아야 합니다. 서울 재건축이나 뉴타운 대상 주택을 한채 사놓고 수도권 주변에서 넉넉하게 전세를 산다든지 하는 것은 유효하지만 막연한 환상을 가지고 투자해서는 곤란합니다. 미분양 역시 경기도의 경우 최근 취ㆍ등록세 50%감면 등의 시행을 하고 있는데다 양도세 면세조치 외에 분양조건 완화등을 감안, 실수요층은 매입해도 무방하지만 과거 처럼 투자매력은 크지않을 것으로 보입니다. 외곽수요가 줄고 단독가구가 크게 늘어날 것이라는 점도 참고해야 하지요.

-더구나, 오락가락하는 부동산 정책 때문에 앞으로 시장 흐름에 대해서 갈피를 잡을 수가 없습니다. 다주택자의 양도소득세 중과 폐지....현재 상황으로는 불투명해진 것 아닙니까?

▲다주택자 양도세 완화조치ㆍ소형주택 의무비율 해제ㆍ강남3구 투기지역 해제 모두 오락가락 정책의 대표적 사례로 꼽힙니다. 다주택자의 양도세를 60%에서 일반세율을 낮춰준다는 것은 지난 3월 16일부터 적용한다고 발표했으나 최근 보궐선거 등을 앞두고 한나라당에서 딴소리가 나오고 있습니다. 현장에서는 대혼란이 일어나고 있지요. 잔금 치르는 것을 미루는 상황도 생겨나고 있습니다. 실물시장에서 가장 무서운 것은 정부의 신뢰입니다. 참여정부의 집값 역시 시장신뢰를 얻지 못하는 정책에 기인한 것으로 볼 수 있습니다.

-강남 3구의 투기지역 해제가 지연되고 있는 것도 혼란을 키우고 있는데...최근 강남 집값 과열 움직임이 계속된다면, 무산되는 쪽으로 봐야 하지 않겠습니까?

▲서울권의 거래건수가 크게 늘었다지만 강남 3구의 3월 거래건수는 1186 건으로 소폭 감소했습니다. 다른 지역과 대조적이지요. 투기지역 해제가 지연된 영향을 받은 것으로 분석됩니다. 물론 일부 투기지역 해제 기대심리가 선반영된 것도 사실이지만 원칙이 흔들리는 것은 좋지않습니다.

그리고 집값이 과거처럼 오르기 힘들 것이기 때문에 오히려 현재와 같은 상황을 실물위기에 따른 구조조정의 좋은 시기로 삼는 것이 좋을 듯 합니다. 미니 버블형태가 앞으로도 지속적으로 나타날 가능성이 있음을 주지하고 차근차근 원칙에 입각해 풀어나가는 것이 현명합니다.

-부동산 시장의 과열도 막아야 하고 정책의 신뢰도 지켜야 하고, 정부의 고민이 깊어지고 있습니다. 정부와 정치권의 부동산 정책 방향에 대한 제안을 해주세요?

▲원칙이 중요합니다. 증권시장도 마찬가지입니다만 현재의 장세는 일시적 유동성장세가 확실합니다. 이상현상으로 봐야 하는 상황이지요. 이럴 때 일수록 원칙을 지켜 나가면서 공급위축에 따른 대응방안을 수립해야 합니다.
에컨대 서울시의 경우 지난 2006년부터 2010년까지 멸실주택이 13만6000가구, 이에 반해 공급은 6만7000가구선에 이를 것으로 파악되고 있습니다.

공급이 턱없이 부족하고 이주자를 수용할 소형 저가주택의 부족난이 갈수록 심화될 것이 분명합니다. 또 고령사회 등으로 인한 단독가구가 급증, 오는 2020년 전체가구의 46.2%가 1~2인 가구가 될 전망입니다. 소형이 얼마나 필요한가를 수치적으로 보여주는 대목이지요. 좀 멀리보고 정책을 수립해 나가는 지혜가 정부는 물론 정치권에도 요구된다고 할 수 있습니다.

-내집 마련을 계획하는 분들, 앞으로 부동산 시장의 어떤 변화들을 주목하면 좋을까요?

▲경기극복을 위한 부양책은 결국 돈을 쏟아 붓는 것이고 이는 곧 향후 인플레 상황을 의미하기도 합니다. 저금리에 인플레…이는 부동산가격을 끌어올릴 여지가 크지요. 주택가격이 오를 소지는 충분합니다.

그러나 현재의 경기상황이 이제 바닥권에 근접하고 있는데다 앞으로 상당한 시일이 지나야 극복될 것으로 보입니다. 또 향후 주택수요가 과거 처럼 폭발적으로 생겨나거나 중대형 위주로 일어날 것으로는 보기 힘들지요. 이를 감안해 본다면 임대아파트를 적극 추천해드리고 싶습니다. 공공 뿐만 아니라 민간에서도 장기임대아파트가 속속 나오고 있어 이를 잘 활용할 필요가 있다고 봅니다. <끝>

출처 : 부동산 공법 고광표 입니다.

글쓴이 : 참존 원글보기

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