부동산 매매 계약에서 알아야 할 필수 원칙

부동산 매매 계약에서 알아야 할 필수 원칙

2009.03.30 11:27 | 아시아경제

공인중개사만큼 법률지식을 자세히 알 수는 없어도 거래에 대한 사전지식은 안전한 부동산 매매를 위해 필수적인 요소다. 부동산매매 절차에서 매수인에게 필요한 사항을 우선 점검토록 하자. 매매 초기단계에서는 매물가격을 따져봐야 한다. 국토부가 공시하는 실거래부터 동일평형에 대한 최근의 매매가격을 검색하고 중개업소를 여러 곳 방문, 적정시세도 파악해 봐야 한다. 계약직전에는 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 발급받아 해당 부동산에 대한 규제사항 및 현 소유자, 은행대출 여부, 가압류, 가처분 등 권리에 대한 사항을 확인해야 한다. 본격적인 계약에서는 상대방의 신분증을 확인해 등기상 소유자와 동일여부를 봐야한다. 대리계약일 경우 위임장과 인감증명서를 받아야 한다. 계약금은 매매가격의 일반적으로 10% 정도. 중도금 잔금의 액수와 지급 일자를 정할 때 해당 주택의 등기부에 설정된 근저당, 가압류 등에 대해 당사자 간 협의를 꼭 거친 후 계약서에 특기사항으로 기록해둬야 한다. 이후 매수자는 잔금지급 후 드는 등기비용, 취득세, 등록세 등 세금과 경비에 대해 미리 준비해야 여유 있게 매매할 수 있다. 등기이전 후 소유권의 효력이 생긴다는 것과 함께 등기가 잔금 지급 후 1개월 이상 연체되면 취득세 20%의 가산세가 붙는다는 것을 명심해 되도록 빨리 등기를 완료해야 한다. 다음은 계약 당사자 모두가 매매과정 중에 알고 있어야 할 상식들이다. 계약은 서면으로 하는 것이 안전하다. 대부분 계약은 불요식 계약으로 당사자 간 구두 상 의사표시만으로도 효력을 발휘하지만 사후에 당사자 간에 서로 다른 주장을 해 분쟁이 생길 경우를 대비해 서면 계약서를 작성하는 것이 좋다. 중개업소에서 사용하는 양식은 중요한 사항이 거의 모두 기재돼 있고 안전해 보다 바람직하다. 대리인과 계약할 경우에도 사후 분쟁 가능성을 방지하기 위해 공증인가 법률사무소로부터 대리권 수여 위임장에 대한 사서인증을 받는 것이 확실하다. 차선책으로는 위임장에 본인의 인감도장으로 서명·날인하고 날인인감이 동사무소에 신고한 것과 같은 것임을 확인할 수 있는 인감증명서를 건네받는 방법이 있다. 중도금 지급 일자를 기준으로 계약이행 시점을 구분하기 때문에 이때부터는 매도자가 계약금을 포기하거나 배액배상해 계약을 임의로 해제할 수 없다. 따라서 매수인의 입장에서는 중도금 일자를 앞당겨 정하는 것이 실효적으로 계약을 구속할 수 있는 수단이 될 수 있다. 매도인이 이중매매할 때 '부동산처분금지가처분'이라는 보전처분제도를 신청하면 된다. 담당 재판부가 가처분 신청사유를 심사해 결정을 내린 후 관할 등기관에게 등기부에 기재토록 촉탁한다. 다만 기존 가처분사실은 등기부에 기재돼 있기 때문에 선의의 피해자로 보기 어렵고 이중매수인은 보호받지 못한다. 매수인이 잔금 지급을 약속한 날짜를 지키지 않을 경우 매도인은 매수인에게 일정기간을 주고 내용증명우편을 통해 이행의 최고를 통고해야한다. 이는 이후의 이행지체에 따른 손해배상청구의 증거를 확보하는 방법이다. 매도인이 소유권이전등기를 미룰 때 매수인은 법원에 소유권이전등기 청구소송을 제기하면 된다. 주택구입시 내는 세금은 취득세, 등록세가 있다. 지방세인 취득세는 매매가의 1%. 전용면적 85㎡를 초과하는 주택은 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세가 붙는다. 등록세는 매매가액의 1%. 여기에 등록세의 20%에 해당하는 지방교육세가 추가로 부과돼 총 납부하는 지방세는 매매가액의 2.2% 또는 2.3%다. 상속인과 매매계약할 때는 상속등기와 소유권이전등기를 동시에 신청한다. 상속등기비용은 매도인 측이 부담한다. 미성년자와 매매 시 법정대리권을 갖는 부모가 법률행위를 행사하기 때문에 가족관계등록부, 주민등록증으로 부모임을 확인해야 한다. 근저당이 설정된 주택을 구매할 때 근저당을 승계하지 않을 경우 매도인과 매매대금으로 대출을 변제하고 근저당을 말소하는 특약을 계약서에 명기하면 된다. 그대로 대출채무를 인수하겠다면 은행을 사전 방문해 채무인수가 가능한지 확인해야 한다. 이때 은행은 매수인의 신용상태와 소득정도를 파악해 승낙여부를 결정한다. 중개업자의 고의나 과실이 아닌 이유로 중도에 계약이 해제될 때는 매수인은 중개업자에게 소정의 수수료를 지급해야 한다. < 자료 제공: 실전에 바로 써먹는 부동산 지식 200문200답, 부동산써브 > 오진희 기자 valere@asiae.co.kr < ⓒ아시아 대표 석간 '아시아경제' (www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지 >

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