[스크랩] 경매가 매매보다 좋은 5가지 이유

부동산 경매(공매 포함)는 목적 부동산의 압류와 매매, 그리고 환가(換價) 과정을 통해 국가공권력(법원)이 부동산을 매개로 하는 법률관계를 정리 해주는 절차의 하나 입니다.

내집마련 혹은 수익용 부동산을 매입하는데 유용한 하나의 방법으로 자리잡고 있는 경매, 일반 매매에 비해 어떤 점이 유리한지 알아보겠습니다.

 

첫째, 발상을 전환하면 싸게 살수 있는 기회로

경매 나온 부동산은 모두 사연이 있는 물건들 입니다. 법원경매 부동산의 약 95%는 금융기관 등의 담보로 취득 되었다가 대출이 부실화되어 임의경매 신청된 물건들 입니다. 채권자의 보수적인 잣대로 재서 환금성과 담보가치가 있겠다고 평가된 물건 이라는 얘기죠. 나머지는 소유권 관련 분쟁 등을 원인으로 하여 강제경매 진행되는 경우 입니다.

  기존 관념에 의하면 ‘집터가 나빠 사업에 망한 사람들이 살던 재수없는 집’이라는 편견 을 가질수 있습니다. 하지만 발상을 바꾸면 ‘이전 주인은 신수나 사주가 않 좋았을 뿐, 나는  내자신의 운과 노력을 믿는다’ 라고 하면 어떨까요? 발상을 전환하면 저가(低價) 구매의 디스카운트 프리미엄을 얻을수 있는 기회가 옵니다.    

 

둘째, 公的 매매시스템, 이중매매와 사기매매가 없습니다.

경매 부동산은 법원의 판결로 낙찰자 에게 소유권을 이전 해주어 이중매매, 사기 매매의 우려가 없습니다. 

 해당 부동산과 관련 (유치권과 법정지상권을 제외한) 모든 이해당사자가 드러나게 되므로 등기상 권리분석과 등기외 현장조사를 통해 낙찰가 결정이 가능하며, 특히 은행과 보험회사의 도움을 받는다면 권리분석의 무료 검증 까지 받으실 수 있습니다.

말소기준권리(대부분1순위 근저당권)이후의 권리는 법원의 결정으로 깨끗이 말소 해주고, 배당신고된 임차인 이나 권리신고 한 사람 중에 진정한 권리자만 낙찰잔금 중에서 배당받고 물건을 인도,명도하게 합니다.

 

법률계약과 이해관계의 대립에 따른 당사자들의 민사상 권리의무관계를 소송에 의해 법원이 소극적인 조정자 역할에 그치던 「민사소송법」이 2002년에  「민사집행법」으로 대체되며  매각촉진의 주체로 나서게 되었으며 자본주의적인 소유권 이전 정리의 역할을 담당하며 매수자의 권리를 한층 보호해주는 제도로 바뀌었습니다.

 

셋째, 가장 허위 임차인과 과다 유치권을 읽어내면 그만큼의 수익기회가

 지난 수십년간 경매로 돈을 벌어 본 분들 이라면 소문 내지 않고 다음 투자처를 물색하고 있습니다. 한번 경매로 재미를 본 분들은 다시 입찰에 나서게 되고, 투자와 성공 경력이 축적되는 만큼 주변엔 제자(?)들이 따르게 되어 경매 인구는 늘어나게 됩니다.

이들은 법원에 배당신고된 자료와 거래 금융기관에 문의, 현장 실사를 통한 임대차 확인, 그리고 유치권의 진위와  규모 추정을 통해 적정한 낙찰가를 산출 해냅니다. 경매의 이해 당사자를 축구 포지션에 비유 해보았습니다.

①소유주 - 손해를 최소화 하기위해 가장,허위 임대차를 내세우거나 , 합의 유치권 등을 걸어놓는 (채무자 겸) 골키퍼

②임차인 – 소유주가 밉지만 자신의 임차보증금을 지키고 기회가 되면 인도,명도 과정에서 낙찰자 에게 더많이 받아내려는 수비수

③유치권자 – 공사대금에 금융비용 까지 얹어 최대한 청구하여 새로 주인이 된 낙찰자 에게 받아 내려는 공격수  

④기타 등기부상에 없는 권리자 – 법정지상권, 분묘기지권, 통신가설, 지역권등 휘슬을  부는 심판

하지만 겁부터 먹을 필요는 없습니다. 처음 시작하는 주택, 아파트의 권리관계는 임대차를 빼면 비교적 단순하여 보통 분들이 하루만 집중적으로 배우면 입찰 가능 합니다.

 

넷째, 최저경매가와  최고가 낙찰제 – 상대적인 머니게임 저가구매의 기회로 활용

전문 감정기관을 통해 공시지가와 주변 시세가를 검증하여 감정가를 작성하게 되는데, 금융기관의 담보용 감정평가에 비해 10%내지 15%이상 과다평가 되는게 일반적인 관행으로 여겨져 왔습니다. 이런 이유로 1차 경매는 입찰 참가자들이 대부분 유찰시키고 2회차 이후에는 최저경매가가 10%씩 떨어지기를 노리는게 당연시 되어 왔습니다. 근래 들어 경매물건의 급증과  경매의 일정을 단축 시키기 위해 한번 유찰 때 마다 하락폭을 20%씩으로 늘려 최저경매가가 더 큰폭으로 떨어지게 되었습니다. 주택을 제외한 수익성 부동산의 낙찰가는 경기 저점에서 인근시세가 보다 배이상 하락하므로 노려볼 충분한 수익가치가 있습니다.

 

다섯째, 낙찰잔금대출은 경매 감정(낙찰)가 기준으로 받을수 있습니다.

일반적으로 경매용 감정가가 담보용감정가에 비해 높게 산정된다는 말씀을 위에서 드렸는데요. 금융기관에 따라서 경매용 감정가를 시세감정가에 준해서 적용하고, 낙찰가에 일반매매 적용 담보비율보다 높은 비율을 적용하기도 합니다.

예를들어 A연립주택의 경매용감정가가 2억원, 담보용 탁상감정이 1억8천만원인 연립주택의 경우 담보비율을 60% 적용하고 소액보증금 방3개를 차감한다면  매매잔금대출로 하면 가능금액이 6천만원 이지만 경매잔금대출의 경우 7천2백만원이 됩니다.

 

 

출처 : 왕비재테크

글쓴이 : 나루터 원글보기

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