[스크랩] 5년 뒤 뜰 지역을 살펴보고 길을 묻다

5년 뒤 뜰 지역을 살펴보고 길을 묻다      

 

부동산에 관심을 가지는 대부분의 사람들이 관심을 가지는 주제는 '돈 되는 부동산'인 것 같다.

사실 부동산은 상당히 복잡하고 어렵다. 세금정보, 정책, 규제, 그리고 호재 등등 그런데도 불구하고 바로 지금 이 시간에도 많은 사람들이 부동산 사이트에 방문하고 정보를 찾고 공부를 하고 시대의 큰 흐름을 읽기 위해 노력한다.

 

어떻게 보면 부동산은 단순하다면 정말 단순하고 어렵다면 어려운 종목인 것 같다. 호재의 경우 이미 신문, 방송 등 언론에서 다룬 내용이 다시 주변 부동산 시세에 영향을 미치고 다시 가격이 춤을 추는, 이성적으로 이해하기 힘든 부분이 있는가하면 전혀 사람들이 몰릴 것 같지 않던 곳도 호재 하나로 많은 사람들이 몰려 소위 대박이 나기도 한다.

 

이 같은 현상은 부동산가치의 초점이 현재보다는 미래에 맞춰져 있기 때문이라고 나름대로 결론을 내려 본다. 지금 현재 살기 안 좋은, 예를 들어 낡고 노후한 재건축 아파트라고 할지라도 머지 않는 시기에 삼성동 아이파크가 되고 타워팰리스가 될 수 있다면 당장이라도 높은 가격을 지불하고자 하는 사람들이 많다.

 

미래란 항상 불확실하다. 누구도 장담을 못한다. 누구도 정확히 맞춘다는 보장은 없다. 때문에 최고의 수재들이 몰려 있는 국책연구기관, 정부기관, 연구소들이 발표하는 부동산 관련 예측이 비록 매년 엇나가도 책망거리는 될지언정 비판의 대상이 될 수는 없다.

 

이들의 실수는 반대로 예측했고 이런 추세가 4~5년 지속했다는 것뿐이다. 하지만 이론적으로는 신뢰성 높은 예측이었다고 말할 수 있다. 결과의 정확성이 없기 때문에 타당성이 있다고 할 수는 없지만 일관된 결과를 보여줬기 때문이다. 성공을 위해서는 이들의 예측과 반대로 하면 된다. 어찌 엉터리 전망이라 할 수 있겠는가.

 

그래도 국민의 혈세로 운영되는 정책기관이라는 측면에서 오차를 줄일 필요는 있다. 보완할 점은 군중심리 측면의 고려 같다. 부동산은 어떤 이성적인 논리 보다는 심리적인 측면, 많은 사람들이 믿고 동의하면 그 현상이 사실이 되는 경우가 많은데 이를 인정 또는 반영하지 않았기 때문인 것 같다. 군중심리는 우리가 생각하는 것보다 더 큰 힘으로 부동산시장을 옭아매고 있다. 예측에 이런 측면이 반영되지 않으면 큰 오차가 생긴다. 나름대로 10년에 가까운 부동산업자 노릇을 하면서 배운 노하우다.

 

‘돈되는 부동산’이 테마로 남아 있는 한 이 같은 맥락에서 군중의 트렌드를 읽고자 하는 노력은 부동산 재테크를 성공으로 이끄는 한 축임이 될 것이 틀림없다. 부동산 메가 트렌드를 파악하기에 가장 좋은 것은 현장이며 두 번째는 인터넷이다. 알든 모르든 인식하든 못하든 열띤 토론 속에서도 서로의 상호작용의 결과로 메가 트렌드는 만들어지기에 인터넷의 커뮤니티 장은 중요하다.

 

최근에 본사에서는 ‘5년 뒤 오를 아파트는 어디일까’란 주제로 토론을 최근 일주일 동안 실시했다. 기대 이상의 참여와 추천이 이어졌다. 등록된 글을 보면서 부동산에 관련해 연구하시는 분들도 많고 해박하신 분들도 많다고 느꼈다. 비단 혼자만의 생각은 아니리라고 본다.

 

가장 기억에 남는 글은 김종운 회원의 ‘5년 안에 뜰 곳은 바로 여기’ 제하의 글이다. 내용 중 삼남을 주목하라는 내용이 있다. 삼남은 남양주, 하남, 성남 등의 3개 지역을 이르는 말이다. 어휘 자체의 어감이 좋아 기억하기 좋을 뿐 아니라 최근 주목을 받고 있는 핵심지역을 단 두 마디의 단어로 표현한 점이 인상 깊다. 머지않아 많은 사람들 입에 오르내리는 유행어가 될 것이라는 예감이 든다.

 

김종운 회원은 “집을 살 때는 교통, 학군, 병원, 쇼핑, 환금성 등도 모두 중요하지만 돈이 몰리는 곳으로 가야 한다”고 주장했다. 이 같은 원리에 따라 유의 깊게 봐야 할 곳으로 남쪽(강남.분당.용인), 동쪽(송파.하남), 서쪽(김포신도시, 송도신도시) 순의 점수를 매겼다.

 

김 회원은 또 후세대를 위해 남겨둔 곳이라며 ‘삼남과 광주, 이천’ 지역 등을 추천했다. 구체적인 이유는 언급하지 않았지만 유추해 보건대 내년 3월 지정 예정인 강남 대체신도시와 무관치 않아 보인다.

 

김문수 경기도지사는 최근 한양대 도시대학원생을 상대로 한 특강에서 “서울과 접한 과천, 의왕, 하남, 성남 등의 엄청난 규모의 그린벨트가 실제 그린이 아니다”라며 “이 곳엔 분당·일산 규모의 신도시를 몇 개를 지을 수 있고, 이 땅을 효율적으로 사용해야 한다”고 주장했다. 삼남 지역은 그린벨트 등 개발이 제한을 받는 토지가 많은 곳으로 이들 지역이 신도시후보지로 거론될 수 있음을 의미한다. 이 글은 많은 회원들의 추천을 받았다.

 

가장 많은 추천을 받은 글은 용인과 관련된 글이다. 많은 사람들이 용인의 잠재가치를 높이 평가하고 있다고 볼 수도 있겠지만 개인적인 견해로는 용인 지역 주민들이 인터넷 공간에서 가장 활발하게 활동을 하는 분들이 많기 때문이라는 생각이 든다. 용인은  2000년 초부터 개발되기 시작했고 집값 상승기와 맞물린다.

2000년 초 용인에 들어가는 주민들은 넉넉한 부류는 아니다. 과감한 결단와 시대를 꿰뚫는 혜안, 장밋빛 청사진만 보고 무모하게 입성했던 사람도 있었던 것 같다. 그들은 젊다. 그리고 재료에 민감하다. 인터넷을 잘 사용한다.

윤석관 회원이 10일 등록한 ‘수도권 남부의 핵심 용인의 개발지역을 찾아’란 글을 12일 현재 조회수 2000회에 52회의 추천을 기록했다. 보통은 조회수가 1만회가 넘는다고 하더라도 추천은 2~3개를 넘지 못하는 경우가 대부분이다. 내용을 일부 소개해 보면 현재 교통여건, 교육여건, 편의시설 등은 좋지 않지만 3기 신도시 개발 파급효과로 앞으로는 발전 가능성이 많다는 내용이다.

 

여전히 서울 강남과 관련된 곳이 인기를 끌 것이라는 유의 설득력 있는 글도 많았다. 우선 서울 강남지역과 강서를 잇는 9호선 라인 그리고 신분당선 개통의 수혜가 예상되는 경기 남부권을 주목하라는 내용이 눈에 띈다. 용인 수지의 경우 서울 강남에 비해 시세가 40% 수준이지만 지하철이 개통되면 강남 시세의 60~70%까지 근접할 수 있다는 주장이다.

 

강남지역 자체의 인기가 더 높아진다는 주장도 있었다. 박연훈 회원은 ‘강남이 뜰 수밖에 없는 3가지 이유’로 고령화 시대에 따른 강남 선호도 증가, 강남은 잘 지어진 신도시라는 점, 주거의 질적 가치의 증대 등으로 강남의 선호도는 증가한다고 주장했다.

스피드뱅크 김광석 실장(www.speedbank.co.kr)

 

길'에게 '집값'을 묻다 '길은 가장 확실한 투자 재료' 개통직전 5~10% 개통후엔 10~20% 땅값 상승 수도권 2~3년내 새도로 잇따라…의정부·남양주·송도등 수혜 예상

문=올 상반기중 수도권에서 가장 집값이 많이 올랐던 곳은? ①강남 ②분당 ③용인 ④송도 답=없음이다. 국민은행 시세조사에 따르면 집값이 크게 뛴 곳은 바로 ‘의정부’였다. 상반기중 의정부 집값은 14.3%의 상승률을 기록했다.   전반적인 거래 침체 속에 서울 평균이 2.7%에 그쳤고 강남권 등 상당수 지역이 마이너스를 보였던 것을 감안하면 의정부 지역이 눈에 띄는 나홀로 상승 장세를 보였던 것이다. 참여정부이후 수도권 대부분 지역의 집값이 급등하는 동안에도 제자리걸음하며 소외됐던 의정부지역 집값이 이처럼 뛴 이유는 바로 ‘길’ 때문이다.   의정부와 서울을 잇는 경원선이 복선전철화되면서 서울 출퇴근이 한결 쉬워진데다 지난 5월에는 경전철이 착공됐기 때문이다. 올연말 완전 개통되는 서울외곽순환고속도로의 최대 수혜지역이 바로 의정부라는 점도 집값 상승을 견인한 호재라는 것이다.   ㎡당 10만원 안팎이던 아산만 일대 땅값은 지난 2002년을 전후해 50만원에 육박하면서 5배나 껑충 뛰었다. 이 일대 땅값이 급등한 이유 역시 ‘길’이다. 서울과 목포를 잇는 서해안고속도로가 개통되면서 낙후지역으로 꼽히던 이곳은 서해안의 핵심 발전축으로 떠오르면서 땅의 가치가 치솟았던 것이다.   ‘길’은 부동산 투자에서 집값ㆍ땅값이 오를 수 있는 가장 확실한 재료로 꼽힌다. 아무리 시장이 침체돼 있는 상황에서도 ‘길’이 놓이면 주변 집값과 땅값의 그래프는 위를 향한다.   부동산써브 함영진 실장은 “도로와 전철망이 새로 깔린다는 것은 단순히 접근성이 좋아진다는 것 이상의 의미가 있다”고 말한다. 길은 모든 개발의 중심축이 된다는 것이다.   한국토지공사 관계자도 “택지개발예정지를 선정할 때 도로ㆍ전철망은 최우선적으로 검토할 수 밖에 없는 요인”이라고 설명했다.   특히 ‘길’은 불확실성이 크고 위험성이 높아지고 있는 요즘의 부동산 시장 상황에서 투자자들이 투자 여부를 결정할 수 있는 가장 확실한 재료다. 지역에 따라 차이는 있지만 길이 새로 뚫리면 땅값은 개통 직전 5~10%, 개통 후 10~20% 오른다는 것이 전문가들의 분석이다.   물론 건설계획ㆍ착공 등 그 이전 단계에서도 값은 추가로 더 오를 수 있어 ‘길’ 하나만으로 생기는 가치 상승폭은 그 이상이다.   ◇넘쳐나는 새 길= 정부가 주택 공급을 적극적으로 확대하고 나서면서 신설 도로망 확충계획도 꾸준히 늘어나고 있다. 여기에 서울 등 수도권을 중심으로 향후 2~3년내에 크고 작은 고속도로ㆍ국도가 잇따라 개통될 예정이다.   가장 먼저 눈여겨 봐야 할 곳은 수도권 동북부다. 서울외곽순환고속도로중 유일하게 미개통 구간으로 남아있던 사패산터널을 포함한 송추IC-의정부IC 사이 28.8㎞가 연내에 완전 개통되기 때문이다. 의정부는 물론 남양주ㆍ양주 등 주변부가 외곽순환고속도로 완전개통의 최대 수혜주가 될 것으로 보이는 지역이다.   수도권 동부 지역의 호재는 여기에 그치지 않는다. 동서고속도로와 제2영동고속도로다. 동서고속도로는 총 연장 150㎞로 서울-춘천-양양을 잇게 된다. 이중 이르면 오는 2009년 우선 개통되는 서울-춘천구간은 남양주ㆍ가평은 물론 춘천 등 영서지역의 집값ㆍ땅값에도 영향을 미칠 것으로 기대되 있다.   경부고속도로 기능 마비로 정부가 최근 우선 추진하겠다고 발표한 제2경부고속도로는 전통적인 주거중심축인 경부축과 함께 부동산 시장의 새로운 개발 축을 형성할 것이란 기대까지 낳고 있다. 아직 노선이 확정되지 않았지만 하남을 기점으로 용인-오산-천안-연기를 연결하게 될 제2경부고속도로가 오는 2009년 착공되면 주요 축 주변 부동산 시장을 다시 한번 들썩이게 할 것이란 관측도 제기되고 있다.   이밖에 송도ㆍ영종ㆍ청라 등 인천과 시화-오산-용인-남양주-양주-동두천-파주-김포 등을 순환하게 될 제2외곽순환고속도로는 1기신도시를 연결한 기존 서울외곽순환고속도로처럼 2기 신도시의 핵심 교통축이 될 것이란 전망이다.   ◇언제 투자해야 할까= 신설도로 주변부의 집값은 단기간에 급등하기 보다는 건설 단계에 따라 지속적으로 상승한다는 것이 전문가들의 지적이다. 고속도로의 경우 계획 수립에서 적어도 4~5년, 길게는 10년 이상이 걸리는 경우가 많기 때문이다.   이 때문에 투자자들 역시 단기 급등을 노리기 보다는 중장기적인 안목을 갖고 투자지역을 선택해야 한다. 이는 역으로 이미 개발계획이 발표된지 몇 년이 지났거나 개통이 임박한 길이라도 굳이 투자대상 지역에서 제외할 필요가 없다는 의미이기도 하다.   내집마련정보사 김영진 사장은 “신설도로는 개통 후에도 최소한 5~10% 이상 오를 여력이 있다”며 “해당 수혜지역들이 개통후 효과를 체감하기 때문”이라고 설명했다. 전문가들은 이와함께 해당 도로의 개통 효과를 따져봐야 한다고 지적하고 있다. 이미 기존 도로망이 잘 갖춰져 있는 곳보다는 그동안 도로망이 취약했던 곳일수록 체감 효과가 크기 때문에 그만큼 가격 상승폭도 클 가능성이 높다는 것이다. 올들어 최악의 장세에도 불구하고 의정부시 일대 집값이 수도권 지역에서 돋보이는 가격 상승률을 기록하고 있는 것도 그만큼 기존 교통망이 취약했던데 따른 보상 심리가 크게 작용했다는 분석이다.   스피드뱅크 박원갑 부사장은 “시장 상황이 안좋을수록 기본 원칙에 충실한 투자가 필요하다”며 “도로ㆍ전철망은 노하우가 없는 일반인들도 쉽게 판단 기준으로 삼을 수 있는 요소”라고 조언했다.   ● 수도권 전철망 여전히 '투자 매력' 광역 전철망 서울 접근성 크게 좋아져 지하철 9호선 '마지막 황금노선' 주목   서울 지하철 노선도를 들여다 보면 마치 '거미줄'을 연상하게 된다. 도심과 강남을 중심으로 현재 건설중인 9호선까지 포함하면 웬만한 곳에서는 걸어서 지하철을 이용할 수 있다. 아무리 멀어도 버스 등으로 10분이면 지하철역에 도달할 수 있다. 이 때문에 일부에서는 최소한 서울시내에서 '교통'은 더 이상 부동산 투자에서 고려대상이 아니라는 지적도 나오고 있다.   하지만 서울을 벗어나면 전철망은 여전히 매력적인 투자 호재다. 특히 신도시 개발에 맞춰 정부와 일선 지자체들이 서울과 연계되는 전철망 확보에 적극적으로 나서고 있어 신설 전철망을 잘 살펴보면 알짜 투자처를 손쉽게 찾을 수 있다.   가장 눈에 띄는 것은 기존 철도를 전철화하거나 지하철노선을 연장해 구축하는 수도권 광역전철망. 최근 개통된 중앙선 청량리-덕소구간 및 경원선 복선전철화 구간을 비롯해 연말로 예정된 경의선 성산-문산 구간 전철복선화가 대표적 예다. 그동안 취약했던 수도권 동북ㆍ서북부지역의 서울 접근성이 크게 개선되는 셈이다.   수도권 남부지역에서는 내년 완공 예정인 분당선 연장선, 용인 경전철을 눈여겨 볼 필요가 있다. 분당선 기점인 오리역에서 수원을 잇는 분당선연장선과 기흥-에버랜드를 잇는 용인경전철은 도로 기능 마비로 한계에 부딪친 경부축 주요지역의 가치를 한단계 끌어올릴 것이란 기대까지 낳고 있다.   한강을 따라 서울 강남권을 동서로 가로지르는 지하철9호선은 서울에서 마지막으로 남은 황금 노선으로 불리고 있어 눈여겨 볼 필요가 있다. 실제로 9호선의 최대 수혜주로 꼽히는 강서구ㆍ영등포구 일대 지하철 주변 아파트는 오는 2009년 개통을 앞두고 그동안 수요가 꾸준히 이어져오고 있다.   이밖에 2010년 개통예정인 분당선 선릉-왕십리, 신분당선 정자-강남구간도 투자자들이 눈여겨볼 재료다. 또 최근 건설계획이 발표된 목동선ㆍ서부선 등 서울시내 주요 경전철 주변도 그동안 집값 상승자에서 소외됐던 곳들이 상당수 포함돼 있어 눈여겨 볼만하다.   부동산써브 함영진 실장은 '전철망이 확충되면 집값은 물론 신설 역세권을 중심으로 땅값도 끌어올릴 가능성이 높다'며 '다만 일부 지역은 이미 개통을 앞두고 호재가 상당부분 반영된 만큼 지나친 가격 상승을 기대하기에는 무리'라고 조언했다.

출처 : 땅 운수대통

글쓴이 : 주영자 원글보기

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