[스크랩] 임대차계약 만료후 보증금 반환 미룰 때

임대차계약 만료후 보증금 반환 미룰 때

소송절차 거쳐 경매로 임차보증금 회수

 

경기침체가 심해지면서 임대차관계에 따른 분쟁이 늘고 있다. 임대차 관계는 계약 초기 단계부터 보증금 반환에 이르기까지 분쟁의 소지가 많아 이를 미연에 방지할 필요가 있다.

 

-임대차계약 기한이 다 됐는데 집주인이 돈이 없다며 임차보증금 반환을 차일피일 미룬다. 어떻게 해야 하나.

“만약 집주인이 계약 기간이 끝난 뒤 임차보증금 반환을 지체할 경우 집주인을 상대로 임차보증금 반환 청구소송을 낸 뒤 경매를 통한 임차보증금 회수에 나서면 된다. ”

 

-살고 있는 임차한 집에 계약기간이 남아 있는 상황이다. 그런데 요새 주변에 급매물 아파트가 많아 이 기회에 급매물 아파트를 골라 내 집 마련을 하려 한다. 하지만 집주인은 계약기간 전에는 계약을 해지해주지 않겠다고 한다. 어떻게 해야 하나.

“최초의 전세기간 약정이 2년이었다면 세입자는 임차인은 2년의 약정기간을 지켜야 할 의무가 있다. 단 계약기간 중이라도 임대인과 계약해지와 관련해 합의가 되면 계약이 종료된 것으로 볼 수 있다.”

 

-전셋집이 임차보증금이 있을 때 피해야 할 집이 있다고 들었는데.

“전세나 임대차계약 당시 가등기, 가처분, 가압류, 경매신청등기가 있으면 전세금 또는 임차보증금을 날릴 가능성이 크므로 계약을 하지 말아야 한다.”

 

-전세나 임차보증금을 지급하여야 하는 집을 알아보고 있는데 어떤 집은 그 집을 담보로 집주인이 대출을 받아놨다. 나중에 잘못되면 전세금 또는 임차보증금을 떼일 수도 있다고 하는데 어느 정도 돼야 안전한가.

“선순위의 담보물건(저당권)이 없으면 전세금이나 임차보증금은 안전하다. 하지만 선순위 저당권이 있을 경우에 판단 기준으로 선순위 저당액 + 전세금(임차보증금)의 합계가 최소한 어느 정도 돼야 안심할 수 있다. 즉 아파트는 이 금액이 매매시가의 70% 이하, 연립과 다세대주택은 매매시가의 60% 이하, 단독주택은 매매시가의 50% 이하 등이다.”

 

-전셋집에 입주하기 전에 확인해야 할 점은.

“도배, 장판의 교체 여부와 전 입주자 퇴거일 및 입주 가능일을 확인해야 한다. 전 임차인과 관리비, 도시가스, 공과금 등을 깨끗하게 정리해야 한다. 또 집주인의 집담보 대출연체금 등 계약시 확인 안 한 사항에 대해서도 체크해야 한다.”

 

임차보증금을 지급하고 살다 월세 전환땐 계약서 다시 작성해야

 

-임대차계약이 만기 되기 전에 집주인으로부터 임차보증금을 월세로 바꿔 재계약하자는 요구를 받았다. 마침 목돈이 필요해 집주인의 제의에 따르기로 했다. 보증금이 감액되는 재계약인데 이럴 경우 확정일자의 효력은 어떻게 되나. 계약서는 다시 작성해야 하나.

“임대차계약이 월세계약으로 재계약 돼 보증금이 사실상 감액될 경우에 반드시 재계약서를 작성해야 하는 것은 아니다. 하지만 감액으로 인해 소액임차인에 해당하게 되면 감액된 재계약서를 작성하는 것이 좋다. 이럴 경우에도 기존계약서는 반드시 보관해야 한다. 확정일자의 효력은 기존 계약서의 확정일자로 유지 받을 수 있다.”

 

-보증금 2000만원에 1년치 월세로 800만원을 지불하고 거주했다. 그런데 계약기간 만료 두 달 전에 마음에 드는 집이 있어 이사를 나오고 보증금을 반환 받았다. 집주인은 월세였던 집을 전세로 내놓았는데 아직 계약기간이 남아 있는 상황에서 세입자가 구해진다면 선납한 두 달치 월세를 반환 받을 수 있나.

“이사할 당시 보증금을 반환 받고 임차인의 사정으로 기한 만료 전 이사하신 경우다. 이럴 경우 집주인과 계약해지에 합의했다고 볼 수 있기 때문에 미리 선납한 두 달분의 월세는 돌려 받기 어렵다.”

 

-살고 있는 전셋집의 전세기한이 끝나간다. 그런데 마땅히 이사할 집도 없고 이사 비용부담도 만만치 않아 지금 살고 있는 집의 집주인과 전세계약을 재계약해 눌러 살려고 있다. 재계약 할 때는 어떻게 해야 하나.

“전셋값을 증액한 경우 계약서를 다시 써야 하고 추가 보증금에 대한 확정일자를 받아야 한다. 계약 갱신 전에 집주인이 추가 담보대출을 받은 경우 세입자는 계약 갱신 전에 해당 주택의 근저당권 등의 선순위 대출금을 확인해야 한다.

전세기간 중에 집이 매매 또는 상속이 돼 소유주가 바뀌었을 경우 재계약 시점에 새 집주인과 전세권 설정 등기나 도배, 바닥장판 등 하자 보수문제를 상의해 전세계약서를 새로 쓰고 특약란에 기입해두는 것이 안전하다. ”

 

-임대차계약이 만료되었는데 집에 집주인이 직접 살겠다고 한다. 그런데 당장 보증금을 돌려줄 상황이 아니니 세입자가 먼저 전출을 하면 집주인이 전입신고 후 집을 담보로 은행에서 대출받아 보증금을 돌려주겠다고 한다. 이런 경우 집주인을 믿고 전출해도 되는가.

“집주인 말대로 전출을 할 경우 대항력을 잃어 보증금을 받을 법적 근거를 상실하게 된다. 대항력은 주민등록이 퇴거되는 순간 사라지기 때문이다. 따라서 임차인은 임차권등기(임차권등기 명령)를 한 뒤 집주인 요구대로 하는 게 유리하다. 임차권등기를 신청하면 법원에서 등기소로 등기촉탁을 하게 되는데 임차권 등기가 이루어지기 전까지는 대항력 유지를 위해 주소를 이전하지 않아야 한다.”

출처 : 중앙부동산경제연구소

글쓴이 : tojisa 원글보기

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