[스크랩] 부동산시장 어둡지만은 않다

강남을 시작으로, 심지어 지난 여름까지 값이 치쏟았던 강북 소형아파트까지 큰 폭으로 값이 떨어지고 있어 주택시장이 깜깜한 터널에서 헤메고 있다.

시장이 언제 밝은 터널에서 빠져 나올지는 어느 누구도 명쾌하게 말 할 수 없지만, 분명한 것은 주택시장이 이제 ‘정책의 힘’에 의해서보다는 ‘시장 자체의 힘’에 의해서 움직이는 상황으로 전환되었다는 것이다.

 

정부가 2008년도 수차례에 주택관련 여러 규제를 풀고 없앴지만, 그에 대한 시장 반응은 차갑게 싸늘하였다. 최근 강남 3구에 대한 투기 해제의 기대로 지난 몇 일 사이 반짝 시장에서 주택 매물이 사라지고 매도가격이 오르는 등으로 시장이 어느 정도 반응하였지만, 추락하는 시장을 되돌릴 수는 없다는 것이 대다수 전문가들의 판단이다.

그러한 판단의 바닥에는 시장이 이제 ‘정책의 힘’에 의해서보다 ‘시장 자체의 힘’으로 움직인다는 것이 깔려 있다. 시장은 외부의 충격 요법에 의해 일시적으로 출렁일지는 몰라도, 그에 의해 움직이기 보다는 ‘시장 자체의 내부적인 힘’에 의해 움직이는 시장 본래의 상황은 되돌아 왔다는 것이다. 따라서 시장을 정책 차원에서보다는 시장 자체 차원에 보다 큰 비중을 두고서 판단하여야 할 듯하다.

지금의 시장은 다 아시다시피 시장 경기, 투자 심리 그리고 소득 등과 같은 시장 내부 요인에 의해 움직이고 있다. 예측할 수 없이 추락하는 경기로 일자리가 불안하고, 소득 또한 줄어들고, 이들과 함께 투자 심리가 가라앉으면서 주택 시장이 추락하고 있다. 특히 투자나 내집 마련을 위해 은행에서 돈을 빌려서 집 살 수 있는 기회도 어렵게 되면서 투자자금이 수혈되질 않아 가뜩이나 힘겹게 버티는 시장을 더욱 버티기 어렵고 힘들게 한다.

그럼에도 불구하고 시장을 지금 단박에 반전시킬 불쏘시개는 아니지만, 경기와 투자 심리같은 내부적인 요인들이 지금보다 보다 호전되면 강력한 힘을 발휘할 불쏘시개들이 하나하나 차곡차곡 쌓이고 있어 시장은 반드시 어둡지만은 않다.

그 첫째의 불쏘시개로 집값이 바닥 가까이까지 떨어지고 있다

 

지금의 집값이 최고가의 50 ~ 60% 수준 정도다. 이는 거품이 상당히 걷혔다고 볼 수 있다. 그럼에도 불구하고 집값에 대한 바닥에서는 누구 하나 선뜻 바닥이다고 단언하지 못하고 있다. 그것은 값이 떨어진 것만으로 바닥이다고 할 판단할 수 없기 때문이다.

 

바닥을 사전적인 개념으로 나중에야 그 값이 바닥이었구나라고밖에 할 수 없다. 다만, 대세가 하락기엔 외부적인 충격에도 별 반응이 없으면, 그 값이 바닥이라고 규정지울 수 있다. 부동산 관련규제의 해제라든지 혹은 부동산 활성화 조치가 나와도 시장이 별 반응을 보이지 않는 시큰등할 때라고 할 수 있다. 그러한 잣대로 볼 때, 시장이 바닥은 아직 이르다고 볼 수 있고, 많이 깞이 빠져 바닥 가까이까지 오고 있다고 할 수 있다.

위기가 곧 기회인 것처럼 집값이 바닥 수준으로까지 왔다는 상황은 곧 투자 기회라고 할 수 있다. 곧 내집 마련이나 갈아타기를 위한 절호의 기회가 아닐 수 없다. 돈은 모두가 사려고 아우성일 때 버는 것이 아니라 모두가 외면할 때 사야 돈을 번다. 남들이 다 돈번다고 뛰어들 때는 이미 늦었고 오히려 때를 맞추어 빠져나올 때다.

둘째는 주택담보대출 금리가 떨어지고 있다

 

주택담보대출의 변동 금리가 8% 대까지 치쏟아지만, 최근 크게 떨어져 5% 대 수준까지 떨어졌다.

 

금리 하락만큼 대출이자 부담이 줄어들어 빚내서 집을 살 수 있는 기회가 생겼다고 볼 수 있다. 특히 조만간 강남 3구에 대한 투자 해제까지 이루어지면 빚 낼 수 있는 금액도 커서 더욱 기회가 좋아지고 있다.

셋째로 부동산 투자 심리가 빼꾸미 헤집고 나오고 있다

 

시장에서 심리는 다른 어떤 요인에 못지 않게 결정적으로 영향을 미친다. 이는 전체 분위를 말해 주는 것으로 투자 심리가 가라앉으면 시장 참여자가 시장을 떠나는 것으로 파리 밖에 날리지 않는다.

 

미국발 금융 충격에 따른 실물경제의 추락으로 투자 심리가 상당히 가라앉았지만, 학습효과나 감각체감 작용으로 둔화되는 경기에 대해 내성이 생겨 투자 심리가 상당히 되살아 나고 있다. 그러한 되살아나는 투자 심리는 시장 상황을 활발하게 이끄는 동력 역할을 한다.

넷째로 해외 투자 자금이 들어오고 있다

 

원화가치의 하락으로 미 달러화와 엔화 등의 자금이 엄청 들어오고 있다. 해외 개인 투자자금이 지난 12월 한 달에만 1조원이 국내로 들어와 부동산 등에 기웃거린다고 한다.

 

강남 재건축아파트 한 채값이 10억이라고 가정할 때, 이들 해외 유입자금이 부동산에 본격적으로 유입될 경우 집값이 불안한 것은 불보듯 뻔한 일이다. 특히 이들 자금의 상당한 부분은 대기성 자금으로 시장이 반전할 기미만 보이면 언제라도 시장에 투입될 자금이다.

마지막으로 규제가 속속 걷히고 있다

 

강남 3개구만 투기 해제가 이루어지면 규제는 다 걷혀진다. 규제 걷기가 어쩌면 ‘폭탄돌리기’일 수 있고 또한 자유롭게 시장에 참여하여 자유롭게 돈을 벌 수 있는 기회이기도 하다.

또 다시 10년 만에 찾아온 좋은 기회다. 시장경제에서는 항상 두둑과 고랑이 반복하지만, 이 만한 이랑은 쉬이 나타나지 않을 듯하다. 금년에 잘 가꾸어 풍성한 수확을 거두시길 바랍니다.

출처 : 부동산 공법 고광표 입니다.

글쓴이 : stone402 원글보기

메모 :