하락에 대한 정확한 진단과 판단이 필요한 때 -흑.백 논리

10/14 19:42

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하락에 대한 정확한 진단과 판단이 필요한 때

흑백논리에 펼쳐진 주장은 오류 투성이

홍현진 시황분석 前 LG전자 부동산기획팀 부동산칼럼리스트 http://blog.naver.com/brisga7.do 홍현진 다른 글 모음 되돌아본 3년의 주택시장과 그 미.. 하락하는 아파트 잡을까? 말까? 규제완화는 부동산 시장을 활성화시.. 지금 주택가격 하락에 대해 의견이 분분하고, 이러한 때 매수를 하라는 사람과 더 하락하기 전에 매도하라는 사람들의 의견도 갈라지고 있다.   문제는 흑백논리로 매도ㆍ매수를 논하는 것이다. 마치 2006년 가을에 집만 사면 대박 맞을 것처럼 얘기하던 사람들과, 요즘 '부동산 대폭락 시대가 온다'라는 책처럼 가능하면 팔아라 하는 식이다.   하락장이든지 상승장이든지 어느 상황에서도 매도해야 할 사람과 매수해야 할 사람은 분명히 있는데 이러한 논리는 모두가 매도 또는 매수해야 되는 것처럼 착각하게 만드는 것이다.   이러한 흑백논리는 주어진 상황에서는 많은 공감대를 일으키며 많은 사람들이 호응하게 되어 있다. 따라서 시장참여자들은 흑백논리에 현혹되어 자신이 처한 상황에 대한 냉철한 판단은 유보하고 오직 시장 전체의 논리만 판단하여 의사결정을 하려고 하기 때문에 항상 이러한 위험한 시장상황에서 큰 피해를 보게되는 것이다. 지금 매도를 해야되는 사람들 자신의 위치를 판단하지 못하면 다가올 위험과 기회에 현명하게 대처할 수가 없다. 매수자들도 그 기회의 시장을 놓치면 아쉬움이 크겠지만 더욱 더 큰 문제는 매도자들이다. 매도자들에게는 매도의 기회를 놓칠 경우에 그 회복의 시간은 너무도 길고 길어서 그 전에 결국은 폭락한 가격으로 매도 전선에 뛰어들 수밖에 없는 것이다. 지금 매도할 사람들에 대해서는 누차 얘기했지만 간략하게 정리하면 바로 이런 사람들이다. - 대출이 많아 상환부담을 갖는 사람들! : 말이 필요없다. 끌고가면 갈수록 이중 고통이다. - 다주택으로 투자수익을 거두려던 사람들! : 증여나 임대사업을 할 생각이 없으면 매도해야 한다. - 일시적 2주택자로서 정부의 기한 연장을 기다리는 사람들! : 기한 연장되면 그것이 더 매도기회를 놓치는 독이 될 수 있다. - 입지가 열악한 곳에 주택을 가지고 있는 사람들! : 다시 버블이 생성되지 않는 한 오르기 어렵다. - 1주택자로서 입지가 열악하거나 평형이 적은 아파트에서 갈아타기를 하려고 하는 사람들! : 일단 향후 오르기 힘든 아파트는 우선 매도하고 향후 기회를 노려라 - 입지가 열악한 곳에 주택을 가진 사람들 중 실수요자가 아닌 투자자들 : 이제 하락하면 그나마 발생한 수익도 다 까먹고 매도 기회가 사라진다. 이외에도 현재 매도를 심각하게 고려하는 사람들은 자신의 주택에 대한 향후 전망을 객관적으로 판단하여 시장의 순리에 따르는 것이 더 좋다. 지금 시장상황은 기다리는 것보다는 먼저 행동하는 사람에게 그나마 기회를 줄 것이다. 잘못된 하락진단이 더 큰 위험을 간과하게 만들어 위의 분들에게는 시장이 줄 기회보다는 위험이 훨씬 크기 때문에 매도를 권유하는 것이다. 또한 아직 기회가 있기 때문이다. 심리는 죽어 있지만 우리가 느끼는 것처럼 하락폭은 그다지 크지 않고 적지않은 대기매수세가 매수를 기다리고 있기 때문이다.   위의 분들은 시장의 매수자들이 그래도 입을 벌리고 있을 때 그들이 원하는 좀 더 싼 가격으로 넣어주는 것이 유리하다는 것이다.   그 이유를 들어보면 지금 시장의 하락요인을 판단하는 근거로 지나친 규제를 들고 있는 사람들이 많다. 그러한 진단은 극히 잘못된 진단이다. 이미 증명이 되고도 있다. 지금 시장에 규제완화가 진척되고 있지만 시장은 되려 하락하고 있기 때문이다.   이제 마지막 보루라고 하는 대출규제를 풀면 매수자가 주택을 살 수 있는 여력이 있기 때문에 시장은 활성화될 것이라고 주장하는 사람들이 많다. 그러나 지금 상황에서는 그것도 별 가능성이 없는 얘기이다. 왜냐하면 지금 시장은 그러한 규제로 인해 하락하는 것이 아니기 때문이다. 사실 이러한 규제는 하락을 부채질하는 원인이 아니라 상승을 억제하는 처방전이기 때문이다. 따라서 우린 때론 착각할 수가 있다.   상승을 억제하는 이러한 규제완화를 풀면 하락하지 않고 다시 상승할 것이라고 믿지만 이미 시장의 하락원인이 다른 곳에서 나타나면서 시장이 하락으로 방향을 정하게 되면 규제완화가 별 효과가 없게되는 것이다.   이것을 간과하면 결국 시장참여자들은 규제완화에만 목을 매고 기다리다가 아까운 기회를 다 놓칠 것이다. 그나마 그 규제완화가 시장이 원하는 수준으로 다 된다하더라도 하락의 원인이 그것이 아니기 때문에 그 때는 늦는 것이다. 지금 시장의 가장 큰 하락 원인은 서브프라임 사태와 그것이 가져올 글로벌 경기침체의 우려이다. 미국발 금융쇼크로 인한 전세계 금융공황의 위기는 긍정적으로 보면 치유될 가능성이 높지만 그 후유증이 이제 전세계를 강타할 것으로 전문가들은 진단하고 있다. 이러한 위기 상황에서 우리만 독야청청 잘 나갈 수는 없을 것이다.   아니 우린 이미 지난 주 환율공포를 충분히 겪었다. 그만큼 대외악재에 취약한 우리경제가 지금의 위기에서 자유로울 수는 없는 것이다.   미국의 금융위기는 이제 시작일 수 있다. 아직 터질 것은 다 터진 것이 아니다. 미국의 주택가격이 빠른 시일내 회복되지 않으면 리먼브라더스와 같은 사태는 또 언제 터질지 모르는 것이다. 이제 미국 금융기관들을 국유화한다는 얘기까지 나오고 있는 것을 보면 미국 금융가의 부실이 어느 정도 규모인지를 대략 판단할 수 있는 것이다. 하락 후의 회복시기는 예전보다 더 길어져 이러한 위험한 시기에 위험자산을 가지고 있다면 어떤 선택을 해야할까? 상승의 확률보다 하락의 확률이 높다면 당연히 매도에 총력을 기울여야 하는 것이다. 혹자들은 폭락 후에는 폭등장이 올 것이라고 또 현혹하고 있다. 그 실례로 우린 외환위기 이후를 자주 얘기한다.   그 때로 돌아가보자. 그 당시 주택가격이 30% 하락한 이후에 과연 주택가격 회복의 시간은 얼마나 걸렸는지를... 정확히 전체가 회복되는데는 10년이 걸렸다. 강북권 소형주택과 수도권 서.북부지역은 8년의 침묵끝에 겨우 작년과 올해의 상승으로 보상받았다.   물론 강남권과 소위 버블세븐 지역들은 그보다 빨랐지만 역시 그곳도 본격적인 상승을 따져보면 강남,목동,분당 등 로열지역은 외환위기 이후 4년이 지난 2002년부터 급등하였고, 그 외 강남권 이외 서울 및 용인,수원,일산,산본,중동 등 지역은 2005년부터나 크게 상승한 것이다. 이런 것을 보면 부동산 시장은 폭락장 후에 폭등장이 주식시장처럼 빨리 오지 않는 것을 볼 수 있다. 외환위기 이후에 폭등을 했지만 그것은 장기간의 시간이 필요했던 것이다. 버티다가 최악의 경우를 맞더라도 바로 올라줄 것으로만 생각한다는 것은 정말 위험한 일인 것이다.   솔직히 집값이 폭락한다면 내집을 100% 내돈으로 가지고 있는 사람들에게도 고통의 시간이 되어서 몇년 집값이 보합상태에만 머물러도 매도의 강한 욕구를 가질 수밖에 없는데, 하물며 대출을 안고 있는 사람들은 십중 팔구는 1년도 못버티고 매도하게 되는 것이다. 더 심각한 것은 지금 주택가격이 더 하락한다면 그 회복은 예전 외환위기 때의 회복시기보다 더 길어질 수 있다는 것이다. 외환위기는 선진국의 문제가 아니고 우리와 몇 나라만의 문제였다. 그래서 우리만 회복되면 다시 기회가 빨리 올 수 있었던 것이다.   여기에 전세계적인 유동성 장세가 펼쳐지면서(그것을 주도한 것은 그린스펀의 미국이었고 지금 그 후유증을 미국이 앓고 있는 것이다) 우리 주택가격도 신나게 오를 수 있었던 것이다. 그런데 지금은 우리의 문제보다도 선진국의 문제가 더 크다.   그것도 세계를 쥐락펴락하는 미국의 문제가 제일 큰 것이다. 결국 이번 서브프라임 사태의 후유증으로 경기침체가 시작되고 자산가치가 급락하게 되면 그 회복은 상당한 시일이 걸릴 수밖에 없는 것이다. 미국은 벌써 2년이상 주택가격이 급락하고 있다. 영국, 스페인, 호주 등 내노라하는 선진국들도 동반 하락하고 있다. 이제 중국,베트남 등 개도국까지 그 여파가 미치고 있다. 우리는 그에 비하면 아직 하락한 것도 아니다. 실제 2003년 이후 버블세븐의 주택가격은 거의 2배 이상이 뛰었지만 지금 그 하락폭은 평균 10%에도 못미치고 있다.   실제 급매물을 매수하려고 해도 10%싼 것이 급매물인 상황이다. 지금의 분위기로는 20% 이상되어야 될 것 같은데...그만큼 시장에 대한 기대감이 높은 것이다. 그러나 이것은 위에 언급한 것처럼 지나친 부동산 규제가 완화되면 시장이 반등할 것이라는 기대감 때문인지도 모른다. 아니면 우리는 그래도 주택가격이 외환위기 시절을 제외하고는 30% 이상 폭락한 적이 없었기 때문이라는 부동산 불패에 대한 막연한 기대감인지도 모른다. 선택은 빨라야 이제 상승에 대해서도 잠깐 언급해보자. 지금 대부분의 전문가들이나 시장에서는 이 정도의 공감대는 형성되어 있다. 향후 주택가격이 상승하여도 예전처럼 폭등은 없을 것이다. 물론 일부 특정지역은 향후 시장이 안정되면 폭등도 할 수 있을 것이다.   그러나 그러한 곳은 분명 특별한 케이스가 될 것이다. 그 외에는 주택가격의 반 정도를 대출받고서도 수익이 남아도는 주택은 거의 없을 것이다. 이제 주택투자 환경이 바뀌고 있다는 것은 누누히 언급했고 우리도 이제 서서히 공감하고 있다. 그렇다면 지금 위험자산을 안고 위험을 감수하면서라도 상승을 기대하며 버틸 것인가? 아니면 위험자산을 정리하고 새로운 기회를 다시 만들어야 할 것인가?라는 물음에 판단이 설 것이다. 사실상 상승이 된다하더라도 그 위험을 안고 기다린 보람이 별로 많지 않다는 생각이다.   부동산 불패시대에 잘못된 관행에 희생양이 되었다는 것을 깨달았으면 이젠 행동으로 옮겨야 하는 것이다. 아직도 예전의 화려한 장세를 꿈꾸고 인내하려고 하는가? 아니면 그 잘못된 관행을 끊고 다시 기회를 잡을 것인가? 그것은 각자 개인의 선택에 달려있고, 물론 그 선택의 책임도 개인에게 달려있다.