[스크랩] 9.1대책에 대한 대응전략

9.1대책에 대한 대응전략

대책별로 대응을 달리해야

이번 9.1에 발표한 정부의 세제개편안은 완화대책도 있고 반대로 규제대책도 들어 있다.  그럼 먼저 9.1 세제개편에 대하여 그 핵심대책이 무엇인지를 정리해 보고 이에 대하여 그 핵심대책(주택부분)에 따라 대응전략을 어떻게 짜야 하는 것인지를 분석해 보고자 한다. Ⅰ. 핵심대책의 내용   양도소득세의 개정안 1. 실수요자의 1세대1주택 자에 비과세 요건 개선(소득영 §154①, §156) ①거주요건 강화 • 3년 보유 및 3년 거주 -비수도권 및 수도권 일부지역은 3년 보유 및 2년 거주 ②고가주택 기준 조정 • 양도가액 6억 원 초과에서 9억 원초과로 고가주택 기준을 상향 적용시기: 공포일 이후 최초 양도하는 분부터 적용 2. 양도소득세 장기보유특별공제 확대(소득법 §95) • 1세대 1주택 자가 3년 이상 보유시 적용: 연8%, 최대 80%(10년 이상 보유시) 공제 적용시기: 2009.1.1이후 최초 양도하는 분부터 적용 3. 1세대 다주택자 양도소득세 중과제도(50-60%) 합리화 ①지방소재 2주택 자에 대한 저가주택 기준 조정(소득영 §167의5①1호)   현 행 개 정 안 □ 1세대 2주택자 중과(50%세율) 대상에서 제외되는 저가주택 기준 ㅇ 수도권․광역시 : 1억원 이하 * 중과여부 판정시 주택수에 포함 ㅇ 기타 지방지역 : 3억원 이하 * 중과여부 판정시 주택수에서 제외 □ 지방 저가주택 기준 조정 ㅇ 지방 광역시 : 3억원 이하 * 중과여부 판정시 주택수에서 제외 ※ 수도권은 현행 유지 ㅇ (좌 동) 공포일 이후 최초 양도하는 분부터 적용 4. 양도소득세율 및 과표 구간 조정(소득법§104①) 현 행 개 정 안 □ 양도소득세 과세표준 및 세율 과세표준 세율 1천만원 이하 9% 1~4천만원 18% 4~8천만원 27% 8천만원 초과 36% □ 과세표준 및 세율을 종합소득세와 일치 과세표준 세율 1,200만원 이하 6% 1,200~4,600만원 15% 4,600~8,800만원 24% 8,800만원 초과 33% * ‘09년도에 2%p 인하 및 과표구간 조정, ’10년도에 1%p 추가인하 적용시기: 2009.1.1 이후 최초 양도 분부터 적용    현재는 양도소득세 일반세율이 9% 내지 36%인데 이를 2009년도에는 2%를 인하하여 7% 내지 34%로 하고 이를 2010년도에는 추가로 1%를 더 인하하여 6%내지 33%로 그 세율을 낮추겠다는 것이다.    Ⅱ. 대응 전략 1. 주거 요건 강화에 따른 대응전략  이번 9.1 세제개편안에서 가장 눈 여겨봐야 할 대목이다. 주거요건강화에 대하여는 예상하지 못했던 규제강화책이 나온 것이다.   원론적으로는 주거개념으로 가야하는 것은 맞는다고 본다. 그러나 8.21대책에서는 전매제한을 완화하여 수요 진 작 책을 쓴 것에 비하면 이는 거꾸로 수요를 위축시키는 처사이다. 서울과 수도권에서도 기존 2년 거주 요건을 3년으로 늘려 불만스럽게 생각하고 있는데 특히 지방에서는 거주요건이 없던 것을 2년의 거주요건을 신설한 것은 참으로 엉뚱하다고 본다. 이미 정부 발표로도 지방의 미분양아파트가 13만 채(실제로는 20만 채)에 이른다고도 한다.   그렇다면 이는 지방의 미분양아파트해소책을 내놓은 ‘6.11대책’과도 상반 된다.  지방의 미분양을 해소하기는커녕 점점 더 가중시키는 결과를 초래할 것이다. 필자는 이미 2008.8.25 칼럼 “부동산시장을 제대로 볼 줄 알아야 한다.” 로 ‘8.21대책’을 ‘맹탕대책’이라고 하면서 정부가 거래활성화대책을 내놓기를 기대한바 있었다.   그런데 이번에도 역시 거꾸로 가는 강화책을 내놓았다. 아마 청개구리근성이 있나보다. 자! MB정부가 왜 자꾸만 어긋나기만 하는지 모르겠다. 주택담보대출규제완화, 양도세중과 완화 및 재건축의 소형비율, 임대비율 등 완화 등의 수요 진작 책을 써야 할 판국에 어쩌자고 오히려 더 강화책을 들고 나오는 심사를 도무지 모르겠다.   시장을 볼 줄 을 알아야 한다. 5년 반 동안 꽁꽁 얼어붙어 꼼짝 못 하는 부동산시장에서 가장 피해보는 사람이 누구일까?! 두말 할 것 없이 전월세로 사는 무주택자들이다.   이들의 ‘내 집 마련’은 점점 더 어려워지고 있다고 본다. 은행대출이 묶여 있어 전 세 방 조 차 도 얻을 수 없는 처지이다.   하루빨리 부동산 건설 분야의 활성화(活性化)를 통해 개발, 일자리 창출, 자금회전등 경제가 전반적으로 순환되어 경제가 발전되어야 하겠다.   그렇긴 한데 정부가 정책, 세제 등 제도를 만들어 시행하니 국민은 좋든 나쁘든 따라 가야 한다.   주거요건강화책에 따라서 대응해야    ◆이제부터는 원정투자를 해서는 아니 된다. 직주근접(職住近接), 교통, 학군 및 시장 등 생활권 상 꼭 필요한 곳에 주거할 주택을 마련해야 한다는 것이다. ◆주거요건 강화, 양도소득세 중과 및 종합부동산세 등 규제 때문에 이제 부터는 다주택자는 알짜배기 고가주택 한 채 만을 남겨두고 나머지는 처분해야 한다. 2. 상속증여세율 4〜17% 인하에 따른 대응 전략 다주택자가 이를 일반적인 매매보다는 증여의 방법으로 직계존비속에게 넘기는 것이 좋겠다. 이때도 부담부 증여로 할지 단순 증여로 할지를 분석해보아야 한다. 부담부분에 대한 양도세율과 단순증여세율을 비교분석하라는 것이다.  직계존비속간에 부담부 증여를 우회양도로 보게 되므로 가급적 이 방법을 안 쓰는 것이 좋겠다.   3. 양도소득세 완화에 따라 적용범위주택별/적용시점별 대응 세테크전략을 짜야 한다.   이에는 서울 수도권 및 지방 등 지역별로 매도전략 매수전략을 제도와 시장 상황에 맞게 달리 적용해야 한다. 통상 매도시기가 언제인가(?) 또 매 수 시기는 언제인가(?)의 시점만을 따질 것이 아니라 그 매도시기에 걸 맞는 매도기간(?), 그 매수시기에 걸 맞는 매수기간(?)을 고려해야 한다는 것이다. 가. 6억 원 이하 주택 보유자 이번 개편으로 혜택이 거의 없다. 1주택 자는 공포일 이전에 차익을 극대화시켜 매도 처분 하는 것이 좋다고 본다. 나. 6억 원 초과 9억 원 이하 주택보유자 이번 개편에서 가장 많은 혜택을 보았다. 1주택자라면 2009년 1월 이후에는 거주요건을 채웠다면 양도소득세비과세혜택을 받게 되므로 매도하는 것이 좋다고 본다. 다. 9억 원 초과 주택보유자 1세대 1주택 자는 장기보유특별공제확대혜택(연 8% 최대 80%)을 누려야 한다. 느긋하게 대처해야 한다. 2009년〜2010년 고가주택 수요가 증대되는 시점을 기다릴 필요가 있다. 그때가면, 양도소득세율 및 과표구간 조정이 끝나고 장기보유특별공제도 받고 시세차익도 실현할 수 있다고 본다.    4. 결어 그동안 참여정부 5년 + 실용정부 1년 = 6년 만에 부동산거래가 활성화될 조짐이 보인다.   아직도 대출규제, 재건축규제, 양도소득세 중과 등 부동산경기가 위축되어 있어 전반적인 경기가 침체되어 있는데다가 국외사정이 좋지 않아 고가주택에 대한 수요가 되 살아 날지도 의문이다.  그러나 증권주식시장이 좋지 않고 예금저축도 메리트가 없어서 결국은 부동산으로 돈은 몰리게 되어 있다고 본다. 2010년부터는 부동산 시장이 정상화되리라고 본다.   글쓴이: 마포컨설팅.com 서 승 열 중앙일보 조인스랜드 재테크전문가 칼럼니스트 서승열[ssy4984@hanmail.net] 2008년 09월 11일 07시 37분 저작권자: 중앙일보 조인스랜드 <무단전재,재배포 금지>

출처 : 부동산을 신나게 즐겨 봅세다~♬

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