[스크랩] 부동산 8ㆍ21대책 궁금증 Q&A

"수도권 최소 전매제한 기간은 3년"

8ㆍ21대책 궁금증 Q&A

정부가 21일 발표한 '주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완 방안'에 따라 집을 사거나 팔 사람에게 적용되는 세제와 전매제한 기간 등이 바뀌게 됐다.

앞으로 집을 살 사람과 팔 사람, 아파트를 지어 분양할 건설업체가 알아두어야 할 핵심 내용을 문답풀이로 정리한다.

▶집을 살 사람은

-지금 수도권의 미분양 아파트를 사면 전매제한 완화 혜택을 받을 수 있나.

“그렇지 않다. 전매제한 완화는 21일 이후 분양공고가 나는 아파트부터 적용된다. 기존의 미분양 아파트는 적용되지 않는다. 예컨대 서울에서 민간택지에 들어선 전용면적 85㎡ 이하의 미분양 아파트를 구입했다면 이 아파트는 7년 동안 팔 수 없다. 판교 신도시도 중대형(전용면적 85㎡초과)은 2011년, 중소형(85㎡이하)은 2016년 이후에나 팔 수 있다."

-다음달 용인의 민간 택지에서 분양하는 아파트를 살 계획이다. 언제쯤 팔 수 있나.

“용인은 과밀억제권역이 아니다. 다만 투기과열지구에는 속한다. 이 경우에는 분양받은 후 3년이 지나면 집을 팔 수 있다. 보통 분양계약을 체결한 뒤 아파트가 완공될 때까지 2년6개월 정도 걸리는 것을 감안하면 입주한 뒤 6개월 정도 지나면 아파트를 팔 수 있다.”

-집을 사기 위해 주택금융공사로부터 30년 장기주택담보대출을 받으려고 한다. 소득공제 혜택이 있나.

“주택금융공사의 주택담보대출(보금자리론) 기간은 10ㆍ15ㆍ20ㆍ30년으로 다양하다. 이 중 30년 장기대출을 받으면 매년 이자 상환액 중 1500만 원에 대해 소득공제 혜택을 준다. 종전에는 1000만 원까지만 소득공제 혜택을 주었지만 이번에 혜택 규모를 늘였다.”

-아파트를 분양받으려 하는데 이번 대책으로 분양가가 올라가는 게 아닌가.

“아파트를 지을 땅을 구입하는 비용을 산정할 때 연약지반 공사비 같은 추가비용이 발생하면 분양가에 반영하기로 했다. 이렇게 되면 아파트 분양가가 올라갈 가능성이 있다. 하지만 그폭이 크지 않을 전망이다.”

▶집을 팔 사람은

-서울에 공시가격 기준 6억 원짜리, 부산광역시에 3억원 짜리 집이 있다. 부산의 집을 팔면 양도소득세가 무겁게 매겨지나.

“종전에 1가구 2주택자 양도세 중과(양도차익의 50%) 대상에서 제외되는 저가주택은 수도권과 광역시의 경우 1억 원 이하(공시가격)여야 했다. 종전 기준으로는 부산의 집이 저가 주택이 아니라서 두 채 중 먼저 파는 집에 대해서는 양도세가 무겁게 매겨졌다.

하지만 앞으로 지방 광역시의 경우 저가주택 기준이 3억 원 이하(공시가격)로 올라간다. 때문에 부산 집은 저가주택으로 분류된다. 따라서 이 경우 부산이나 서울 집 중 어떤 것을 먼저 팔더라도 양도세가 무겁게 매겨지지 않고 정상세율(양도차익의 9~36%)만 적용된다."

-부산 집의 공시가격은 3억원이지만 실제 매도가격이 3억5000만 원이면 어떻게 되나.

“이 때도 1가구 2주택 양도세 중과 대상이 아니다. 저가 주택 기준은 실거래가가 아니라 공시 가격으로 결정한다. 공시가격이 3억원 이하이기 때문에 저가 주택으로 인정돼 양도세를 무겁게 매기지 않는다.”

-인천 광역시의 저가주택 기준도 완화되나.

"그렇지 않다. 인천광역시는 수도권이기 때문에 저가주택 기준이 1억 원 이하(공시가격)로 변화가 없다. 이번 저가주택 완화는 비수도권 광역시만 해당된다. 기타 지방지역의 저가주택 기준은 종전대로 3억 원 이하다.”

▶건설업체는

-미분양 아파트를 정부가 사준다는데, 지금도 '공공매입 프로그램'이 있다.

"이번 대책의 특징은 미분양 아파트를 넘긴 업체가 되살 수 있다는 것이다. 이 때는 주택공사 등에 넘긴 값에 소정의 자금조달 비용을 더해 살 수 있다. 업체가 이렇게 되산 아파트를 일반에 팔 때는 반드시 최초 분양가보다 싸게 팔아야 한다.”

-수도권의 미분양 아파트도 대상인가.

"아니다. 수도권 이외 지역만 해당된다."

-현재 지방의 미분양 아파트가 10만8000호다. 몇 세대나 사들일 것인가.

"5조원 정도를 여기에 쓴다. 매입가 2억 원짜리 아파트 2만5000세대를 살 수 있다. 미분양 아파트를 주공 등에 팔았던 업체가 되사면 자금 여유가 생기므로 매입 가능한 세대 수는 더 많아진다."

-앞으로 분양하는 지방 아파트도 미분양이 되면 이런 식으로 사주나.

"현재 준공 전인 미분양 아파트가 대상이다. 앞으로 분양하는 아파트도 포함할지는 부동산 경기를 보아가며 결정할 것이다."

-건설사들이 주택건설용으로 보유한 토지에 붙는 종합부동산세 때문에 힘들어한다.

"이런 부담을 줄이기 위해 주택건설용 토지에 대해서는 취득한 뒤 5년간 종부세를 부과하지 않기로 했다. 그러나 5년이 지나도 주택을 짓지 않으면 비과세한 5년간의 세금을 추징한다."

-분양이 안돼 건설업체가 갖고 있는 주택에도 종부세 혜택이 있나.

"현재 3년간 세금을 매기지 않았는데 이 기간을 5년으로 늘렸다. 시공사인 건설업체가 분양업체(시행사)로부터 대금 대신 받은 미분양 주택도 5년간 종부세를 부과하지 않는다."

출처 : 지앤지 공인중개사 http://gngon.net

글쓴이 : 지앤지 부동산 원글보기

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