초보투자자, 이것만은 확인하자.

[땅 투자 #15] 초보투자자, 이것만은 확인하자.

쓸만한 땅을 고르는 혜안

강공석 토지, 경매, 재개발 現 투모컨설팅 대표 [부동산 투자의 비밀] 저자 e-mail : ceo@toomo.co.kr 강공석 다른 글 모음 [땅 투자 #14] 토지시장 틈새.. [땅 투자 #13]과학적인 접근을.. [땅 투자 #12] 대토(代土)를.. 장기투자를 뒷받침하는 이론이 있다. 복리효과다. 이런 복리효과를 누릴 수 있는 투자 상품이 바로 토지다. 2~30년간 묵혀두었던 토지가 신도시 개발설 하나로 보상을 받아 부를 움켜쥐는 투자자를 종종 보게 된다. 이렇게까지, 장기투자는 아니더라도 세후수익률이 중요한 시대다. 즉, 취.등록세, 양도세등의 거래세와 재산세등의 보유세, 금융비용 등과 기회비용까지 고려하면 오히려 수익이 낮은 부동산도 나오고 있어 더더욱 수익율 비교는 의미가 있는 일이다. 따라서, 1~2년간의 잦은 거래보다는 단 한번의 우직스러움이 더 많은 수익을 가져다주는 것을 보면 부동산 투자 역시, 수많은 투자상품중의 하나임에 틀림없다. 이런 이유로, 입지선정과 함께 쓸만한 땅을 볼 수 있는 혜안이 더욱 필요하다. ◆ 도로에 접한 땅은 무조건 좋을까? 많은 투자자들이, 지적도상의 도로 현황을 보고 투자성을 운운하는 것을 볼 수 있다. 하지만, 도로상에 경사도가 심하여 세장비가 많이 나와도 허가가 나오지 않는 경우가 많다. 또한, 전신주가 있거나 가드레일등이 있는 경우가 있는데 임의적으로 옮길 수가 없어 자칫 낭패를 볼 수가 있다. 아무리, 도로에 접한 땅이라 하여도 도로와 높낮이가 맞지 않아 흙 반출내지 유입이 되지 않아 추가비용이 발생할 수도 있다는 점도 알아야 한다. 도로에 접한 땅, 투자성이 있다고는 할 수 있으나 덥썩 매수하는 우는 피해야 할 것이다. ◆ 경치가 좋은 땅은 무조건 o.k? 저수지등을 끼고 있으면서, 나무가 많아 아름다운 풍경에 반하는 사례가 많다. 하지만, 수자원보호구역이나 자연보호법의 규제를 받아 보호구역으로 묶이면서 개발이 불가한 경우가 많다. 최근, MB정부에서 농업보호구역을 완화한다는 시그널을 보내고 있기에 유망한 투자처로 생각할 수 있다. 그러나, 보호수종이 많은 임야는 피하는 것이 좋다. 또한, 마을에서 멀리 떨어진 곳에 전원주택을 짓는다는 것은 육지속의 무인도가 되는 격이다. ◆ 땅의 경사가 심하다면, No!! 지자체마다 다르지만, 일반적으로 경사도가 15도를 넘는 땅의 경우 개발이 힘들다. 허가를 내준다고 하여도, 평탄화 작업과 비용이 만만치 않다. 또한, 법면은 거래시 면적에 포함되지 않는다. ◆ 하천이 범람한 지역? 지적도상의 면적과 실제 면적이 다른 경우가 많다. 땅 주위에 구거나 하천이 있다면 측량후 매수하여야 한다. 아울러, 토사도 확인사항으로 지반이 약하여 다지기 공사등의 비용이 들어가는 경우도 의외로 많다. 구거는 쉽게 메꿀 수 없는 땅이고 유지 위에는 건축물을 지을 수 없기 때문에 '물'과 관련된 부분은 유의해야 한다. ◆ 현황 상태와 지목이 일치하지 않는다? 언뜻 보기에는 넓고 평탄한 밭으로 보이는 땅으로 지목은 '전'으로 보이지만 지목상 '임야'인 경우도 있다. 건축 인허가는 현황상 지목이 아닌 공부상의 지목으로 한다. 현황상 지목과 공부상의 지목은 일치시키는 것이 좋다. ◆ 혐오시설? 따뜻한 날씨가 아닌 추운 날씨에서는 축사시설등의 냄새가 안나는 경우가 종종 있다. 여름철에 파리전쟁으로 고생하다 투자를 포기하고 장기투자자로 전락하는 투자자도 있다. 반경 500미터안에 축사시설, 분묘, 변전소등 혐오시설이 있다면 일단 피하는 것이 좋다. 토지 투자에서, 100% 만족하는 땅은 없다고 한다. 7~80%의 선에서 만족한다면 나머지 부족한 부분은 토지 리모델링을 통하여 보완하고, 땅을 가꾸다 보면 땅을 사랑하게 되고 매도할때는 높은 시세차익의 묘미를 가지게 된다. 그런 이유로 땅으로 수익을 본 투자자는 다시 땅을 찾는다. "네가티브(Negative)"방식으로 리스크가 있는 부분을 제외하면 높은 수익률을 안겨다 주는 토지 투자. MB정부는 이런 '네가티브'를 더욱 줄인다고 하니, 토지 시장에 접근하는 투자자들은 더욱 늘어날 것임이 틀림없어 보인다. 투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵 '1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석