제4차 국토종합계획 수정 계획(2006~2020)
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★ 다핵연계형 국토구조 발전 방향 ○ 수도권 : 공간구조 재편 및 질적 고도화를 통해 국제물류 및 금융·비즈니스, 지식기반 산업 중심지로 위상을 재정립 |
3개 개방축·'7+1' 다핵형 개발
오는 2020년까지 국토구조가 유라시아 대륙 및 환태평양을 지향하는 3개 개방형 국토 축과 7대 경제권역 및 제주도를 중심으로 하는 ‘7+1’ 다핵 연계형으로 개발된다. 또 2020년에는 인구 1,000명당 주택 수가 370가구로 늘어나고 주택보급률 역시 120%로 확대된다.
건설교통부는 이 같은 내용을 골자로 한 제4차 국토종합계획 수정안(2005~2020년)을 마련, 연말까지 최종 안을 확정활 방침이라고 7일 밝혔다.
◇국토구조 형성의 기본방향=제4차 국토종합계획 수정안은 ‘약동하는 통합국토’의 실현을 목표로 *자립형 지역발전 기반 구축 *동북아시대의 국토경영 *네트워크형 인프라 구축 *살기 좋은 정주환경 조성 *지속 가능한 국토관리 *분권과 거버넌스 기반의 국토계획 집행 등이 추진된다.
국토구조 형성의 기본방향을 3개 개방형 국토 축과 7+1 다핵 연계형으로 해 미래의 국가성장동력 창출과 지역통합의 기반을 마련한다는 계획이다. 유라시아 대륙과 환태평양을 지향하는 개방형 국토 축은 부산~광양~목포(~중국~일본)로 연결되는 남해축, 목포~군산~인천(~신의주~중국)을 중심으로 하는 서해축, 부산~울산~포항~강릉~속초(~나진ㆍ선봉~러시아)로 이어지는 동해축으로 구성된다.
또 대내적으로 자립형 지방화와 지역간 상생을 촉진하기 위해 수도권ㆍ강원권ㆍ충청권ㆍ전북권ㆍ광주권ㆍ대구권ㆍ부산권 등의 7대 경제권역 설정과 제주도를 국제자유도시로 육성하는 ‘7+1’ 전략이 추진된다.
◇서울, 베세토 라인의 중심으로 육성=정부는 동북아시대의 국토경영을 위해 서울을 베세토(BeSeToㆍ베이징~서울~도쿄) 라인을 연결하는 동북아의 핵심 경제도시로 육성하고 한반도종단철도(TKR)와 중국횡단철도(TCR), 시베리아횡단철도(TSR), 만주횡단철도(TMR), 몽골횡단철도(TMGR) 등의 대륙철도 연결에도 나설 방침이다.
또한 서해안 고속도로를 북한의 해주~남포~신의주~중국 다롄~상하이~홍콩 등과 연결시켜 환황해 고속도로망을 확충할 계획이다.
이와 함께 남북한 접경지역에 평화벨트(peace belt)를 구축함으로써 남북협력기반을 강화하고 지정학적 잠재력이 높고 기반시설이 확보된 북한 지역을 경제특구로 개발해 남북협력을 촉진할 계획이다.
◇격자형 국토 간선도로망 구축=정부는 남북 7개 축, 동서 9개 축의 격자형 국토 간선도로망을 구축해 국토공간의 균형발전을 도모할 계획이다. 또한 지난해 말 현재 총 연장 2,923㎞인 고속도로를 2020년에는 6,000㎞로 확충할 방침이다.
또 일반국도의 4차선 이상 비율을 지난해의 38%에서 2010년에는 50% 이상으로 늘리고 지방도로를 포함해 전체 도로 연장을 지난해의 10만457㎞에서 2020년에는 20만㎞로 확충할 계획이다.
철도는 총 연장을 지난해의 3,374㎞에서 2020년에는 5,000㎞로 늘리고 복선화율은 39.1%에서 80%로, 전철화율은 39.8%에서 82%로 확충할 방침이다. 이밖에 김포공항은 한ㆍ중ㆍ일 자유무역협정(FTA)에 대비한 역내 전용공항으로, 부산 신항과 광양항은 동북아 거점 항만으로 육성된다.
◇지구단위계획 중심의 관리체제로 전환=정부는 중심 대도시와 중소도시간의 기능적 연계를 강화해 중소도시와 농촌 배후지역에 대한 파급효과를 극대화할 수 있는 지역도시체계(City-region)를 구축할 방침이다. 주거복지를 위해서는 2020년까지 주택 수를 인구 1,000명당 370가구, 주택보급률은 120%로 끌어올릴 방침이다.
또한 1인당 주거면적도 2000년 20.2㎡에서 35㎡로 늘리는 한편 쾌적한 생활환경을 위해 1인당 공원면적도 2003년 7㎡에서 12.5㎡로 확대할 방침이다. 이밖에 도시화율은 2003년 89%에서 95%로, 수도권 인구 비중은 47.6%에서 47.5%로, 상수도 보급률은 89.3%에서 97%로 각각 늘어난다. <정구영기자 gychung@sed.co.kr >
2020년까지 국토 '7+1' 다핵연계형으로 개발
수도권과 동남권이 중심이 됐던 국토종합개발 구조가 2020년까지 수도권.충청 권.전북권 등 7대 광역권과 제주도를 거점으로하는 '다핵'형으로 전환된다. 또 유라시아.북한과의 교류확대에 대비해 기반시설이 확충되는 등 '개방형' 국토 발전 방안이 모색되고 지속적인 주택공급을 통해 2003년 102.2%였던 주택보급 률이 2020년에는 120% 이상으로 늘어난다.
건설교통부는 이같은 내용을 골자로 한 '제4차 국토종합계획 수정안 (2005년∼ 2020년)'을 마련하고 관계부처와 협의 중이라고 7일 밝혔다. 최종안은 공청회 등을 거쳐 연말까지 확정된다.
4차 국토종합계획은 지난 2000년 수립됐으나 이후 행정중심복합도시건설, 공공 기관 지방이전 등 균형발전 정책이 쏟아짐에 따라 이를 반영하기 위해 지난 3 월부터 정부가 수정작업을 벌여왔다.
◆권역별 개발 방향 =정부는 균형발전을 위해 수도권.강원권.충청권.전북권.광 주권.대구권.부산권 등 7개 광역권과 제주도를 주축으로 하는 '7+1' 다핵연계 형 구조를 만들고 이를 중심으로 개발을 진행할 예정이다.
수도권은 국제물류와 금융.비즈니스, 지식기반산업 중심지로, 강원권은 자연 생태자원과 접경지역을 활용한 국제(남북) 관광 및 청정산업지대로, 충청권은 바이오산업, 행정도시와 연계한 교육.연구 및 지식기반산업으로 특화 육성된다 .
전북권은 농업고도화, 자동차 기계 및 에너지산업 중심의 신산업지대로, 광주 는 광산업, 농어업.향토문화를 연계한 문화관광산업지대로 키워진다.
이를 위해 기존산업단지와 연구단지를 혁신주도형으로 전환해 지원시설을 확 충 하고 지역별 특성에 맞는 광역관광벨트를 조성키로 했다. 전북 군산, 충남 부여 공주 등 14곳은 관광중심도시로, 경남 창원, 경북 구미 등 7개 산업단지 는 혁신클러스터로 재정비된다.
◆삶의 질 개선 = 주택난 해소를 위해 2003년 101.2%인 주택보급률을 2010년까지 112.5%로 2020년까지는 120%로 높이고 전체의 80% 달하는 아파트 공급비중을 하향조정, 다양한 주택형태를 유도, 정착키로 했다.
조기 노후화되는 단독, 다가구, 다세대주택의 관리카드를 작성하고 재건축 대상 기준요건 마련, 리모델링 활성화 등을 꾀하기로 했다.
농지의 효율적인 이용관리를 위한 농지은행 설립, 일정규모 이상 건물의 빗물 처리시설 의무화 등도 포함돼 있다.
부처와 민간부문에 산재된 부동산정보를 종합적으로 연결하는 정보망을 구축해 부동산시장을 안정시키고 기반시설부담금 등을 장치로 한 개발이익 공공환수 등도 함께 추진된다.
◆교류확대 대비 기반시설 확충=국가경쟁력을 높이고 유라시아.북한과의 교류 확대에 대비해 고속도로, 항만, 공항, 정보통신만 등 기반시설을 확충하는 것 도 이번 수정안의 주요 내용이다.
전국 어디서나 30분내에 기간 교통망에 접근할 수 있도록 간선망을 구축하고 대륙철도 연결, 아시안하이웨이 건설 등으로 동북아 공동체에 한걸음 다가선다는 전략이다.
도로는 남북 7개축, 동서 9개축의 간선망을 구축하고 4차선 이상 일반국도를 절반 이상으로 높이기로 했다. 이에 따라 지방도로 등 전체 도로연장도 지난해 기준 10만㎞에서 15년뒤 20만㎞로 늘리기로 했다.
또 동북아시대에 대비해 서해안고속도로를 해주-남포-신의주-중국 다롄-상하이 -홍콩으로 연결하는 환황해 고속도로망을 추진하고 한반도종단철도(TKR)와 대륙철도(TCR,TSR,TMR)와 연계할 계획이다.
남북교류협력의 효율적 추진을 위해 남북 접경지역에 교류협력지구(평화벨트)를 조성하는 방안이 추진되고 '남북경협통합지원센터' 설립도 제안됐다 [김규식 기자]
[국토종합계획]집중개발서 ‘7+1’방식 균형개발로
정부의 ‘4차 국토종합계획 수정안’은 중국이 세계의 공장으로 불릴 정도로 급성장하는 등 급변하는 대외 환경 변화에 대응하고, 국내 지역 간 불균형을 해소하기 위한 장기 국토이용 전략을 담고 있다.
이번 수정안은 특히 지금까지 수도권과 동남권에 치중했던 국토개발 방식에서 탈피해 동서남해안 3개축과 8개 광역권을 중심으로 하는 다핵화 개발 방식을 제시했다.
현 정부가 추진 중인 행정도시 혁신도시 기업도시 계획을 반영한 결과다.
전문가들은 “시대 변화를 반영해 계획을 수정하는 것은 당연하다”면서 “하지만 정치적 목적으로 추진하는 사업에 국토종합계획을 끼워 맞춘 것처럼 비치는 것은 문제”라고 지적했다.
○ 국토종합계획 왜 수정했나
행정도시 건설과 공공기관 지방 이전 등으로 지금까지의 국토종합계획 수정이 불가피해졌다. 정부는 이를 국토의 불균형 발전을 막기 위한 것이라고 설명한다.
1∼4차에 걸친 국토종합계획은 줄기차게 수도권 집중 억제를 중요한 목표로 제시했다. 하지만 수도권 인구 비중은 1970년 28.3%에서 1980년 35.5%, 1990년 42.8%, 2000년 46.3%, 2003년 47.6%로 계속 높아졌다.
급성장하는 중국과 자유무역협정(FTA)으로 대변되는 국제사회의 개방화 요구도 영향을 미쳤다. 남북한 경제협력에 대응할 필요성, 주5일 근무제 도입, 급속한 인구 고령화도 수정 요인으로 작용했다.
4차 국토종합계획은 2000년부터 2020년까지 적용되는 장기 계획으로 2000년 발표 당시 5년 단위로 계획을 바꿀 수 있도록 했다. 수정작업에는 10개 분야 255명의 전문가가 참여했다.
○ 수도권 중심에서 다핵화로
정부는 국토종합계획 수정의 목표로 △균형발전 의지를 담은 상생국토 △대외경쟁력 강화를 핵심으로 하는 개방국토 △친환경적 국토이용을 골자로 하는 녹지국토 △통일기반 확보를 위한 통일국토 △삶의 질을 높이는 복지국토를 제시했다.
새로 추가된 목표는 ‘복지국토’라는 개념으로 급속한 인구 고령화를 감안한 것이다.
5가지 목표 가운데 핵심은 균형발전. 이를 위해 지역이 자립할 수 있는 기반 마련이 실천 과제로 제시됐다.
당초 4차 계획에서 제시된 동서남해안과 내륙지역의 도로 산 강 등을 축으로 한 개발 계획은 대폭 수정됐다.
동서남해안을 따라 이뤄지는 개발사업은 유지되지만 내륙지역은 수도권 강원권 충청권 전북권 광주권 대구권 부산권 등 7개 광역권과 제주도를 개발 거점으로 활용하는 ‘7+1 다핵(多核)’ 개발방안으로 바뀌었다.
지역별 특성에 맞춰 △국제물류 및 금융중심지(수도권) △관광 및 청정산업중심지(강원권) △행정도시와 연계한 교육 연구 지식기반사업 중심지(충청권) 등으로 육성하겠다는 것.
이 밖에 △통일과 동북아 경제협력에 대비한 국토환경 조성 △교통망과 정보기술 인프라의 대폭 확충 △쾌적한 도시 및 주거환경 구축 △친환경적인 국토 이용 △분권형 국토 이용의 시스템화 등이 추진된다.
○ 주택보급률 120%로
수정안대로 된다면 수도권 인구비중은 2020년 47.5%로 2003년과 비슷한 수준을 유지한다. 인구집중이 현 상태에서 멈춘다는 얘기다.
전국의 주택보급률은 2010년 112.5%가 목표다. 2000년 발표 때에는 2020년까지 106% 수준으로 전망했으나 주택공급이 늘어 이를 반영했다.
정부는 2020년에는 주택보급률이 120%를 넘고 인구 1000명당 주택수가 일본(371가구)과 비슷한 370가구 수준으로 늘어날 것으로 추정했다.
1인당 주거면적도 2000년 20.2m²(6.1평)에서 2020년에는 선진국 수준인 35.0m²(10.6평)로 넓어진다.
상수도 보급률은 2003년 89.3%에서 2020년 97.0%로 올라 대부분의 국민이 수돗물을 먹을 수 있을 것으로 예상된다.
철도는 앞으로 집중적인 투자가 이뤄질 것으로 보인다. 도로에 비해 상대적으로 친환경적인 교통수단이라는 점이 부각된 때문이다. 계획대로 건설되면 2003년 3140km에 머물렀던 철도 총길이는 2020년 5000km로 늘어난다.
쾌적한 생활환경을 위해서 1인당 공원면적도 2003년 7.0m²(2.1평)에서 2020년까지 12.5m²(3.8평)로 늘릴 계획이다.
:국토종합계획:
헌법과 국토기본법을 근거로 만들어지는 최상위 국토이용 계획이다. 여기에는 ‘국가나 지방자치단체가 실시할 사업의 입지와 시설규모에 지침이 되는 종합적이고 기본적인 장기 계획’이 담긴다.
1차 국토종합계획(적용기간 1972∼1981년)은 고도 경제성장을 위해 기반시설을 조성하는 것이 목표였다. 이를 위해 수도권과 동남해안 공업벨트를 중심으로 개발이 이뤄지도록 했다.
2차(1982∼1991년)는 인구의 지방 정착과 생활환경 개선이 목표였다. 이때부터 수도권 집중 억제와 지역개발이 주요 실천과제로 부각됐다.
3차(1992∼2001년)에서는 서해안 산업지대 및 지방도시 육성을 통한 지방분산형 국토개발이 제시됐다. 핵심과제는 국민 복지 향상과 환경 보전이었다.
4차 국토종합계획 수정계획에서 새로 도입된 주요 사업
분류 세부사항
국토 이용 개념 ‘7+1’ 권역별 다핵 연계형 국토 개발
지역개발 행정도시 건설 공공기관 지방이전혁신도시 건설
산업 입지 혁신클러스터 형성권역별 지역특성에 맞는 전략산업 육성
남북한 관련 남북 접경지역에 평화벨트 조성
수자원 방재 기후변화에 통따른 통합 방재체계 구축
교통 대중교통특구, 아시안 하이웨이
주택 주택관리카드제, 일정 규모 이상 주택의 빗물처리시설 의무화
토지 농지은행
자료:건설교부
황재성 기자 jsonhng@donga.com
눈길끄는 이색사업
4차 국토종합계획 수정안에는 평화시(市), 대중교통특구, 주택관리카드, 아시안 하이웨이 등 이색사업들이 적지 않다. 아이디어 차원의 사업도 있지만 이미 실행을 위해 본격적인 준비 작업에 들어간 것도 있다.
○ 평화시, 평화벨트
남북 접경지역인 경기 파주시(서부지역), 강원 철원군(중부지역), 고성군(동부지역)에 평화도시가 들어서고 이를 중심으로 일대가 평화벨트로 조성된다.
가장 구체화된 곳은 철원군. 강원도가 지난해 구 철원읍 일대에 인구 50만 명이 살 수 있는 2000만 평 규모의 ‘한민족 평화시’(가칭)를 건설하겠다고 발표했다. 정부는 평화도시 및 평화벨트 조성사업을 국제정세와 남북관계를 고려해 단계적으로 추진할 방침이다.
1단계 준비기에는 남북 교통망을 복구하고 비무장 지대를 ‘한민족 평화 생태지대’로 조성한다. 2단계 형성기에는 본격적으로 교류협력지구를 만들고, 3단계 정착기에는 접경지역에 경제특구와 관광특구를 설치한다는 것. 전문가들이 평가하는 실현 가능성은 미지수.
○ 아시안 하이웨이
아시아 32개국의 도로망 14만 km를 연결해 하나로 묶는 프로젝트로 이달 4일 발효됐다. 서명국들은 2010년 7월까지 도로 신설, 확장, 포장 등 국가 간 연계도로를 건설해야 한다.
한국이 맡은 아시안 하이웨이 구간은 일본∼부산∼서울∼평양∼신의주∼중국으로 연결되는 노선과 부산∼강릉∼원산∼러시아로 이어지는 노선 총 907km.
기존 경부고속도로와 국도 7호선을 이용하므로 새로운 도로를 건설할 필요는 없지만 두 노선의 도로표지에 아시안 하이웨이 명칭을 표기해야 한다.
이 밖에도 서해안고속도로를 북한의 해주∼남포∼신의주∼중국의 다롄(大連)∼상하이(上海)∼홍콩 등과 연결할 계획이다. 실현 가능성은 아직 서명을 하지 않은 북한에 달려 있다.
○ 대중교통특구
교통 체증이 심한 도심에 승용차 진입을 금지시키고 시내버스와 택시만 다니게 하는 방안으로 주차난과 교통난을 해소하기 위한 것이다. 이탈리아 피렌체가 이런 방식을 도입하고 있다.
○ 주택관리카드
단독, 다가구, 다세대 주택의 무분별한 재건축을 막기 위한 제도.
주택의 준공시기, 노후도를 정기적으로 기록 관리해 재건축보다는 개량 개보수를 유도하자는 취지다. 서울 강서구 화곡동과 같이 오래된 단독·다가구 주택이 밀집된 지역을 중심으로 시범사업이 추진될 전망이다.
정임수 기자 imsoo@donga.com
1. 제4차 국토개발 종합계획을 보면 돈이 보인다.
국토개발계획은 보물지도와 같다. 그런데 대부분은 자신과는 무관한 것으로 생각하고 그냥 스쳐지나가는 경우가 많다. 개발 개념이 담겨 있는 청사진은 흔히 그 안에 투자의 ‘맥’을 숨기고 있는 보물지도인 경우가 많다.
정부가 발표한 ‘제4차 국토종합계획안’을 잘 들여다보면 장차 어느 곳이 어떻게 달라질 것인지를 대충 짐작해 볼 수 있게 해 준다. 적어도 오는 2020년까지는 이 국토종합계획안대로 우리 나라 땅이 개발된다고 할 때 이 안은 대단히 중요한 정보가 담겨 있다 고 할 수 있다.
난다 긴다 하는 이 나라의 전문가들이 한반도 전체를 동북아시아의 관문으로 설정하고 만든 이 계획안은 우리 국토를 6개축으로 나누어 산업, 물류, 관광지대 등으로 개발하게 돼 있다.
부산~광양, 진주~목포~제주를 잇는 環남해축은 국제 물류, 관광과 산업특화 지대로,
목포~광주, 군산~전주~인천~목포의 환황해축은 중국에 대응하는 신산업벨트로,
부산~울산~포항~강릉~속초를 잇는 환동해축은 국제관광과 기간산업지대로 특화하고 있다.
중부내륙측은 인천~강릉~속초, 남부내륙축은 군산~전주~포항, 북부내륙축은 평양~원산을 중심으로 개발된다.
이와 함께 전국을 9개 광역권으로 구분해 개발하고 부산, 대구, 광주, 대전을 산업별 수도로 육성해 지나치게 커진 서울의 기능을 분담토록 한다는 것이다. 과거에도 이같은 종합계획안이 없었던 것은 아니지만 제4차 국토종합계획안은 과거 종합계획안과는 달리 한껏 우리의 가슴을 들뜨게 한다.
지역을 잘만 짚으면 ‘황금의 엘도라도’를 만날 가능성이 있어서다. 보기만 해도 투자 마인드를 더욱 두방망이질하게 한다.
사실 한반도는 대륙과 태평양을 잇는 징검다리가 되는 천혜의 요지. 그런데도 그 동안 시쳇말로 때를 만나지 못해 범세계적인 시야를 가지고 무슨 개발 개념 같은 것을 세울 수가 없었다.
그러나 우리가 중공이라고 불렀던 중국대륙과의 활발한 교류가 이루어지고 있고, 남북관계도 포용정책으로 분위기가 좋아지고 있어 그 어느 때보다도 여건이 나아진 상태다.
21세기를 겨냥한 새로운 밀레니엄 시대의 웅비와 기상을 담은 이 계획안은 그림의 떡처럼 걸어두고 보는 것이 아니다. 당장 2000년인 내년부터 시작하게끔 스케줄이 짜여 있다는 걸 파악하자. 자기 땅 주변에 고속도로 인터체인지가 생겨 발전한다는 계획도 까맣게 모르고 있다가 헐값에 팔아 놓고는 없어진 땅을 울며 한탄하는 사람들을 가끔 본다. 이런 사람들은 알짜 정보를 손에 쥐어 주어도 휴지인 줄 알고 버릴 사람들이다.
이런 개념에서 볼 때 우리의 관심을 끄는 것은 21세기의 교통, 정보통신망 구축에 대한 계획이다.
교통이야말로 땅값을 좌지우지하는 가장 힘 센 요인이기 때문이다.
오는 2020년까지(지금 생각하면 굉장히 먼 훗날처럼 여겨지지만, 지방 어떤 시의 도시계획이 30년 계획안대로 되는 것을 보고 필자는 감격한 일이 있다) 인천 국제공항을 동북아의 중추공항으로 육성하고 부산항과 광양항을 동북아 중심 항만으로 개발한다. 경부고속철도를 2010년까지 완공하고 호남고속철도 건설도 추진할 방침이다. 이 계획에 따르면 우선 서울~대전간이 몇 년 안에 개통된다. 대전은 서울에서 30분 걸리는 출퇴근 거리로 다가서게 된다. 잠은 전원주택에서 자고, 근무는 서울에서 하게 될 날도 멀지 않다.
고속도로망도 격자형으로 건설해 전국 어디서나 30분 안에 고속도로에 진입할 수 있도록 한다.
그리고 김포, 김해, 대구, 무안, 양양, 청주, 제주공항을 광역별 거점공항으로 육성한다. 제주도를 국제 관광자유 지역으로, 옛 백제, 신라, 가야지역과 강화, 안동지역을 특색있는 역사 문화권으로 각각 개발한다는, 다채로운 개발 개념까지 쏟아져 나온 상태다.
이같은 종합계획안 중 동북아의 관문 개념은 네덜란드를 모델로, 바다로부터 일정거리의 지역에 대한 개발제한 개념은 일본의 기타 규슈(北九州)를 모델로 각각 짰다고 한다. 나라는 종합계획안을 만들면 개인은 이것과 접속된 투자계획안을 짜봄직하다. 그렇다면 21세기에 내가 살 땅은 어디인가? 또 어디에 땅을 사놓아야 하는가?
2.도시편입 개발예정 지역 '돈 된다'
농촌의 준농림지가 도시지역으로 편입되면 땅값에 어떤 변화가 일어날까.
일단 도시지역이 되면 녹지가 아닌 한 용적률 한도가 높아져 건물을 크게 지을 수 있고 개발도 손쉬워 땅값이 오르게 된다.
투자자들은 바로 이런 점을 노려 도시지역으로 편입될 가능성이 큰 곳이나 최근 편입된 준농림지 등에 눈독을 들이는 경우가 많다.
도시 편입지역에 대해선 지방자치단체가 시차를 두고 구체적인 도시계획을 수립하게 된다.
당장 도시계획을 만들어 개발에 들어가기도 하지만 대개 5년 단위로 도시재정비계획을 수립하면서 조금씩 추진하는 게 관행이다
지금까지는 일반 준농림지 등을 도시지역으로 편입시킬 때 각 지역별로 주거.상업.공업.도로 등 다소 구체적인 계획을 세워 추진했으나 앞으로는 개발예정용지와 보존용지 등으로만 구분해놓고 구체적인 것은 나중 개별 도시계획을 만들 때 하도록 돼 있다. 이렇게 되면 투자 대상을 고르기가 예전보다 더 어려워진다.
◇ 도시편입지역 투자가치〓인구 증가 등으로 개발수요가 많으면 외곽의 준농림.농림.자연환경보전 지역 등을 도시지역으로 편입시켜 계획적인 개발을 추진하게 된다. 비 도시지역이라고 개발이 불가능한 것은 아니지만 용적률 등이 낮고 규제가 까다로워 개발이 쉽지 않다.
도시편입설만 나돌아도 땅값이 뛰고 일단 확정되면 거의 기존 도시지역 수준이 된다. 수도권의 경우 일반 준농림지 값이 평당 20만~30만원인데 도시지역으로 편입되면 평당 60만~1백만원 수준으로 오른다. 위치가 좋은 곳은 더 뛴다.
예를 들면 지난 95년 9월 도시기본계획 마련에 이어 국토이용계획 변경, 도시재정비계획 수립, 도시계획 입안 등을 거쳐 지난 2월 주거지역으로 결정된 경기도 고양시 탄현동 일대는 당초 평당 20만~30만원했으나 도시 편입지역으로 확정되자 70만~80만원으로 껑충 뛰었다가 지금은 2백만~3백만원선을 호가하고 있다.
◇ 도시편입 예상지역〓대부분의 도시는 도시기본계획을 만들어 편입지역을 확정했다. 따라서 이들 도시는 도시지역으로 편입되는 곳이 어디고 주거지역.상업지역.도로개설 예정지.공원 등도 얼마든지 알 수 있다.
하지만 가장 개발 잠재력이 큰 경기도 용인.김포.파주 등은 현재 도시 편입지역을 결정하는 밑그림 그리기를 진행중이다. 아직 정확한 경계선이 나오지 않았다는 얘기다.
◇ 투자적기〓투자이익을 가장 많이 높일 수 있는 시기는 도시편입 이야기가 전혀 나오지 않은 때다. 값이 오르지 않은 상태여서 일단 도시지역으로 바뀌면 단시일에 땅값이 많이 오른다. 물론 어느 곳이 편입지역이 될지 명확하지 않지만 도시여건을 잘 들여다보면 얼마든지 알 수 있다는 게 전문가들의 얘기다.
편입지역을 정하는 절차인 도시기본계획 수립기간 중에 투자해도 늦지 않다. 소문이 나 값이 오른 상태지만 앞으로 추가 상승여력은 얼마든지 있다.
편입지역이 정해진 경우 장기 투자로 나가야 한다. 실제 개발을 위해 도시계획을 수립하게 되면 땅값이 다시 뛰고 개발이 본격 진행되면 한번 더 상승하는 게 지금까지의 땅값 상승추이다.
◇ 주의 사항〓10여년 전 도시 편입대상으로 소문났던 전남 해남군 화원면의 임야 6천평과 밭 1천5백평을 전 재산 절반가량인 4천여만원에 매입했던 서울 홍제동 P(48)씨는 최근 매입가격 수준에 되팔아 그동안 금융비용 등을 감안하면 큰 손해를 보았다. 개발이 안돼 값 상승은 고사하고 살 사람이 없어 장기간 돈이 묶여 어려움이 많았다.
따라서 개발계획을 믿고 토지에 투자하는 경우 무엇보다도 '실제 개발의 확실성' 이 얼마나 있는가에 유념해야 한다.
추진과정을 거치다 보면 편입대상에서 탈락되기도 하고 녹지.도로.공원 등 도시계획시설로 지정돼 기대했던 수익을 올리지 못하는 경우도 많다.
건교부 토지정책과 관계자는 "국토이용계획 변경의 경우 환경부.농림부 등 관계 부서와 조율과정에서 변경되기도 한다" 고 말했다.
도시지역으로 편입되더라도 주거 용지는 드물고 녹지지역이 대부분이라는 것이 관계자들의 설명이다. 구체적인 개발 방식에 따라 토지 소유주의 수익도 다르다는 점도 유념해야 할 사항.
3.경기북부·접경지역 발전 전략
경기도제2청사에서는 낙후된 북부·접경지역의 균형개발과 통일을 대비한 통일기반 조성 등 종합적이고 체계적인 비젼이 제시된「경기북부·접경지역 발전 전략」을 마련하였다.
이는 지난 1월 28일 경기개발연구원에 용역을 의뢰한 결과로 그동안 실효성 있는 발전전략을 수립하기 위하여 4차에 걸친 주민 의견수렴을 위한 권역별 공청회 개최, 수차에 걸친 관계전문가의 자문과 토의, 그리고 인천시와 강원도등 3개 시·도로 구성된 공동 협력체인「접경지역 특별대책팀」의 실무회의 등을 개최한바 있다.
「경기북부·접경지역 발전전략」 은 크게 발전전략 분야와 접경지역 지원법 제정 분야로 구분되어 있으며, 발전전략의 주요내용은 고양 일산 - 파주 교하·문산 도시개발축 등 지역별 6개축의 발전전략과 개발규제 완화, 자연생태 보전 등 5개 정책에 55개 시책으로 구성되어 있으며,
접경지역지원법 제정 분야 는 97년 9월 「통일기반조성을 위한 접경지역지원법(안)」으로 의원입법 발의되었으나 ,환경단체의 입법반대 청원과 소관부처 선정, 재원확보 방안 등의 문제점이 제기되어 현재까지 국회 통일외교통상위원회에 계류중에 있어 동 법(안)의 주요 문제점을 해소하고 발전시킨 합리적인 수정법(안)을 마련하게 되었다.
경기도제2청사에서는 마련된「발전전략을 북부지역 발전정책 및 투자의 기본방침으로 활용」하여 21세기 무한경쟁시대에 경기도의 경쟁력을 제고시킬 지역으로 발전시켜 나가는 한편,인천, 강원도 등 3개시도 "접경지역 특별대책팀" 회의를 통하여 합의한 현재 계류중인 "접경지역 지원법 (안)"을 보완발전 시킨 수정법(안)을 수도권행정협의회에 안건으로 제출하는 등 접경지역지원에관한 법률이 금년도 정기국회에서 통과될 수 있도록 입법전략을 수립하여 적극 추진해 나갈 계획이다.
수립된 발전전략의 주요 내용은 다음과 같다.
- 지역별 특성을 고려한 도시개발축이 중심된 발전전략 -
첫째, 고양(일산) - 파주(교하,문산) 축에는 국제교류, 교육학술연구, 물류유통,북한난민 수용을 위한 유보지 등 신규기능 유치와 환경 친화성과 첨단 산업적 성격의 지식기반 신산업을 충족시킬 수 있는 업종을 유치하며, 해양축과 육지축을 연결하는 인프라의 구축이 추진되어야 한다.
둘째, 의정부 - 양주 - 동두천 - 연천 - 포천 축에는 고속도로 및 경원선 전철화 사업의 본격화, 거점도시의 개발 등 도시기반을 구축하고, 전원형 주거단지, 구릉지 및 산지형 개발사업 등의 추진을 통한 친환경적 개발과 인프라구축과 연계하여 산업단지, 택지개발 사업지구, 관광단지등을 패키지화 해서 환경친화성과 첨단산업적 성격을 공히 충족하는 업종의 집중 배치로 경원축 개발을 위한 새로운 시설 유치가 추진되어야 한다.
셋째, 구리 - 남양주 - 가평 축에는 관광단지, 전원형 주거단지, 구릉지 및 산지형 개발사업 추진 등을 통한 친환경적 개발과 수도권 상수원의 안정적 확보선에서 지역의 정주 및 경제기반을 위한 교육, 문화, 관광, 연수 등의 소프트 산업의 유치가 추진되어야 한다.
넷째, 김포 - 강화 축에는 물류유통, 배후 주거시설 등 남북교류 및 통일 후를 대비한 신규기능 유치와 인천신공항 - 경인운하 등과 연계한 개발 및 인프라 구축의 추진이 이루어져야 한다.
다섯째, 동서간의 도시축형성을 위하여 인천국제공항 - 김포 - 고양 - 파주 - 양주,동두천 - 포천 - 가평 - 춘천으로 연결하고,단기적으로는 국도와 지방도를 확장 및 연결하며, 중·장기적으로는 고속화도로의 개설이 추진되고, 남북축과 접속되는 지역에는 산업단지, 택지개발 사업지구, 관광단지를 패키지화 하여 집중 배치하는 방안 등이 강구되어야 한다.
여섯째, 광역 생태녹지축 형성을 위하여는 백령도 - 비무장지대 - 동해안의 수평축과 서해안의 해양 도서 및 갯벌축을 연결하고, 금강산 - 설악산의 수직축으로 구축하는 H자형 광역 생태 녹지축 형성으로 개발행위 제한정책이 시행되어야 한다.
- 정책별 발전전략의 기본방향 -
첫째, 개발규제완화를 통한 지역개발의 활성화를 위하여 냉전해소 및 통일 전까지는 국가안보를 위한 개발 규제가 불가피했으나, 남북 교류가 활성화되고 대립 국면이 완화되는 시점부터는 주민의 편익을 고려하여 수도권정비계획법의 적용예외 인정, 중복규제의 완화와 조정, 군사시설보호구역 설정의 최소화와 규제기준의 투명성 확보 및 운영체제 개선,개발제한구역의 재조정, 존치지역의 합리적 관리 등 규제완화를 본격적으로 추진하여야 한다.
둘째, 자연생태보존 및 환경오염저감을 통한 환경보전을 위해 북부접경지역의 환경자원을 체계적으로 보전하고 이용도 할 수 있는 계획을 수립하고, 환경친화적 개발을 위한 정밀 자연생태계 조사실시 및 데이터베이스의 구축과 자연환경보전 종합계획을 수립하며, 자연 생태계의 보존 및 복원과 관리를 과학화 할 수 있는 모니터링체제와 남북과 동서가 연결되는 H자형 광역생태 녹지축 형성으로 개발행위 제한정책이 시행되어야 한다.
또한 도시내 주민휴식공원의 조성과 도시녹지의 확대 및 녹지축의 형성 등 도시녹지의 보전이 이루어져야 하며, 하천수질오염원 조사를 통한 오염원파악 및 관리계획을 수립하고, 환경기초시설의 확충과 산업폐수 배출허용기준의 강화 등을 통한 신천의 수질개선과 군부대지역의 환경관리 기준을 강화하여야 한다.
그리고 대기오염자동측정망의 확대, 지역대기 환경기준의 설정등 대기질의 보전과, 환경친화적 택지개발지침을 개발하며, 전원주택단지의 조성등이 추진되어야한다.
셋째, 기업유치와 관광개발을 통한 지역경제 활성화를 위하여는 군부대의 의존적인 경제에서 벗어나기 위해 첨단산업뿐 아니라 지역의 자원에 기초한 지역기반산업의 발굴 육성이 추진되어야 하며, 이를 위해 기업의 유치 및 지원으로 첨단 산업의 벨트화를 이루고, 유통시설의 확충, 남북농업 교류 활성화를 위한 프로젝트 개발을 통한 농축산업의 진흥과 유통단지의 조성, 교육 및 체험의 생태관광지 개발과 북부지역의 특성에 맞는 관광벨트 조성, 그리고 DMZ 남북관광자원의 공동조사로 데이터베이스 구축사업을 통한 관광지의 연계개발 등이 이루어져야 한다.
넷째, 인프라 및 공공시설 확보를 통한 정주환경개선을 위해서 도로 및 철도의 개설·확장·정비, 환경기초시설의 확충 등을 공간개발사업과 반드시 연계하여 추진하며, 아울러 교육시설 등 교육문화 인프라 구축을 위하여 남북과 동서를 연결한 격자형 고속도로·간선도로 등의 확충과 정체구간의 해소를 위한 우회도로 및 대체도로의 건설을 통한 통일대비 광역교통망의 확충과 복선 전철화사업의 지속추진, 철도중심의 대중교통체계 구축 등 대중교통 서비스의 제고를 추진하고, 국가정보화계획과 연계하여 지자체별 지역정보화 계획의 수립과 임진강수계를 이용한 상수원 확보, 그리고 경기북부권 종합대학의 유치 및 신설 등이 추진되어야 한다.
다섯째, 남북교류 협력공간의 개발을 통한 통일기반조성을 위해「접경지역 지원법」제정 추진과 종합관리계획 수립, 햇볕정책을 뒷받침하는 공간개발 및 인프라정비, 통일시 북한의 난민 수용단지 건설계획수립 등 남북 교류 및 통일 대비 사업이 추진되어야 하고, 학술·물자·인적 교류기능 등을 갖춘 남북협력단지의 조성, 세계청소년교류 생태·안보관광파크 조성, 남북협력공간을 연결한 네트워크화사업 추진 등 남북협력거점의 개발이 이루어지고,
북부지역 도시개발축 및 거점도시개발, 택지개발·산업단지·인프라의 일체적 추진 및 관리를 통한 복합단지개발 등 지역생활권 거점 신도시의 개발과 미군반환 공여지의 활용 그리고 주택 및 택지개발을 통한 정주기반 조성과 세계평화 EXPO 2003, Peace Garden Festivals 21등 지역특성을 감안한 평화관광 목적지로서의 이미지 조성이 이루어져야 한다.
수많은 부동산 투자 격언에는
투자의 때와 방법, 상황에 적절하게 대처하는 수많은 지혜들이 담겨있습니다.
이를 잘 새겨서 기억해 두면 부동산 투자에 실질적으로 많은 도움을 얻을수 있습니다.
'숲을 먼저 보고 나무를 보라'
강물의 잔파도만 보고 배를 저어가면, 자기도 모르는 사이에 엉뚱한 곳으로 흘려내려가고 맙니다.
주식시장에서 주가의 일일변동이나 단기적인 파동만 보고 투자를 하면 시세의 큰 흐름을 놓치기 쉽듯이, 부동산 시장에서도 마찬가지 입니다.
거시적으로 먼저 부동산 시세의 큰 흐름과 배경을 이해하고, 그 바탕위에서 미시적으로 현재의 시세를 분석해야 합니다.
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