[스크랩] 부동산 완화 정책 땐 자금유입 기대

사진:이코노미21

새 정부 프리미엄 이미 반영 … '묻지마 투자' 방식 절대 금물

지난해 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)의 부실 사태와 하늘 높은 줄 모르고 치솟은 국제 유가와 맞물려 참여 정부의 강력한 부동산 규제 정책은 부동산 거래시장을 꽁꽁 얼려버렸다. 설상가상으로 분양가 상한제를 피하기 위해 건설사들이 올 겨울 '밀어내기식' 분양을 시작하면서 유래 없는 미분양 사태를 맞고 있다. 새 정부의 부동산 규제 완화에 대한 기대감으로 부동산 가격은 오르고 있지만, 실거래의 증가량은 미미한 편이다.

갈 곳 읽은 지금, 어디로 몰릴까

하지만 현재 자본시장의 혼란으로 부동산시장으로 자금이 몰리지 않을까 하는 추측이 흘러나오고 있다. 연일 계속되는 주가와 펀드의 하락은 이러한 추측을 뒷받침 해주는 듯 하다. 또한 정부는 양도소득세 2년거주규정 폐지 및 1주택자 장기보유특별공제 폭을 45%에서 최대 80% 선까지 확대하는 방안을 2월 국회를 통해 통과시킬 예정이다.

게다가 지방의 경우 투기과열지구와 투기지구를 조만간 전면 해제해 거래를 활성화시킨다는 방침이다. 박상원 유엔알컨설팅 대표는 "경제살리기를 표방하는 새 정부는 기업하기 좋은 환경을 만들기 위해 수도권 규제, 공장 총량제 등의 완화 계획이 있어 금융 상품보다 부동산 상품이 상대적으로 양호한 투자 환경이 조성될 것으로 보인다"며, "주식이나 펀드에서 빠져 나온 유동성 자금이 새 정부의 부동산 완화 정책에 대한 기대감 속에 계속해서 부동산으로 유입될 것으로 전망된다"고 말했다.

전국 미분양 11만 가구

현재보다 저렴하게 주택을 공급한다는 취지의 분양가 상한제의 부작용이 벌써부터 심각하게 나타나고 있다. 건설사들은 지난해 말부터 분양가 상한제를 피하기 위해 '밀어내기식' 물량을 쏟아내 현재 11만 가구 이상이 미분양된 상태다. 건설사들이 미분양 가구수를 숨기거나 줄여서 발표하는 경우가 많기 때문에 실제로는 약 20만 가구 정도가 미분양 된 것으로 추정된다. 이에 따라 자금 압박을 받는 중소 건설사들은 도산위기에 몰릴 수밖에 없고, 이는 국가 경제에도 악영향을 끼칠 것으로 보인다. 이들의 피해를 막기 위해 정부 차원의 지원 대책이 절실하다는 목소리가 커지고 있다.

서민을 위한 지분형 아파트 주목

지난해 선을 보였던 '반값 아파트'가 실패한 가장 큰 원인은 분양가가 비싸다는 것이었다. 이에 대통령직 인수위원회는 '반의반값', 즉 1/4아파트를 새롭게 제시했다. 지분형 아파트는 실수요자가 집값의 51%, 지분투자자가 49%를 분담해 지불하며, 실수요자는 이 중 반 정도를 대출받을 수 있게 한다는 개념이다.

즉, 실제 집값의 1/4로 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있다. 다만 입주권과 임대권을 가지지만 10년 동안 전매를 제한 받는다. 지분투자자의 권리는 전매 제한을 받지 않고 언제든 거래를 자유롭게 할 수 있다는 것이다. 추후 집값 상승분에 대해서는 지분 소유분 만큼 실수요자와 지분투자자가 나눠 갖게 된다.

김혜현 부동산114 부장은 "지분형 아파트를 분양받는 사람은 상대적으로 낮은 가격에 분양을 받기 때문에 입지여건이 좋고, 투자 가능성이 있는 지역과 단지에 위치한 것을 선택해야 할 것이다"며, "광교나 송파신도시, 서울 인접 택지지구라면 투자해도 좋을 것으로 전망된다"고 말했다. 인수위의 부동산 안정 정책 중 하나인 지분형 아파트는 좀 더 보완을 거쳐 올 하반기 도입될 예정이다.

재건축 · 재개발 아직 여력 있나

이명박 대통령당선자는 재건축∙재개발 규제를 완화해 공급을 늘리겠다는 공약을 했다. 이를 통해 재건축∙재개발 시장은 활황을 맞으며 한껏 기대에 부풀어올랐지만, 개발이익 환수 방안을 마련한 후 규제를 푸는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 따라서 규제 완화는 당장이 아닌 내년쯤에나 추진될 전망이다.

ⓒ한겨레 이정우

재건축은 용적률을 늘리는 방안을 추진 중이나 환수 방안으로 인해 대박에 대한 기대보다는 실수요로 접근하는 전략이 필요하다. 또한 재개발은 사업추진 속도가 빠른 것과 지역적 선호도를 꼼꼼히 따져 기회비용을 최소화하는 전략이 필요하다.

박상언 윤엔알컨설팅 대표는 "서울시가 추진하고 있는 '한강르네상스 프로젝트'와 연관이 있는 한강 주변의 재개발지역을 위주로 지금도 많은 수요자들이 부동산을 기웃거리고 있다"며, "하지만 이제는 완화에 대한 기대감이 대부분 반영되어 있는 만큼 분위기에 휩쓸려 '묻지마 투자'를 하는 것은 주의해야 한다"고 말했다.

한반도 대운하의 운명은

아직까지 찬반 논쟁이 한창인 한반도 대운하 사업이 숨고르기에 들어갔다. 인수위는 대운하 주변 현장 답사 및 토론회를 새 정부 출범 이후로 미루었다. 이명박 대통령당선인도 신년 기자회견에서 한반도 대운하 사업과 관련해 "국민적 납득과 합의를 중시한다"며 "대운하 사업은 일반적인 민간제안 사업과 동일한 절차를 밟게 될 것이며, 이 과정에서 정부가 무리하게 개입하거나 추진하지 않을 것"이라고 밝혔다. 또한 건설사들도 사업 타당성 검토 등을 위해 신중한 자세를 취하고 있기 때문에 언제 추진될지는 아직까지 알 수 없다.

그럼에도 불구하고 경부운하, 충청운하, 호남운하의 일부 지역은 이미 땅값이 2배 이상 급등하기도 해 투기 세력이 많이 몰려있음을 알 수 있다. 하지만 이에 대해 부정적인 시각도 존재한다. 길진홍 부동산뱅크 팀장은 "한반도 대운하가 실생활을 하는데 큰 영향을 주지 못하기 때문에 반짝 상승에 그칠 가성성이 매우 크다"며, "또한 운하 터미널이 건설되는 지역이 지방이라 생활여건이 열악한 것도 사실이다. 따라서 실거주를 목적으로 접근해야 손해를 보지 않을 것"이라고 지적했다.

이문종 기자 rhee_mj@economy21.co.kr

한반도 대운하에 대한 전문가들의 견해 수혜지역 상승세 여전, '반짝 효과'주의 한반도 대운하 공약이 발표되면서 대운하가 건설될 예정인 지역은 이미 발빠른 외지인들로 인해 대부분 일찌감치 새로운 임자를 맞이했다. 수혜지역을 중심으로 부동산 가격이 상승한 현재, 서로 다른 견해를 갖고 있는 부동산 투자 전문가들의 생각은 어떤지 살펴보자. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "한반도 대운하 건설이 앞으로의 부동산시장에서 초미의 관심사임은 분명하고, 그 건설 여부에 따라 토지시장의 지각변동을 피해갈 수 없어 보인다"며, "하지만 여론을 의식하지 않을 수 없는 새 정부가 막무가내로 밀어붙이기에는 부담감이 큰 만큼 앞으로의 불확실성이 혼재되어 있다. 그렇다고 이명박 정부의 핵심 공약인 '한반도 대운하 건설'을 이명박 대통령 당선인이 쉽게 포기하지도 않을 것이기 때문에 수혜지들의 땅값 상승은 계속될 것"이라고 전망했다. 길진홍 부동산뱅크 팀장은 "올해 부동산시장의 이슈는 재건축•재개발과 한반도 대운하 수혜지역으로 압축될 것으로 예상된다. 그 만큼 한반도 대운하는 그 동안 죽어있던 지방의 부동산시장에 큰 활력을 불어넣을 만한 재료"라며 "하지만 대운하 조성을 반대하는 목소리도 만만치 않기 때문에 사업이 순탄치 않을 것"이라고 예상했다. 또한 대운하 지역 투자에 대해서는 "대운하가 실생활을 하는데 있어 큰 영향을 주지는 못할 것이기 때문에 반짝 상승에 그칠 가능성이 매우 크다. 여기에 운하 터미널이 건설되는 지역이 지방이라 서울 및 수도권에 비해 생활여건이 열악한 것도 사실"이라며, "따라서 실거주를 한다는 생각을 갖고 접근을 해야지 손해를 보지 않을 것"이라고 내다봤다. 김혜현 부동산114 부장은 "아직 찬반 여론이 팽팽하기 때문에 한반도 대운하 건설이 실현될 지는 미지수인 것으로 보인다"며 "특히 올 상반기 동안은 어느 쪽에 무게가 실릴 지에 따라 수혜지역의 땅값이 오르내릴 것으로 예상된다"고 말했다. 이어서 김혜현 부장은 "특히 우선 추진될 것으로 예상되는 경부운하(파주~여주~충주~문경~구미~대구~밀양), 충청운하(충주~공주~부여~군산), 호남운하(광주광역시~목포) 등의 주변지역이 오를 것으로 보인다. 특히 화물터미널 예정지인 여주와 충주 등의 가격 상승폭이 클 것으로 예상된다. 하지만 실제 거래보다는 분위기 때문에 호가가 등락할 가능성이 많을 것으로 전망된다"고 전했다.

출처 : 땅박사 ( 0 1 0 - 8 2 0 9 - 0 9 3 8 )

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