< 경매에서 안전한 물건 찾는 쉬운 다섯가지 상식 >
|
안전한 물건을 찾고 싶은가?
브로커에게 일단 일을 맡기더라도 뭔가 알아야 브로커에게 놀아나지
않는다.
때문에 최소한의 다섯가지 상식만 있으면 대충은 실패하지 않는다.
<첫째 상식>
당신이 생초보라면, 등기부등본을 떼어 봐서 처음 설정된 근저당(또는 가압류)보다 앞서서 설정된 가등기나 가처분이 없으면 일단 안전하다고 보면 된다. 처음 설정된 근저당-누가 설정했건 상관없다- 다음에 설정된 권리는 아무리 많아도 99%가 낙찰되면 지워지기 때문이다. 혹시 그 금액을 갚아줘야 하냐고 우려하는 사람들도 있지만 걱정할게 없다.
<둘째 상식>
임차인의 전입 신고일이 처음 설정된 근저당(또는 가압류)보다 늦다
면, 낙찰 받은 사람은 법적으로 그 전세금이 얼마이건 떠안지 않으므
로 걱정할 필요가 없다.
다시 말해 임차인이 경락자에게 대항할 수 있냐 없냐의 기준은 '전입
신고일'이 처음 설정된 근저당보다 빠르냐 느리냐로 판단하기 때문이
다.
때문에 경매는 사실 쉬운 종목이다.
<셋째 상식>
너무 많이 유찰되었거나 낙찰 후 다시 나온 물건은 무조건 무시한다.
많이 유찰된 물건은 아무래도 눈길을 끌게 된다.
사실 이런 물건이 무조건 나쁜 것도 아니다.
그러나 잘 모르는 물건은 '경매선수'들끼리 경쟁하라고 넘겨주는 것
이 현명하다.
경매물건은 매일 나오는데 초보자가 굳이 모험수를 둘 필요는 없다.
<넷째 상식>
낙찰가를 정할 때 경매통계에 의지하면 실패한다.
통계는 기사거리 또는 학자들의 연구자료로나 쓰라고 무시해야 한다.
가장 중요한 지표는 역시 '동네부동산의 거래시세'이다.
구입 후 되팔때는 어차피 동네업소에서 팔아야 하기 때문이다.
그러나 이때 주의할 점은 '동네시세'와 비교할 금액은 '총부담금'이지
'낙찰금액'이 아니라는 것이다.
브로커들이 초보고객을 현혹시키는 말이 '낙찰가액이 동네시세의 절
반' 운운하는데 그런 물건은 거의 없다.
때문에 낙찰금액만이 아니라 입주까지의 금리손실비용, 명도처리(소
송비용 집행비용)비용, 등기비용, 인수하게 되는 비용까지 계산해야
한다.
브로커가 이 비용까지 계산해 주지 않는다면 일을 맡을 자격이 없다.
<다섯째 상식>
입주기간과 총비용은 넓게 잡아야 한다.
부동산업소에서 거래하는 것과 달리 법원경매는 충분히 늦춰질 수 있
는 물건이다.
때문에 특정한 기간 내에 꼭 입주하겠다는 사람은 절대 경매로 구입
해선 안된다.
모두 그런 것은 아니지만, 항고 및 재항고기간, 명도집행기간 등으로
인해 낙찰 후 1년정도 만에야 겨우 입주하는 경우도 많다.
따라서 경매는 '실입주' 대상이 아니라 '재테크 투자'대상이다!
전세금 뽑아서 경매 찾는 사람들은 제발 일찌감치 포기하시라.
| |
출처 : myeongsan
메모 :