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경제자유구역이 신도시 눌렀다

우리옹달샘 2007. 12. 16. 23:53
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안장원 기자  입력 2007/12/13 10:19 수정 2007/12/13 10:21
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경제자유구역이 신도시 눌렀다
송도·청라 경쟁 치열…파주 대거 미달

 
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비슷한 대규모 개발지역인 신도시가 경제자유구역에 참패를 당했다. 경제자유구역인 인천 송도·청라지구와 파주신도시 청약접수 결과다.

경제자유구역도 해당 지역 이외 수도권 거주자도 청약이 가능해지면서 청약자격에서 신도시와 같아졌다. 그런데 경제자유구역은 1순위서 최고 1백대 1이 넘는 높은 청약경쟁률을 보인 반면 파주신도시는 12일 진행된 2차 분양에서도 1차 동시분양과 마찬가지로 청약이 뜸했다.

이번 송도·청라와 파주신도시 분양전은 가격과 호재 등에서 경제자유구역이 크게 유리했기 때문이다. 경제자유구역과 신도시의 분양대결 1라운드에서 경제자유구역이 완승을 거뒀지만 앞으로는 두고 봐야할 것 같다.

송도·청라, 파주보다 분양조건 유리

송도·청라의 높은 경쟁률은 개발 호재와 분양조건 모두 파주보다 낫다는 평가다. 파주신도시 분양가는 주변 시세와 비슷하다. 하지만 7~10년간 전매제한을 받는다. 가격적인 메리트가 크지 않으면서 전매제한 기간은 길어 주택 수요자들이 전매제한에 상당한 부담을 느낀 것이다.

송도와 청라는 주변 시세보다 저렴한 편이면서 전매제한 기간도 짧다. 특히 송도의 분양가가 저렴하다. 분양가상한제 적용을 받지 않아 입주 후 전매가 가능하다. 파주신도시에 비해 전매제한 기간이 4~7년 짧은 셈이다.

송도 힐스테이트 167㎡의 경우 분양가가 7억5000만~7억6000만원인데 송도에 입주해 있는 기존 아파트의 비슷한 크기가 9억원선이다. 15% 가량 쌌다.

3.3㎡당 1200만~1300만원인 청라 단지도 주변 시세 이하로 볼 수 있다. 주변에 비교할 만한 기존 주택이 없는데 송도보다 3.3㎡당 200만원 가량 낮고 최근 영종도에 분양된 단지와 비슷한 수준이었다. 경제자유구역이라는 점을 감안하면 높지 않는 분양가인 셈이다.

앞으로의 집값 상승 기대감을 좌우하는 개발재료에서도 송도·청라가 앞서는 편이다. 파주는 신도시로 대규모 주거지인 반면 경제자유구역들엔 국제학교, 외국 기업 유치, 대규모 레저시설 등 등 장밋빛 개발 청사진이 화려하다.

주택 구성에서도 경제자유구역이 낫다고 할 수 있다. 신도시에는 30~40% 가량의 국민임대 등 임대주택이 들어서고 중대형 아파트 비율이 높지 않다. 경제자유구역에는 임대주택이나 중소형 규제가 덜해 임대주택이 적고 중대형이 절반 이상을 차지한다. 청라의 경우 국민임대 비율이 전체 아파트의 5%에 불과하고 중대형은 전체의 62%나 된다.

이미 분양을 해온 송도는 인천 거주자들만을 대상으로 한 청약에서도 높은 경쟁률을 보여왔다. 그런 송도가 첫 분양을 시작하는 청라와 함께 청약자격이 수도권 전역으로 확대되면서 높은 경쟁률을 보였다. 12일 진행된 청라자이 전용 135㎡ 이하의 경우 인천에서 3124명이 신청했고 수도권에서도 1088명이 청약했다. 수도권에서도 청약이 가능해지면서 경쟁률이 30% 가량 높아진 것이다.

내년 이후 경제자유구역·신도시 분양전은 입지여건에 달려

내년 이후 분양에서는 경제자유구역 물량에도 상한제 딱지가 붙는다. 신도시와 마찬가지로 긴 전매제한을 받는다는 것이다. 다만 청라지구는 신도시와 마찬가지로 전매제한 기간이 7~10년이 되지만 송도는 5~7년이다.

내년 이후 경제자유구역과 신도시 분양전은 가격과 함께 입지여건이 좌우할 것 같다. 파주신도시는 수도권 북쪽으로 수도권 전역에서 청약자를 끌어들이는 데 지역적으로 한계가 있었다.

지역적으로 청약 대상자의 범위가 넓고 가격도 주변 시세보다 충분히 저렴한 신도시라면 청약경쟁이 치열할 것으로 보인다. 이런 신도시로 분양물량이 남아 있는 판교와 내년 9월 분양을 시작하는 광교신도시 등을 꼽을 수 있다.

내년 분양을 시작하는 김포신도시의 경우 수도권 서쪽으로 치우쳐 있어 수요층에 한계가 있지만 분양가가 중소형의 경우 3.3㎡당 800만원대로 주변 시세보다 저렴할 것으로 보여 어느 정도 선전할 것으로 예상된다.

송도·청라도 내년부터 본격적으로 상한제 적용을 받아 분양된다. 송도는 올해 나온 단지들의 분양가가 주변 시세보다 낮아 분양가가 확 내려갈 것 같지는 않다.

중대형의 경우 채권입찰제 적용을 받아 3.3㎡당 1300만원 선으로 예상된다. 청라지구는 중소형은 3.3㎡당 900만원 이하, 중대형은 1100만~1200만원선으로 보인다.

가격이 다소 내려가는 데 비해 수요층에선 한계가 있다. 송도와 청라의 주된 수요층이 인천이기 때문이다. 인천에서는 가장 유망한 지역으로 꼽히지만 서울과 다른 수도권 거주자들 입장에선 생활하기가 쉽지 않다. 상한제로 전매제한도 강화되면 올해 상한제 적용을 받지 않는 단지에서 보여 진 수도권 청약 열기가 다소 누그러질 수 있다.

파주신도시는 주변 시세와 크게 차이 나지 않은 분양가 때문에 지역 수요도 흡수하지 못했다.

때문에 앞으로 경제자유구역과 신도시 분양전은 입지여건이 나은 신도시 쪽으로 기울 것으로 예상된다.

내년 송도·청라에서 분양물량이 나오고 2009년엔 영종도 분양을 시작한다. 신도시는 내년 판교, 광교, 김포, 파주에서 분양되고 2009년엔 송파가 분양된다.
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