일반 건축물에 대한 취득세 과세표준

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안건번호 07-0050 회신일자 2007-03-30 안건명 행정자치부 -「지방세법」제111조 제2항(일반건축물에 대한 취득세의 과세표준) 관련 1. 질의요지 「지방세법」 제111조 제5항 제5호의 규정에 의한 신고가격의 검증이 이루어지지 아니한 일반건축물의 신고가액(실거래가액)이 시가표준액에 미달하는 경우 그 신고가액을 취득당시의 가액으로 보아 취득세의 과세표준으로 적용할 수 있는지 여부 2. 회답 「지방세법」 제111조 제5항 제5호의 규정에 의한 신고가격의 검증이 이루어지지 아니한 일반건축물의 신고가액(실거래가액)이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 취득세의 과세표준으로 적용하여야 합니다. 3. 이유 ○ 「지방세법」 제111조 제1항·제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제1조·제80조 제3항에 따르면, 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하고, 취득당시 가액은 취득자가 신고한 가액에 의하지만, 과세대상이 토지 및 주택 외의 건축물인 경우로서 그 신고가액이 거래가격, 신축가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도 등 과세대상별 특성을 감안하여 매년 1월 1일 현재 시장·군수·구청장이 행정자치부장관이 정하는 기준에 따라 시·도지사의 승인을 얻어 결정한 가액인 시가표준액에 미달하는 경우 그 시가표준액에 의한다고 되어 있으며, 같은 법 같은 조 제5항 제5호에 따르면, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 대하여는 시가표준액에 미달한다 하더라도 사실상의 취득가격에 의한다고 되어 있습니다. ○ 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조 제1항 및 제51조 제3항에 따르면, 거래당사자는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 경우 거래계약 체결일부터 30일 이내에 그 실제 거래가격을 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하도록 하면서 그 신고를 거짓으로 한 자에 대하여는 취득세의 3배 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과하도록 하고 있고, 같은 법 제28조에 따르면, 시장·군수 또는 구청장이 토지 또는 건축물의 매매에 관한 신고를 받은 때에는 건설교통부장관이 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액, 부동산 거래신고내역 등을 활용하여 구축한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 적정성을 검증한 후 그 검증결과를 관할 세무관서의 장에게 통보하도록 하고 있습니다. ○ 취득세의 과세표준에 관한 「지방세법」 제111조의 취지를 살펴보면, 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로, 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하는바, 취득자가 취득재산의 가치를 반영하는 실제취득가액을 그대로 신고하는 때에는 그 신고가액을 객관적인 재산의 가치로 삼을 수 있으나, 만일 취득자가 허위로 낮은 가액을 신고하거나 객관적인 가치에 비하여 현저히 낮은 가액으로 재산을 취득하여 그대로 신고한 경우 또는 교환, 상속, 증여 등과 같이 실제취득가액이 나타나지 않는 취득의 경우에는 조세행정상 객관적인 재산의 가치나 실제거래가액을 조사하기가 상당히 곤란할 뿐만 아니라 담당공무원의 능력이나 자세에 따라 납세의무자의 세부담이 달라지게 되어 조세부담의 공평을 해칠 수 있으므로, 같은 조 제2항에서는 시가표준액제를 도입하여 일정한 요건하에 시가표준액을 과세표준으로 보고 있는 것입니다. ○ 또한, 같은 조 제5항에서는 부동산거래가격 검증체계에 의하여 적정성이 검증된 경우 등 같은 항 각 호에 해당하는 경우에는 신고가액을 과세표준으로 보도록 하고 있는바, 이는 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달한다 하더라도 사실상의 취득가격이 재산의 객관적인 가치를 적절히 반영하였다고 인정되는 경우에는 예외적으로 시가표준액에 관계없이 사실상의 취득가격을 과세표준으로 보도록 한 것으로서, 이 또한 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하기 위한 규정이라 할 것입니다. ○ 이와 같이, 「지방세법」 제111조 제5항 각 호에 열거된 사유는 시가표준액에 갈음하여 취득재산의 객관적 가치가 입증된 사실상의 취득가격을 과세표준으로 보는 제한적, 한정적 요건에 해당하므로 그에 열거된 요건을 갖추지 못한 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수는 없다고 할 것이며, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조 제1항 및 제51조 제3항에서 부동산 거래당사자는 실제거래가격을 신고하도록 하고 이를 거짓으로 신고한 자는 취득세의 3배 이하에 상당하는 과태료에 처하도록 하고 있어 이에 따라 거래당사자가 실제거래가격을 거짓없이 신고하였다고 하더라도 그것만으로 과세자료로 삼을 수는 없다고 할 것입니다. ○ 그렇다면, 부동산 거래에 따른 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 부동산거래가격 검증체계에 의하여 적정성이 검증되지 아니한 이상 그것이 실제 거래가격이라 하더라도 시가표준액을 취득세의 과세표준으로 보아야 합니다.