상가주택 (겸용주택-양도소득세 감면)

[세테크] 겸용주택, 계단·지하실 활용해 양도세 절세

지하대피소와 함께 1∼2층은 상가, 3∼4층은 주택으로 이뤄진 상가 겸용주택을 갖고 있는 A씨. 건물관리가 힘들어진 A씨는 아파트로 옮기기 위해 지난 1998년 신축한 자신의 건물을 지난해 매도했다. 매각한 상가 겸용건물 외에는 다른 주택을 갖고 있지 않았던 A씨는 어차피 1가구 1주택인 만큼 양도소득세 비과세 대상이 될 거란 생각에 양도세 예정신고ㆍ납부를 하지 않았다. 그러나 A씨에게 의외의 일이 벌어졌다. 최근 세무서로부터 1500만원의 양도세 고지서가 A씨 앞으로 날아온 것. 예기치 않은 일을 겪게 된 A씨는 곧바로 세무서를 찾았고, 주택과 상가 면적이 같기 때문에 상가부분 양도에 대해선 양도세가 과세됐다는 설명을 들을 수 있었다. 이는 겸용주택의 경우 주택 면적이 주택 이외의 면적보다 클 경우 건물 전체를 주택으로 보지만, 주택 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 경우 주택으로 쓰이는 부분만 주택으로 인정하기 때문. 이에 따라 상가 겸용주택 하나만 갖고 있다고 하더라도 주택 부분이 작을 경우에는 주택 이외의 나머지 부분에 대해 양도세가 부과될 수 있다. 그러나 주택 면적과 주택 이외의 면적이 같거나 비슷할 경우 조금만 더 관심을 기울인다면 세금을 아낄 수 있다. 지하실이나 계단 등의 면적을 이용해 입증절차를 거칠 경우 정당하게 주택 면적을 늘릴 수 있는 것. 국세심판원에서는 임대하는 점포에 방이 딸려있는 경우 임차인이 가족과 함께 점포 내에 있는 방에서 거주한 사실이 확인 될 경우, 건물전체를 주택으로 인정해주고 있다. 이같은 점을 증명하려면 ▲임대차계약서 사본 ▲세입자의 주민등록표 등본 ▲인근주민들의 거주사실확인서 ▲기타 세입자가 거주한 사실을 입증할 수 있는 서류 등이 필요하며 특히 임대차계약서 사본은 당초 계약시 점포면적과 주택면적을 미리 구분해서 기재해 놓는 것이 좋다. 또 지하실과 계단의 경우 실제 사용 용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 때에는 주택 면적과 점포 등의 면적 비율에 따라 안분계산해 주택으로 인정되는 규모를 구분하게 된다. 예를 들어 1층이 상가이고 2층이 주택인 겸용주택으로 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 계단부분은 주택으로 보기 때문에 그만큼 더 주택 면적을 늘려서 적용받을 수 있다. 이 때문에 1∼2층과 3∼4층을 각각 상가와 주택으로 사용하고 있는 A씨 역시 2층에 있는 계단을 주택부분으로 인정받게 돼 주택 면적이 더 늘어나기 때문에 비과세 대상이 될 수 있다. 조세일보 / 박정규 기자 anarch00@joseilbo.com