반값아파트 (토지임대부)분양에 관한 논란

토지임대부 분양 빛 좋은 개살구?

이론 좋지만 현실성 떨어져

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색채를 강하게 띠고 있는 것이다. 집행기관인 정부는 정작 한발 물러나 있다. 원가 공개 등 현재 논의되고 있는 부동산 대책을 포함해 내년 1월 결론내리겠다고만 밝혀 유보적인 입장을 보이고 있다. 여론과 정치적인 움직임 등을 감안해 최종적으로 현 정부에 ‘정치적으로’ 유리한 방향에서 결론내릴 것으로 보인다. 누구도 반대하지 않는 제도에 대해 정부가 ‘아니다’는 결론을 내리기는 어려워 보인다. 적어도 토지임대부분양제도가 아니더라도 그 정도의 집값 인하 효과가 있는 대책은 내놔야할 것으로 보인다. 정치권과 시민단체 등에서 밀어붙이는 이런 분위기라면 제도화가 되기는 어렵지 않다. 제도화란 게 어차피 관련 법 국회 통과인데 정치권이 칼자루를 쥐고 있기 때문이다. 토지임대부분양제도 외에 환매조건부분양제도 법안도 제출돼 있어 국회와 정부는 어느 한쪽만을 선택하든 이들 법안을 짬뽕한 새로운 제도를 만들든, 효과는 비슷한 제3의 대안을 내놓든 뭔가 내놓을 것으로 예상된다. 새해는 이런 논란으로 주택시장이 떠들썩할 것 같다. 둘째, 분양가 인하 효과는…현행 방식으론 큰 효과 없어 토지임대부분양은 분양가로 건축비만 받겠다는 것이다. 분양가는 건물을 짓는 데 들어가는 비용인 건축비와 땅값인 택지비로 크게 나눠지는데 토지 소유권 대신 사용권만 주고 건물만 소유권 등기를 해주는 것이다. 현행 법률상 토지와 건물의 구분등기가 가능해 법률적으로 아무런 문제가 없다. 건축비가 분양가가 되는 것인데 평당 500만∼600만원 이상이다. 현재 분양가를 규제하는 분양가상한제에 따르면 업체측의 적정이윤을 포함해 건축비가 중소형은 평당 340만원, 중대형은 평당 369만원을 넘지 못하도록 돼 있다. 이 비용에 가산비용 등을 합친 금액은 평당 중소형 500만원, 중대형 600만원이다. 이 금액은 판교를 기준으로 한 금액인데 건축비는 지역에 상관없기 때문에 어느 지역이든 이 정도 수준이거나 다소 낮을 것 같다. 택지비를 제외하고 건축비만으로 분양가를 받으면 어느 지역이든 평당 500만∼600만원에 내집을 마련할 수 있다는 말이 되는 것이다. 건축비만 받는 토지임대부분양제도는 그래서 땅값이 비싼 지역에서 효과가 크다. 전체 분양가에서 차지하는 택지비 비중이 커야 그만큼 인하폭이 큰 것이다. 지방은 상대적으로 효과가 덜한 셈이다. 그런데 분양가에 추가되는 토지사용료가 문제다. 토지사용료는 자신의 건물이 깔고 있는 땅의 사용료이다. 토지사용료를 어떻게 책정하느냐가 소비자 부담을 좌우하는 관건인 것이다. 토지가격에 해당하는 금액을 보증금으로 보고 월세로 내는 방식이 있고 일부는 보증금으로, 일부는 월세로 낼 수 있다. 하지만 이경우는 분양가 인하 효과가 크지 않다. 전세식으로 하는 경우 분양받는 것과 같은 금액만큼이 초기에 들어가기 때문이다. 물론 일정 기간 뒤 돌려받더라도 그동안의 이자비용 등을 감안하면 크게 인하되는 게 아니다. 판교 중소형의 경우 택지비가 평당 650만원 정도인 2억원 정도였다. 10년간 거주한다고 할 경우 10년에 해당하는 금융비용이 연 6%를 잡을 경우 복리로 80%에 달한다. 3억6000만원짜리가 건축비 1억6500만원에 택지사용료 비용 1억6000만원을 합친 3억2000만원으로 떨어져 인하 폭이 10% 정도에 불과하다. 월세식으로 하더라도 비슷하다. 여기에는 택지비 상승에 따른 택지 사용료 인상이 반영돼 있지 않아 실제 토지사용료는 더 늘어나게 된다. 택지비가 전체 분양가의 50%에 가까울 정도로 택지비 비중이 큰 판교의 인하 효과가 이 정도라면 땅값이 저렴한 지역에선 분양가 인하 효과가 10%도 안되는 셈이다.   ▲ 토지 임대부 분양은 이론상 좋지만 실제로는 임대료가 높을 수 밖에 없어     큰 실익은 없을 것 같다는 의견이 우세하다.  셋째, 택지사용료 인하 방식은…용적률 상향 등 때문에 토지사용료를 얼마나 줄이느냐가 열쇠다. 사용료에 적용하는 이율 기준을 낮추는 방식이 있다. 국민주택기금 지원을 통해서다. 국민주택기금을 이용하면 이율을 6%선에서 3%선으로 절반 가량 줄일 수 있다. 그만큼 부담이 줄어드는 것이다. 위의 판교 중소형에 적용하면 2억3500만원으로 분양가가 35% 떨어진다. 이율을 조정하지 않을 경우 용적률을 높여 땅값을 낮추는 방법이 있다. 용적률을 높여 같은 땅의 크기에 많은 연면적을 지을 수록 그만큼 같은 연면적당 차지하는 땅의 크기는 줄어 택지비 부담이 줄고 사용료도 감소하게 되는 것이다. 때문에 일부에서 400%까지 용적률을 높이자고 주장한다. 현재의 두배 수준으로 땅값이 절반으로 줄고 사용료도 그만큼 준다. 판교 중소형에 적용하면 이율 3%를 적용하면 2억원으로 분양가를 45% 낮추게 된다. 이율 6%를 적용하면 이율을 3%로 낮추는 것과 같은 효과다. 정부에서 아예 땅값을 지원해주면 효과는 더 커진다. 땅값을 얼마나 지원하느냐가 관건이 되겠지만 말이다. 넷째, 당첨자 ‘로또’되나…주변 시세만은 못할 듯 토지임대부분양은 시장논리에 따른 전매를 전제로 한다. 환매조건부식으로 공공기관에 금융비용 정도만 쳐주고 팔아야한다면 임대주택보다 못해 수요가 없어 실패할 수 밖에 없다. 일정한 기간(홍준표 의원 안은 10년) 뒤 전매를 할 수 있게 하되 거래가격은 시장에 맡겨야하는 것이다. 최초 분양자에게 금리소득 이상의 소득은 얻을 수 있어야 수요가 있고 시장에 뿌리내릴 수 있다. 이 경우 가격은 주변 시세만큼 오를까. 건축비를 기준으로 한 최초 분양가보다는 주변 시세를 따라 올라가겠지만 주변 시세와 같아지기는 어렵다. 토지 소유권은 빠지기 때문이다. 분양가와 주변 시세 중간 정도의 시세가 형성될 것으로 보인다. 그런데 건물이 수명을 다하면 철거돼야 하는데 마지막 거주자는 어떻게 되나. 재건축 단지가 건물이 낡아도 가격이 떨어지지 않고 오르는 이유의 하나는 땅값이 올라가기 때문이다. 토지임대부에선 땅이 없으므로 집가치는 순전히 건물가치다. 건축물은 1년에 대략 2.5%씩 감가상각되는 것을 감안하면 40년이 지나면 건물가치가 ‘0’가 된다. 때문에 이론상 40년뒤 재건축을 하든 어떻게 하든 철거될 경우 마지막 거주자는 한푼도 받지 못하고 쫓겨나게 되는 것이다. 그래서 계약갱신권이 보장돼야한다는 주장이 나온다. 재건축되든 다른 지역이든 계속해 살 수 있는 권리가 보장돼야한다는 것이다. 다섯째, 현실성 있나…시범사업으로 끝날 수도 현재 거론되는 택지사용로 인하 방식은 모두 현실성에 문제가 많다. 국민주택기금 지원의 경우 현재 국민주택기금이 40조원 정도여서 수많은 공공택지에 지원하면 1년 내에 기금이 바닥난다. 용적률 상향은 건폐율(대지에서 차지하는 건축면적 비율)을 같다고 전제할 경우 층수가 두배로 높아지는 셈이다. 웬만하면 40층 이상의 초고층이 된다. 초고층은 건축비가 더 많이 들어간다. 용적률이 올라가는 만큼 건축비가 올라가기 때문에 택지사용료는 줄어도 분양가는 높아지는 셈이다. 그만큼 효과가 반감되는 것이다. 한해에 개발되는 공공택지는 20∼30개에 달한다. 공공택지당 보상비ㆍ조성비ㆍ기반시설설치비 등 택지비용을 5조원을 잡을 경우 100조∼150조원의 돈이 필요한 셈이다. 정부의 연간 예산이 200조원 정도인데 예산의 절반 이상을 쏟아부어야 한다는 말이다. 때문에 ‘반값’이란 매혹에도 불구하고 현실성이 없다는 지적이 적지 않다. 대대적으로 사업할 수 없다는 말이다. 제도가 만들어지더라도 시범적으로, 상징적으로 한두 곳에서 실시되는 것 외에 수도권만을 대상으로 하더라도 모든 공공택지에서 시행할 수는 없다는 것이다.   토지임대부 분양은 뭔가   주공이 지난해 청와대에 보고한 토지임대 분양과 홍준표 한나라당 의원의 발의안은 거의 비슷하다. 임대기간, 전매 허용 시점 등에서 다소 차이가 있을 뿐이다.   하지만 이계안 열린우리당 의원이 발의한 환매조건부 분양은 토지임대부 분양과는 성격이 다르다.   토지임대부 분양은 토지의 소유권을 인정하지 않고 건물의 소유권만 인정한다. 환매조건부 분양은 토지와 건물에 대한 소유권을 모두 인정한다. 이것만 보면 일반 분양과 차이가 없다. 대신 토지를 조성원가로 공급하고, 분양원가 공개 등을 통해 건축비를 낮춰 분양가 인하 효과를 얻는다.   두 방안의 가장 큰 차이점은 일정 임대기간이 지난 후에 되파는 게 가능한지 여부다. 홍 의원의 발의안은 10년 임대가 끝난 뒤에는 전매를 허용하도록 했다. 홍 의원은 “분양 대상자인 무주택자, 1가구 1주택자는 실수요자이기 때문에 전매 기회를 주는 게 바람직하다”고 주장했다.   반면 환매조건부 분양에선 주택에 대한 모든 권리가 인정된다. 하지만 팔 경우엔 주공 등 공공기관에만 되팔아야 한다. 전매를 통한 시세차익을 막아둔 것이다.   이 때문에 토지임대부 분양은 또다른 투기 대상이 될 것이라는 지적을, 환매조건부 분양은 임대주택과 다를 바가 없다는 지적을 각각 받고 있다.   공공기관의 재정 부담은 공공기관이 토지 소유권을 가진 토지임대부 분양이 환매조건부 분양보다 훨씬 크다.

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