토지거래허가구역에 대해서

댓글(2)

• ksb 2006.11.27 13:18 http://blog.daum.net/panchokmulY
• 지난번 말이 맞죠? 이제는 옹달샘님이 부동산부분에 전문가 입장이 되신 곳이라고...질문, 부동산 투기지역으로 이사할 경우 전체가족이 이사를해 1년을 거주한후 그곳의 자치단체에 허가를 득한 후 물껀을 구입해 소유권이전을 해야 하는 것으로 알고 있읍니다.위 내용과 다르게 전체가족은 구입항 곳으로 갈 것이나 구입할수있는 대지의한도와 텃밭(전)이붙어있다면 몇평까지 구입해 1년을 기다리지않고 바로 소유권이전을 할수 있는지를 알고저 합니다.
• 옹달샘 2006.11.28 00:37 http://blog.daum.net/dud3080Y
• 행복한 밤입니다!^*^ 첫번째 문의사항부터 고난이도 숙제네요! 죄송하지만,투기지역이란 토지거래허가구역을말씀하시는것 같은데,전원주택지를 말씀하시는건지?주말체험농장은 세대당 1000㎡미만인데요 질문하신뜻은 농지법상 농업보호구역안에 농업인의 소득증대와 생활여건 개선을 위한 토지이용행위로서 단독주택은 부지가 1000㎡미만이고요기존에 농사를 지으며 거주하고있는상태를 말하므로 해당사항은 아니고요 토지거래허가구역도시지역인경우 주거용은 180㎡(58평)초과시 허가를 받아야합니다.18ㅇ 미만일때 허가가 불필요하겠죠일반적인 등기검인받으면 되고요 도시지역에서 주거지역180 상업지역200 공업지역660 녹지지역100 기타지역 미지정일때 90 초과시 허가를 받아야하고요도시지역외에서는농지 500㎡ 임야1000 기타250입니다 건설교통부장관이 해당지역의 여건을 고려하여 기준면적 3배범위내에서 따로 지정한 경우도 있으니 정확한 지역을 모르니까 기준면적만 적어봅니다 토지투기지역은 부동산 거래에 대해 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 과세하는 곳을 의미한다.소득세법 제96조에 따라 지정되는 토지투기지역은 재정경제부장관이 부동산가격안정심의회의 심의를 거쳐, 지정과 해제를 할 수 있으며 건설교통부장관이 지정·해제를 요청할 수 있다.투기지역과 토지거래허가구역과는 다른데...결론은 지금 사장님께서 아드님 병치료를 위한거라면 세대1년거주요건 갖추지않아도되는예외사항에 포함되므로 (세대원의 질병요양,취학, 근무상이전, 사업상형편일때 )별 무리없이 전원주택이나 전원주택지를 구입하실수있으리라 생각됩니다.그리고 정상적인 경우라면 지금 살고계신곳에서 인접시군에 통작거리 20㎞이내이면비농업인이라도 취득이 가능하고요 요즘은 그래서 주말체험농장형식으로 구입하는데330평까지는 농지취득자격증명만 받으면 되니까 농취자격증은 해당 시군구에서 2일이면발급되고요 주말체험농장구입하면서 허가받을때 농지전용허가를 받으면 주택을지을수 있으니까 실무에서 주로 하는 방법이라고 들었습니다.토지거래허가면적 기준 이하라도 주택을 건축하려면 개발행위허가를 받아야합니다.전국의 모든 토지에대하여 개발행위허가를 받도록 올해 바뀐제도이고요대지분할제한 규모는 건축법49조1항 허가사항으로 건축물이 없는 대지를 말하며주거지역60㎡ 상업지역150 공업지역 150 녹지지역 200 기타 60 미만으로는 분할 할수없습니다. 투기지역이 아니어야하고요. 제가 정확한 위치를 알수없어서 대략적으로 모아서 글을 올리지만,확실한것은 사장님께서 아드님 병치료를 위한 요양인경우라면, 세대전원 1년 거주요건갖추지 않아도 토지나 주택을 취득할수 있으리라 생각됩니다.생각하고계신 지역에 가셔셔 더 자세한 것은 그곳 오래된 부동산에 의뢰하시면금방 답을 찾을 수 있으며, 가시기전에 기초 상식정도로 알고 가시면의사소통에 도움이 되시리리 생각합니다.바쁘신중에 저에게 숙제를 내주셔서 고맙고요 ,맑은공기속에서 아름다운삶을 엮어가시길 바라며....장기동에서 세아이엄마 올림    
• 토지이용의무기간
• 자기의 거주용 주택용지-3년
• 지역주민위한 복지시설 또는 편익시설의 목적-4년
• 농업위한 목적허가시 취득시무터-2년
• 축산업 임업 또는 어업을 위한 목적-3년
• 위 축산물 임산물 수산물등의 생산물이 없는경우 -5년
• 사업목적 허가시-4년
• 대체토지 취득하기위한 허가 -대토 2년
• 현상보존목적-5년
• 기타경우 토지 취득시부터-5년 이며

       위반시 조치사항

      시장.군수.구청장은 토지이용의무를 이행하지 않을시

      3개월 이내 기간을 정하여 이행하도록 명하며

      그 기간내 이행하지 않을시 이행강제금을 부과합니다

      이행강제금은 토지 취득가격의 100분의 10범위내에서

     실거래가 기준으로

     무단방치-10%

     불법임대-7%

     불법전용-5% 이며 1년에 1회씩 이행할때까지 반복해서 계속 부과합니다

 

     토지거레허가를 받지않고 거래시

     거래가 무효가 되고

     일단 거래후 계약금 지급상태라도 허가를 받지 못하면 거래는 무효라서

     계약금을 돌려주어야 합니다.

     하지만, 거래당시 허가를 받지 못하고 계약만 해두고 있다가

     (일단 계약은 무효인데, 유동적 무효 상태로 나중에 허가를 받으면 소급적으로  유효함)

     허가를 받으면 됩니다.

     불허가 되면 무효로 확정됩니다.

     허가 받지 않고  거래한 자는 2년이하 징역이나또는 계약체결당시 개별공시지가에의해

      토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액이하 벌금에 처한다

     (다만, 거래당사자들이 허가를 받지않을  고의성(잠탈목적)이 있지 않았다면

     양당사자를 형사처벌 할 수 없다는 것이 대법원 판례 입장으로 최근에 나왔으며

     등기신청시 토지거랳허가서가 첨부되지 않으면 등기관이 등기 각하 사유가 됨

    

     경매를 통한 경우는 허가받지 않아도 되는 특례로 요즘 많이 이용하고있는것으로 알고있음

     조세.부담금 등을 법령의 규정으로 토지로 물납하는 경우 허가의 간주 특례이며

     민사소송법상 화해절차 의한 경우는 판결문과 효력같지만 허가를 받아야함

     기타 불허가시 매수청구 제도가 있으며 형성권이 아닌 청구권이며

     선매제도가 있습니다 (허가신청시 국가가 공공용지 확보시 필요한경우

     또는 이용목적데로 이용하고 있지 않을 경우 공적 주체가 우선적 협의권을 부여하는것)